计算机信息在征地补偿评估中的应用

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在征收集体土地房屋补偿评估实务中，估价机构不仅要评估房屋价值，还会涉及装修、附属物及设施设备等多项评估内容。估价师在完成外业勘察、测量记录工作后，往往需要在较短时间内完成大量的资料整理、数据统计、价格测算、报告制作等工作。上述工作如果完全依靠估价师人工完成，不仅速度慢、效率低，而且容易产生各种简单的低级错误，影响评估质量。为了解决这些问题，上海城市房地产估价有限公司把计算机信息技术运用到征收集体土地房屋补偿评估实务中，结合工作特点和实践经验研制开发了“征地补偿评估管理系统”，从根本上改变了原有的工作方式，明显提高了估价师的工作效率和项目的管理水平。现将目前征地补偿评估工作中存在的主要问题以及“征地补偿评估管理系统”的主要特点、实践应用和一些体会进行介绍，供广大同行批评指正。

一、目前征地补偿评估工作中的主要问题

（一）需处理的数据信息量大，时间紧

在征收集体土地房屋补偿工作中，进行房屋价格评估时，需要记录整理建筑结构、层数、高度等房屋基本信息，并以此为依据进行价格测算。评估装修、附属设施时，需要对房屋的装修，室外的场地、围墙、地下管道、苗木等众多项目逐项统计和测算评估价格。对于非居房屋，还可能会涉及设施设备搬迁补偿等评估内容。因此，从外业勘察到最后出具报告，估价师通常要在较短时间内完成大量的数据统计、价格测算工作，需要进行处理、计算的各类数据信息量很大，容易忙中出错。

（二）项目参与人员多，要保持统一的操作口径

在同一征收基地范围内，被征收人收到评估报告后，难免会进行相互询问和比较。估价机构在工程量计算、评估价格测算甚至报告的内容格式等方面都必须保持统一的操作口径。保持测算口径的统一，才能保证评估工作的公平、公正；保持报告内容格式的统一，才能保证报告质量，体现估价机构的专业形象。由于一个征地补偿评估项目往往需要多位估价师同时参与，操作口径不统一可能影响征收补偿工作的正常进行。

（三）人工制作分户报告效率低、出错率高

在征收集体土地上居住房屋补偿评估时，一个评估项目可能涉及几百户甚至上千户被征收人，需要分别进行测算评估，并制作分户报告。每份分户评估报告都要包含封面、编制说明、房屋、装修、附属物及设施设备的估价明细等多份资料。许多信息在价格测算时已经输入了计算机，需要再按分户报告的规定格式进行排版打印，会有大量的简单重复劳动，如由估价师人工完成，则不仅速度慢、效率低，且容易出现低级的打印错误。

（四）评估测算数据分散，互相对比困难

在征收集体土地房屋补偿评估中，由于参与人员多，完成外业勘察后，在资料整理、价格测算、分户报告编写期间，评估资料、测算数据由各人分散保管，缺少统一的管理。这样既难以保证资料和数据的安全，也难以对不同被征收人的房屋、装修、附属物和设施设备等评估项目进行横向比较。

二、“征地补偿评估管理系统”的主要特点

根据征收集体土地房屋补偿评估工作中的主要问题，上海城市房地产估价有限公司结合多年的评估实务经验，研制开发了“征地补偿评估管理系统”，可以较好地解决上述问题，同时将与评估项目有关的基础信息全部纳入系统的数据库中进行统一管理。这样既保证了数据信息的安全，也便于项目管理者进行检索查询。

（一）实现移动办公，系统操作有记录可循

估价师可以多人同时通过互联网端口连接系统的服务器，随时随地进行远程操作。估价师登录评估系统后，可按相应的权限进行操作，操作内容都会留下系统记录。管理人员可以在系统中方便地查询何时何人完成了某一被征收户的实地勘察和系统录入工作，何时又进行了复核调整等，还能及时掌握项目组中各位估价师的工作情况，便于进行项目管理。

