营改增房地产企业税收风险管理研究

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摘要：在房地产企业不断发展过程中，受到“营改增”的影响，需要加强对企业税收风险的管理。因为其“营改增”政策和落实存在误差，进而就应该及时调整，保证房地产企业经济收益不会受到影响。文章首先说明“营改增”对房地产企业税收风险管理的作用，然后说明“营改增”对房地产企业税收风险的影响，最后说明在“营改增”的背景下，房地产企业税收管理的策略，为房地产企业发展提供相应参考。

关键词：“营改增”；房地产企业；税收风险管理

当前，“营改增”在房地产企业中已经非常常见，并且通过这一制度来有效改变重复征税的问题。在“营改增”的背景下，加强对税收风险的管理，对于房地产企业的发展有着非常重要的作用，也是企业合理纳税的根本。在房地产企业不断发展过程中，非常容易出现税务风险，所以，就应该合理运用“营改增”制度，积极完善相应的管理制度，更好的推动房地产企业稳定向前发展。

一、“营改增”对房地产企业税收风险管理的重要作用

（一）缓解房地产企业纳税压力当前，税收的一些原则还没有得以完善，而在以往增值税背景下，房地产企业的税收并不没有减少，反而有所增加，要比在“营改增”的背景下增加很多。根据对房地产企业的税收计算能够发现，通过落实“营改增”政策，就能够很好的缓解房地产企业的纳税压力，并且为其提供增值税发票，有效地减轻其负担，更好地为房地产企业的发展提供相应帮助。

（二）将其行业分类细化在“营改增”政策下，我国税后体系更加完善，对其各类服务的有效分类，能够达到理想的纳税效果，通过这样的方法就能够很好的解决征税不正确的问题，缓解房地产行业在发展过程中所存在的经济问题，让消费者能够更加想要购买房产。从房地产企业的角度上来看，能够将施工合同划分为两部分，分别是采购和施工，因为在这其中的采购能够获得增值税发票，这样就能够很好的减少纳税，将其房地产工程成本控制在合理范围内，进而帮助房地产企业更加稳定的发展。

二、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理存在的问题

（一）税收负担增加的税务风险在“营改增”没有落实前，房地产企业在纳税过程中，会以不动产销售为基础来进行。而在“营改增”政策落实后，房地产的纳税标准就改为增值税，在这其中的税率有所增加。所以，从这方面也就能够看出，在落实“营改增”政策后，其房地产企业的纳税负担有所增加，但是，在这其中包括很多内容，其中的一部分能够用房地产企业来抵扣纳税额度，进而就提升房地产企业的经济收益。将原本房地产企业的营业额中一部分转化为营业税。从一定程度上来看，“营改增”政策的落实，能够减少成本投入，进而帮助房地产企业获取理想经济收益。但是，房地产企业需要能够将其能够用于抵扣的增值税发票进行整理，并且严格按照相应规定来制定，否则就会导致房地产企业的税务增多，阻碍房地产企业的运行。

（二）房地产企业的财务增加对于房地产行业而言，其自身的性质有一定的特点，企业在运行过程中需要考虑多个方面，对于在这其中的各种复杂内容，都需要进行整理。而且，房地产企业在开展项目时，前期投入金额较大，所获得的经济收益时间较长，需要承担很大的风险。所以，从以上问题也就能够看出，想要有效整合能够抵扣增值税的相应发票，并对其管理并不是一件容易的事情。但是，房地产企业需要将后续的经济收益和成本进行联系，积极和相关单位进行沟通，按照我国相关法律法规来开展工作，最大程度上减少房地产企业的成本影响，有效提升其经济效益。

（三）增加成本流出通过对相关文件内容分析能够得知，对于房地产工程的造价，税前造价×11%，那么在这其中的发票是否能够用于抵扣增值税发票就成为研究内容。通过对这一内容的有效分析能够发现，在“营改增”落实前并没有过大的差异。但是，在落实这项政策后，房地产企业的税率有所增加，这样就导致成本增加，使得房地产企业在开展项目时需要在合同中明确这一点。

三、“营改增”背景下房地产企业税收风险的问题原因

（一）缺少合理的税收风险防控制度当前，很多房地产企业并没有在发展过程中积极的与相关部门进行沟通，导致在工作时信息不具备时效性。也没有为其建立完整的沟通渠道，这样就不能够有效了解税收政策变化情况。还有就是一些房地产企业没有根据自身情况来明确所存在的税收风险，也没有制定相应控制制度，对于税收风险中所存在的控制、评估等方面都没有进行有效管理，这样就导致出现大量的税务风险。

