司法处置中在建工程价值评估风险浅探

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摘要：在建工程抵押政策和商品房预售政策，在加速资金流动和促进资金融通的同时，也衍生了在建工程形态中的不良资产。司法机关在受理以在建工程为执行财产的案件中，通常需要委托评估机构鉴定在建工程的价值。本文结合实际情况，梳理了司法处置中在建工程的特点及价值评估方法，分析了司法处置中在建工程价值评估风险，并且提出了司法处置中在建工程价值评估风险防范措施，旨在提高评估机构及估价人员对司法处置中在建工程价值评估风险的重视程度，降低其经营风险和执业风险。

关键词：在建工程；司法处置；房地产估价

1司法处置中的在建工程概述

在建工程是指正在建设、尚未竣工投入使用的建设项目，而本文中的在建工程是指在建房地产项目。房地产开发建设的程序包括提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理八个步骤。司法处置中的在建工程一般处于工程建设阶段，尚未竣工交付使用，其不包括已交付使用但尚未办理产权证书的、未竣工验收的房地产。房地产开发商现金流中断等经营问题，导致房地产开发商与施工单位、金融机构、担保人、预购业主之间发生债务纠纷，是在建工程成为司法处置资产的主要原因。当金融机构、担保人与房地产开发商发生债务纠纷导致在建工程成为处置资产时，处置资产通常是被抵押的整栋建筑或整个在建工程。当施工单位、预购业主与房地产开发商发生债务纠纷导致在建工程成为处置资产时，处置资产通常为债权数额确定的数套分户房地产。司法处置中的在建工程在处置阶段通常处于停工状态，开发商一般不具备持续开发的能力。

2司法处置中的在建工程价值评估方法

《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）规定：“选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。”受市场交易案例和租赁案例的影响，在实际估价工作中，工作人员主要采用成本法和假设开发法来评估在建工程的价值。

2.1成本法

成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。在这一原理下，卖方基于过去的“生产费用”，愿意接受的最低价格不能低于其开发建设花费的价格；买方基于“替代原理”，愿意支付的最高价格不能高于市场重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。采用成本法评估司法处置中在建工程的技术路线为：工作人员先梳理估价对象在价值时点的房地产价格构成要素，在认真收集资料的基础上，综合衡量开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润的取值，测算估价对象在价值时点的重新构建价格，再减去建筑物的折旧价格，进而求取估价对象的成本价值。

2.2假设开发法

假设开发法的理论依据是预期原理，即预期收益减去续建成本。受后续开发主体的影响，假设开发法的估价前提可分为业主自行开发前提、自愿转让开发前提、被迫转让开发前提三种。受资金的时间价值影响，假设开发法在测算过程中可分为动态分析法和静态分析法。评估司法处置中在建工程价值的目的是为人民法院提供涉案房地产财产处置的参考价。司法处置中的在建工程通常以被迫转让开发为前提，故采用静态分析法，其技术路线为：测算开发完成后的估价对象房地产价值，扣减后续开发的必要支出及应得利润，求取估价对象的开发价值。动态分析法的技术路线为：预测开发完成后的估价对象房地产价值和后续开发的必要支出及应得利润，并且折现到价值时点后相减，进而求取估价对象的开发价值。

3司法处置中的在建工程价值评估风险

在建工程区别于普通房地产，其权属资料和基础数据复杂，评估处置风险较高。司法处置中在建工程的价值评估风险主要包括委托方风险（司法机关及办案人员）及受托方风险（评估机构及估价人员）。本文仅针对受托方风险进行分析，具体内容如下。

3.1权属资料缺失的风险

在建工程权属未进行产权登记，权属状况较为复杂。工作人员需要收集的权属资料包括国有土地使用权证、国有建设用地使用权出让合同、项目总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、房产测绘成果报告等。上述资料由房地产开发商保管，保存于自然资源和住建部门的各下属科室。在司法处置过程中，司法机关办案人员（委托方）受被执行人配合意愿和协助调查难度的影响，较难完整地收集在建工程的权属资料，这会造成权属资料缺失，进而影响估价结果的准确性，加大了估价人员的执业风险。

3.2尽职调查的风险

估价机构的估价人员在估价工作中应履行尽职调查义务，收集合法的、真实的、准确的、完整的估价资料。[1]在实际工作中，估价人员在评估司法处置中的在建工程价值时，除了需要收集完整的估价对象权属资料以外，还需要在现场勘验时，重点关注影响在建工程价值的重要因素，例如开发建设税费缴纳情况、隐蔽工程建设进展情况、已售物业数量、是否超规超建等因素。在被执行人配合意愿低的情况下，估价人员通常难以从委托方那里获取上述建设资料，这极大地影响了评估结果的准确性，加大了估价人员尽职调查的风险。

