谈土地一级开发企业涉税问题

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摘要：随着经济社会的持续快速发展，土地一级开发事业迎来了前所未有的重大发展机遇，如何采取有效方法与策略，切实优化土地一级开发企业涉税问题，成为业内广泛关注的焦点课题之一。基于此，本文首先介绍了土地一级开发业务相关内容，分析了土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题，提出了优化土地一级开发企业涉税工作的有效措施，阐述了个人对此的几点浅见，望对涉税问题处理实践有所裨益。

关键词：土地一级开发；企业财务；涉税问题；方法对策

引言

当今社会，经济发展质量显著提升，土地一级开发实践面临着更多的不确定性因素，使涉税问题处理面临着更为严峻的挑战与考验。当前形势下，必须宏观审视土地一级开发企业涉税处理现状，准确把握涉税问题的处理技巧与方法，切实规避税务风险。本文就此展开了探讨。

一、土地一级开发业务分析

土地一级开发是在城市总体规划和土地利用规划约束范围内，由政府相关部门或委托相关企业，对国有土地资源进行统一征收和管理的特定行为与活动，使目标土地区域由“生地”转换成为“熟地”，满足土地出让条件，为土地资源的后续开发利用奠定坚实基础。长期以来，国家相关部门高度重视土地一级开发业务的创新与实施，在征地拆迁和安置补偿政策制定、一级开发流程优化、土地利用总体成效评价等方面制定并实施了一系列重大方针政策，为高质高效地开展土地一级开发提供了基本遵循与方向引导，在国有建设用地储备领域取得了令人瞩目的现实成就，为新时期激发国有土地资源潜力注入了强大动力与活力。同时，广大土地一级开发企业同样在创新开发模式，优化开发流程等方面进行了大量卓有成效的研究与探索，效果显著，使土地一级开发的“政府主导”和“资金密集”等特征进一步凸显，极大程度上满足了城市建设与经济发展对土地资源产生的强烈需求。在上述背景下，土地一级开发企业所面临的涉税问题也开始逐渐浮出水面，只有及时有效、科学合理地采取涉税问题处理策略，才能确保土地一级开发企业实现未来长远发展。

二、土地一级开发企业涉税处理现状及存在问题

1.土地一级开发模式不清晰在当前经济发展环境下，土地一级开发模式多种多样，实践应用最多的模式为总包方式及收取固定开发收益方式，上述不同的开发模式在执行规范、法律法规、政策体系等方面存在显著差异，需要区别对待。纵观当前土地一级开发模式实际，普遍存在着模式应用不清晰，对土地一级开发所涉及的土地、税收、收益等资源要素把握不准，在经济社会发展新形势下，依旧沿袭传统保守陈旧的土地一级开发思维模式，僵化固化的一级开发思维观念根深蒂固，阻碍着新时期土地一级开发活力的进一步释放，各参与方之间的利益关系协调不到位。

2.土地一级开发措施欠合理，高成本和高风险问题突出随着现代土地资源开发利用节奏的不断加快，土地一级开发实施行为面临着更多的不确定性因素，部分影响因素属于隐性化要素，存在潜在的实施风险，辨识与控制难度较大，只有采取科学合理的土地一级开发措施，才能将相应的风险控制在允许范围内。实践表明，部分土地一级开发过程中，由于相应的措施不合理，导致土地一级开发企业收益负担过重。以总包方式为例，在企业资产中形成了大量无效资产，竣工结算需要计提折旧，诱发收益负担过重问题。同时，部分土地一级开发涉及民生工程，对工程工期要求较高，无法按照当时纳税筹划测算节点实现。

3.涉税处理及筹划中未充分发挥政府税收优惠政策在当前土地一级开发领域，尽管国家相关部门已经制定并推行了诸多税收等优惠政策，但由于部分土地一级开发企业对相关优惠政策了解不足，所掌握的税收等优惠信息相对滞后，在涉税问题处理中缺乏针对性，难以明显降低土地一级开发企业的税务压力。同时，在涉税处理及筹划中，即使企业采取了设立项目公司或者新立公司的形式，但却未能充分发挥其应用优势，难以有效运用税收优惠额度以达到科学降税的预期目的。

三、土地一级开发企业涉税问题研究

随着“营改增”改革工作的持续深化推进，土地一级开发企业涉税问题的应对处理显得愈发重要。在国家相关文件规定中，土地一级开发业务所涉及到的税种包含两个方面：一是建筑服务，其他建筑服务中的“拆除建筑物或者构筑物”和“平整土地”；二是现代服务，现代服务下商务辅助服务里的经纪服务。上述两个税种与现代土地一级开发密切关联，在涉税问题处理中，应形成具有针对性的方法与策略，以全面防范化解相关涉税风险。