（二）缺少涉税风险一些房地产企业在构建税务风险评估体系过程中，并没有加以重视，这样就导致容易出现税务风险。在正常情况下，风险识别、分析等，都是税务风险中非常重要的一部分，一旦在这其中任何一个环节存在问题，都会影响最终效果。而且，虽然有部分房地产企业已经建立管理流程，但是依然还是没有对一些潜在问题进行分析，缺少相应管理制度，导致依然存在税务风险。

（三）缺少信息沟通制度市场变化速度非常快，及时的获取信息对于房地产企业的管理人员有着非常重要的意义。但是，在管理税务风险过程中，却没有及时的传递市场变化信息。在“营改增”的背景下，房地产企业并没有及时建立沟通制度，导致各部门之间缺少沟通，影响后期的税务管理工作质量。

四、“营改增”背景下房地产企业税收风险管理的策略

（一）建立健全税务风险管控制度房地产企业在发展过程中，要以税收内部控制为基础，来了解内部控制中所存在的问题，并且采取相应措施，以此来规避税务风险。在税务风险管理中分为事前、事中和事后三个部分，这三个部分有着非常紧密的联系，进而通过这样的方法来形成整个管理体系。在事前管理中，应该及时的为其制定管理制度，形成正确的管理理念。在事中管理中，应该能够分析财务指标，并且了解其中的潜在问题，以此来更好的应用定量和定性分析，让其风险控制在合理范围内。在事后管理时，应该积极构建信息化系统，确保其信息的通畅，准确落实税务风险管理。

（二）构建涉税税务风险评估体系如果想要稳定提升房地产企业的税务风险管理水平，就应积极的构建风险评估体系。通过构建体系，就能够对房地产企业在各个阶段所存在的税务风险进行有效分析，这样就能够更好的控制成本，降低税务风险。可以利用决策分析法，来了解在这过程中是否存在税务风险，找出其出现税务风险的原因，并积极采取相应措施。与此同时，房地产企业在不断发展过程中，也应该能够对其中关键环节进行评估，及时找出税务风险，并有效解决。

（三）加大增值税发票管理的力度在落实“营改增”后，因为其原本的营业税发票已经被增值税发票所替代，所以就使得增值税发票的发展较为迅速。因为自身具备特点，因此，就能够减少房地产企业在发展中的财务问题出现。因为受到社会对于发票管理的影响，并且相关部门正在制定相应制度来打击各种违规行为。所以，房地产企业如果想要稳定发展，就应该及时的对其增值税发票进行管理，制定相应的管理制度，并且由专门的管理人员进行管理，准确落实对增值税发票的管理方法，对于发票的使用、开具和管理都应该有相应的方法和制度，而且对于发票的确认环节应该加以控制。此外，将责任落实到实处，并且为其制定奖惩制度，以此来更好的保证工作质量。

（四）企业要慎重选择合理供应商针对“营改增”这一政策，如果想要有效的抵扣其税额，房地产企业就应该选择正确的供应商，不仅需要对供应商价格、产品等方面进行考虑，还需要以税务的角度来确保能够获得理想经济效益。对于一些规模较小的供应商，自身并不能够开出增值税发票，所以就使得房地产企业所能够抵扣的税额并不多。如果想要获得理想效益，就还需要在这其中进行准确计算。比如，某房地产企业在开发项目过程中会需要用到铝合金这种材料，那么就有两家供应商可供选择，一家为增值税并不多的供应商，报价为121万元，其中增值说明不含税价110万元，其税额为11万元。第二家其含税报价120万，不含税价的为115.5万元，税额为6.5万元。房地产企业通过对其核算能够发现，虽然第二家报价更低，但是选择第一家其成本更低，因此房地产企业就应该选择第一家供应商。所以，这样就能够看出，房地产企业在选择供应商过程中，需要从多个方面进行考虑，进而保证其成本投入合理，这样就能够获得理想的经济效益。五、结语总而言之，对于房地产行业而言，对于增值税的计算还有很多问题，这就需要让房地产企业的财务人员能够有效提升自身的水平，并且实时了解我国的相关规定。此外，还应该积极与相关部门进行联系，不断提升财务管理人员的专业水平。房地产企业可以借鉴其他房地产企业所采取的相应措施，并且积极对自己企业的部门进行整合，将税务风险控制在一定范围内，减少成本支出，更好的提高经济效益。

参考文献：

[1]侯建忠.“营改增”后房地产企业税收风险防控研究[J].纳税,2020,14(02):26.

[2]郭薇薇.“营改增”背景下房地产企业的税收风险管理分析[D].南昌:江西财经大学,2019.

[3]曹坤.“营改增”全面实施背景下房地产企业税务风险管理探讨[J].时代金融,2018(08):161+168.

作者：李瑞萍 单位：厦门住宅建设集团有限公司