3.3技术路线的风险

司法处置中在建工程价值的评估方法，主要采用成本法和假设开发法。当工作人员采用成本法对在建工程进行估价时，在建工程的进度在投资和施工进度缺失的情况下，通常难以准确衡量在建工程的价值。当工作人员采用假设开发法对在建工程进行估价时，静态分析法和动态分析法均难以准确衡量资产整体价值和分户价值的差异、后续工程量。在建工程作为未竣工交用的房地产，受购买意愿的影响，其购买群体较少。根据市场供需原理，司法处置中在建工程的现有价值和开发完成后的价值均应低于同类未停工建设的在建工程价值。而估价人员在估价工作中，应用成本法和假设开发法对司法处置中的在建工程进行估价时，难以通过调整开发利润、交易价格等方法，准确反映在建工程在价值时点受市场供需关系的影响。此类技术路线上的缺陷，会增加当事人对评估结果的异议，提高估价机构及估价人员的经营执业风险。

3.4时效性风险

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号）规定：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。评估机构不能在期限出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限，人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。”而司法处置中在建工程价值评估项目的前期对接工作和资料搜集工作都需要较长的时间，评估机构存在较高的时效性风险。

3.5司法处置的风险

由于估价资料不完整，在司法处置中的在建工程价值评估项目中，估价人员通常需依据现有资料，结合估价对象实际情况，根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），在评估报告内设定假设条件和限制条件。估价人员因资料不全，强行设定假设条件和限制条件，司法机关办案人员不仔细阅读假设条件和限制条件，都会导致财产处置价与市场公允价发生偏离，加大估价机构及估价人员在财产处置环节的风险。[2]

3.6司法诉讼的风险

在建工程因缺乏市场交易案例，使得申请双方当事人对其价值争议较大。被执行人通常以开发完成后的市场期房成交价来衡量在建工程价值，申请执行人则通常以“烂尾楼”“残值”为导向来衡量在建工程价值。评估机构出具的评估结果，通常难以得到双方当事人的认可。在评估异议和评估复议无法改变评估结果的前提下，不认可的一方当事人会在财产处置后，在对司法机关提起行政复议的同时，还会对评估机构和估价人员提起司法诉讼，极大地增加了评估机构和估价人员的司法诉讼风险。

4司法处置中的在建工程价值评估风险防范措施

4.1提高评估专业人员职业风险防范能力

防范司法处置中的在建工程价值评估风险，重点在于提高估价人员的职业风险防范能力。首先，估价人员应加强职业继续教育，在提高职业技术水平的同时，提高执业风险辨识能力。[3]其次，估价机构应定期开展估价职业道德宣讲活动，向评估专业人员灌输职业风险意识。最后，估价机构应以实际案例为基础，开展职业警示教育，明确法律责任，约束和评估专业人员的执业行为。[4]

4.2健全估价机构内部管理制度

估价机构规范司法处置程序和估价程序，是控制司法处置业务风险的有效方法。估价机构应健全机构内部管理制度，在估价作业的各重要环节，如收集资料、实地勘验、撰写报告、审核报告等环节，制订内部作业规范、技术标准和作业流程，完善估价工作质量控制体系和责任追究制度。另外，估价机构还应采用流程化作业的方式来规范估价程序，建立司法处置项目流程跟踪表，落实责任追究制度，确保估价作业符合司法处置程序要求。

4.3积极沟通，合理规避风险

2021年8月18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会印发了《中国房地产估价师与房地产经纪人学会关于印发〈涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）〉的通知》（中房学〔2021〕37号，以下简称《通知》），于2021年9月1日起施行。《通知》对司法处置评估中委托评估材料不全、财产范围不明确、交易税费负担方式差异、权益状况不明晰等问题进行了指导，其中明确提出：“评估对象的财产范围不明确的，应当提请人民法院书面予以明确。”因此，评估专业人员应严格按照《通知》的相关要求，与案件承办法官积极沟通，共同维护双方当事人的合法权益，请求人民法院出具书面意见。此外，评估专业人员在撰写估价报告时，应合理利用评估假设和限制条件，重点说明争议事项和重大事项，避免报告使用人不合理使用评估报告，进而降低司法处置风险。

5结语

综上所述，近年来，由于评估结果与市场交易价格偏差严重，评估人员因提供虚假证明文件罪获刑的案件时有发生。在建工程是一个复杂的评估项目，估价人员在评估司法处置中的在建工程价值时，更应谨慎对待。估价人员应与案件承办法官积极沟通，认真履行尽职调查义务，合理选取技术参数，从而降低执业风险。此外，评估机构及估价人员在接受司法机关处置资产评估委托时，要充分考虑业务风险，对于缺少关键资料或程序受限导致评估结果受到影响的业务，需谨慎接受委托，必要时应考虑退案。

参考文献：

[1]吴玲,何灵.房地产评估业风险形成机制及防范分析[J].现代商贸工业,2018,39(30):137-138.

[2]敖立新.浅谈房地产司法拍卖及估价[J].中国房地产估价与经纪,2017(2):73-77.

[3]赵华.房地产估价风险类型及如何防范[A].中国房地产估价师与房地产经纪人学会.高质量发展阶段的估价服务——2018中国房地产估价年会论文集[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会:中国房地产估价师与房地产经纪人学会,2018(4).

[4]简晖.房地产司法拍卖估价中的风险防范[J].中国市场,2021(12):65-66.

作者:杨多 单位:西安通益房地产资产评估测绘咨询集团有限公司