1.适用税目分析（1）应该适用的税目。全面准确把握土地一级开发企业的应适用税目是妥善处理其涉税问题的基础与根本，只有在此基础上，才能科学合理地制定涉税问题的处理应对策略与方案。对于政府委托模式的土地一级开发而言，企业所要承担的职责及所享有的权限相对明确且清晰，根据相关政策规定对土地开发行为进行兑现落实即可。而对于以政府土地储备机构为名义开展土地一级开发的行为模式而言，由于其涉及土地手续、立项审批、征地补偿等诸多工作，在土地验收合格后再行收储和出让，因此在取得土地出让金后，需要对企业代付的土地一级开发成本进行返还，所适用的税目相对较多，需要区别对待，统筹处理。（2）不能适用的税目。在分析研判土地一级开发企业时，同时需要对建筑业、销售无形资产-土地使用权等行为作出甄别，以掌握土地一级开发所不能适用的税目。一方面，土地一级开发企业不能适用“建筑业”税目，这是由于建筑业涉及实际建造服务，需要配置相关资源要素实施建筑建造行为，而土地一级开发企业并不涉及上述业务类型，尽管其囊括了规划办理、资金筹措等业务，当却将建筑服务委托给其他单位组织实施。另一方面，不能适用“销售无形资产-土地使用权”税目，土地一级开发各项工作完成后，需要在相关标准与规范的约束下进行验收，对土地权属、规划条件等予以定性，之后再行收储或出让，土地一级开发企业并未获取到土地使用权，因此该过程中的“销售无形资产-土地使用权”税目不适用。

2.计税基数的确定计税基数是决定土地一级开发企业应缴税额的关键所在，计税基数确定的科学与否，直接关系到企业缴纳税额的高低。在现行税制条件下，土地一级开发企业按照固定报酬“差额”纳税，在增值税政策及相关实施细则等方面均未作出明确规定。因此，土地一级开发企业所实施的业务应按“差额”纳税的方式处理，即只将土地一级开发企业从政府收取的固定报酬作为计税基数缴纳增值税。随着当前土地一级开发要求的不断提高，加之税制优化改进趋势的凸显，土地一级开发企业计税基数的确定方法更趋合理化、规范化。

3.混合销售还是业务兼营土地一级开发业务活动中，相关流程与步骤较多，比如代为办理规划等前期手续、融资、征地拆迁及市政建设等，但这并不能作为混合销售或兼营的依据，仅可根据税制要求执行税务操作。在国家“营改增”相关政策要求下，“兼营”更多情况下代表着不同类型、不同目的且彼此相对独立的销售行为，而土地一级开发并不涉及。混合销售即涉及货物，又涉及服务，该行为实施中产生的税款应由业主缴纳。土地一级开发企业的经营活动，在完成各项工作后将验收合格的土地交给政府，这便完成了销售活动，应按主业“商务辅助服务-经纪”缴纳增值税。

四、优化土地一级开发企业涉税工作的有效措施探讨

1.做好涉税处理及筹划基础性工作以土地一级开发税收筹划的相关政策要求为基本导向，强化涉税问题处理及筹划基础性工作的科学性和针对性，建立健全完善稳定的涉税问题处理运行机制，强化涉税问题处理过程中的策划、实施与监管。应加强土地一级开发企业内部控制与管理，并与政府部门等外部单位之间保持良好对接，及时将土地一级开发活动中的相关数据信息资料进行研判分析，为调整优化涉税处理策略提供科学依据与参考。在会计报表制定中，必须强化相关人员细节意识、质量意识、风险意识，提升会计报表的可靠性。

2.增强税务风险防范意识，强化税务风险防范观念土地一级开发企业涉税问题的处理，必须将税务风险摆在更加重要的位置，纳入企业未来长远发展战略，摒弃传统保守陈旧的税务处理思维观念，突破僵化固化税务处理方式方法的阻碍与局限，将新形势下的风险防范意识融入税务处理全过程。强化涉税问题风险防范意识，增强风险防范的主动性、积极性，将各类潜在的税务处理隐患要素控制在允许范围内，推动土地一级开发企业高质量发展进程。

3.完善企业信息系统，加强协同管理。土地一级开发企业应结合自身发展需求，重视信息系统的建设与应用，将信息化技术全面融入到对税务风险的防范化解实践中，按照税务方面的法律法规及政策规定建立高效率、高水平、高质量的税务处理信息系统，确保保证企业与税务法律法规相关标准的相统一。有效构建涉税问题处理工作协同机制，强化税务处理的前期监督、中期控制、后期反馈，对存在异议的问题作出差异化处理，兑现落实国家在税收处理政策方面的实施细则，巧妙运用涉税问题处理技巧，以达到合理避税的目的。

五、结语

综上所述，受涉税问题处理方法、处理模式、过程控制等方面要素的影响，当前土地一级开发企业涉税问题处理实践中依旧存在诸多不容忽视的薄弱环节，阻碍着税务风险防范效果的优化提升。因此，有关人员应该从土地一级开发企业的客观实际需求出发，充分遵循涉税问题处理基本原理与规律，创新涉税处理方式方法，强化涉税处理过程控制，为防范化解税务风险，实现自身未来长远可持续发展贡献力量。

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作者：何佳颖 单位：台州市高铁新区开发建设有限公司