（二）自动完成房屋、装修、附属物和设施设备等项

目的评估价格测算在房屋建安重置价格评估时，根据输入的房屋状况信息，预先设定好不同房屋类型的基价和价格修正体系，系统可以自动测算不同类型房屋的建安重置价格。在装修、附属物等评估价格测算时，可通过数据库中相应项目预先设定的综合单价自动进行价格计算、汇总。除特殊项目需要通过人工干预进行调整外，大部分项目的评估价格都可以由系统自动完成测算。系统采用同一套价格体系进行测算，既确保了计算口径的一致性，也保证了计算结果的准确性，工作效率大幅提高。

（三）自动生成评估报告，按要求统一排版打印

运用计算机信息技术可以在系统中便捷地调用已录入的房屋、装修、附属物和设施设备等项目信息，根据设定好的报告模板自动生成分户评估报告，把估价师从简单的文字编辑和格式排版工作中解放出来。如果要对分户报告的内容格式作临时调整，传统的做法是打开已完成报告的电子文件，逐份进行编辑修改和保存；采用“征地补偿评估管理系统”后，只需对预先设定的分户报告模板进行调整，可以马上生成新的分户报告，节约大量的人力和时间。在打印分户报告时，可以根据估价师要求打印某一户征收人的分户报告，也可以批量打印全部报告。

（四）数据信息统一管理，实现数据快速检索和对比复核

对估价师输入系统数据库中的评估信息，项目负责人可以进行统一管理。数据统一入库管理后，估价师还可以按村、队坐落地址，姓名等关键字进行信息筛选、检索和修改。如征收单位调整补偿方案，被征收户的鱼塘不再计入评估范围，需要扣除已评估的鱼塘，按照传统的做法，需要花费大量人力对被征收户信息进行逐一检查，删除鱼塘项目，而利用系统数据库的筛选功能，把征收范围内的“鱼塘”作为关键信息进行筛选，可以进行批量删除。系统也可以按房屋、装修、附属物和设施设备等信息导出分类汇总表，做到数据实时分析，在多人参与的大项目中进行数据对比检查。

三、“征地补偿评估管理系统”的实践应用

应用计算机信息技术建立“征地补偿评估管理系统”，最大的改变在于估价师只负责整理、录入项目信息，建立数据库。由计算机系统负责进行后续数据处理，完成价格测算和报告编制。第一步：估价师在完成外业勘察和资料初步整理后，将登录“征地补偿评估管理系统”，选择相应的征收评估项目进行数据输入。系统可以容纳多人同时在线，实现移动办公。第二步：建立被征收人（户）的档案，输入户名、坐落地址等基本信息，由系统生成对应的编号，通过该编号对该户的评估资料进行管理。第三步：在被征人界面中选择建筑物、装修、附属物和设施设备等选项，分别录入该户对应的项目信息。第四步：系统根据输入的项目信息按预先设定的测算参数和计算规则自动完成房屋、装修和附属物等项目的价格测算，再根据已输入的被征收人信息，按预先设定的分户报告格式，自动生成分户报告。第五步：在打印分户报告时，可以按分户档案编号选择打印某一户的分户报告，也可以选择批量打印多户的分户报告。分户报告都按设定顺序打印，完成打印后，不需要再整理先后顺序，直接装订即可，提高效率的同时也保证了报告内容的准确性。

四、“征地补偿评估管理系统”的应用体会

（一）估价师的能力对评估质量起决定性作用

作为一种高效的评估辅助工具，计算机评估系统大大提高了估价师的工作效率和工作质量。但就评估工作性质而言，估价师进行外业实地勘察、获取评估所需的基础资料时，需要与项目当事人面对面地沟通交流，评估价格的确定测算、对评估结果的合理把握更离不开估价师的专业判断和分析。计算机评估系统的设计开发与操作运用，也都是按估价师的要求进行的。在评估实务工作中，对计算机自动测算的评估结果需要估价师逐一核对确认，对评估质量起决定性作用的是估价师的专业能力。

（二）计算机信息技术在评估实务中有广泛的应用需求

目前，在日常的评估工作中，我们发现“征地补偿评估管理系统”功能的开发和应用还有待进一步完善和扩展，如把外业勘察时拍摄的照片导入系统中统一保存、加强评估电子资料的档案管理等，这些将是系统未来完善的方向。

作者:裘炯 单位:上海城市房地产估价有限公司