商品住宅空间负外部性及建筑导控探析

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摘要：随着社会宏观环境和微观居住理念的更新，商品住宅对城市输出的负外部性正越来越深刻地暴露。文章从城市规划和建设视角研究了商品住宅的空间负外部性，分析了商品住宅空间负外部性产生的原因和具体表现，提出了解决商品住宅的空间负外部性的建筑导控策略。

关键词：商品住宅；负外部性；空间；导控

引言

商品住宅具备商品的一切特征，商品特质也是其发展的内生动力。但商品住宅也是城市物理环境的基础组成，是体现居民个体和社会空间张力的重要渠道。因此，商品住宅是公共属性极强的私人产品。商品住宅私利和公利的博弈对建筑设计和导控而言是一场危如累卵的平衡艺术。遗憾的是，在城市快速发展的宏观背景下，实现商品住宅开发利益上限的同时公共利益往往只能勉强达到下限。因此研究商品住宅的空间负外部性并针对性地构建导控策略非常必要。

1外部性理论

外部性是一个经济学概念，当一个人从事一种影响旁观者福利并对这种影响既不付报酬，又不得报酬的活动时，就产生了外部性（Externality）。如果对旁观者的影响是不利的，就称为负外部性；如果这种影响是有利的，就称为正外部性[1]。

1.1负外部性成因及解决策略

例：皮革生产企业生产皮革投放市场获取相应利润，但皮革生产会污染一定范围内的水质，进而危害人的健康，但皮革企业并不会支付水治理的费用也不会承担病患的医疗费用，于是负外部性就产生了。在这种情况下，生产皮革的社会成本是大于私人成本的。所以简单来说负外部性产生是因为行为主体没有考虑自己的行为对外部环境造成的影响，因此，理论上只要主体“全面考虑自己行为对他人的行为”就可以了[2]。经济学领域总结出来很多方法，主要有以下三种：政府管制手段、“庇古手段”以及“斯科手段”①。1.1.1针对制度失灵的政府管制手段。政府可以通过规定禁止某些行为来解决外部性[1]。但政府往往无法全面获得真实有效的信息来支持其制定科学精准的管制政策。1.1.2针对市场失灵的“庇古手段”。英国经济学家庇古认为可以通过市场激励来取代政府管制，比如征税。通过直接影响到行为人的生产成本，迫使行为主体考虑自己的行为对外部环境造成的影响。“庇古手段”的局限性在于从负外部性造成的物理损害到被害者的心理感受再到税收的货币计量肯定会存在转化失真的情况，高昂的计量成本是“庇古手段”的内在缺陷。1.1.3针对产权不明晰的“斯科手段”。经济学家斯科提出了另一种外部性内在化的思路——明晰产权。明晰了产权，即明晰了损益的主体，市场配置资源的效率也会大大提高。在产权明晰的前提下，私人市场解决外部性问题的效率往往更高。“无论最初的权利如何分配，有关各方总可以达成一种协议，在这种协议中，每个人的状况都可以变好，而且结果是有效率的。”[1]

1.2总结

（1）负外部性问题的解决具有相互性。相比简单粗暴地消灭负外部性产生的源头，权衡外部体系中的各方利益更为重要。（2）正式的行政秩序指令和非正式的私人选择同时作用于外部性问题的解决。正式的行政指令达不到的空白，由非正式的私人交易补充。但私人交易要产生效率依赖两个前提：产权的明晰和交易成本的可控。

2商品住宅的空间负外部性表现及成因

2.1商品住宅空间负外部性的表现

商品住宅的空间负外部性主要源自两个产权上的内在矛盾：（1）商品住宅的建筑导控是在私有产权领域谋取公共福利的导控。（2）商品住宅的开发者并非使用者，产权让渡行为过滤了真正使用者的需求。以上两个矛盾导致了商品住宅在城市和地块两个层级上的空间负外部性。在城市层级主要表现在：（1）空间隔离。商品住宅一般以围墙自绝于城市集体。这里的“围墙”既是实体围墙，也是功能围墙，甚至是阶级的围墙。通勤城市膨胀的机动车道和绿化隔离带导致的割裂更甚于传统的围墙（图1）。有公共服务落差的地方就有“围墙”[3]。商品住宅与城市的空间隔离是对社会矛盾的消极回应，无益于公共服务落差缓解，反而加剧了城市空间分异的负效应。（2）空间漠视。商品住宅的邻避设施和极端的建筑体量边缘化，外部化给城市。原本最具空间张力的交界地带成了最被漠视的设计和管理真空地带。在地块层级主要表现在：（1）空间剥夺。在商品住区内部，极端的优势户型总能占据最优质的地理空间资源，以私人庭院、组团围合等侵占本属于公众的开敞空间（表1）。当空间成为社会阶层分化的映射，空间上的隐性盘剥不可避免会产生。（2）空间破碎。为了穷尽规划指标潜力，商品住宅压迫建筑间距，牺牲集中绿地，建筑与空地二元平衡的虚实关系被破环。破碎的绿化景观和边缘化公共空间仅仅为了满足规划指标账面的要求，真正的价值被漠视。

2.2商品住宅空间负外部性的原因分析

前文总结了经济学领域产生负外部性的三个主要原因：管制失灵、市场失灵以及产权不明晰。这三个原因反映到商品住宅领域表现为：（1）制度失灵——缺少精度的商品住宅建筑导控。传统的规划管理思路往往是以有形之手纠正、限制商品住宅开发行为，但如果建筑导控方法本身缺少精度，反而侵害了商品住宅的正当利益。一个“只有拇指没有食指”的建筑导控策略并不能在矛盾中辨别和避免较严重的损害。（2）市场失灵——商品住宅的空间异质性。土地所包含的自然、地理、人文等场所内涵，以及建筑布局、造型、高度、规模、朝向等设计要素不一而足。因此商品住宅具备高度的空间异质，经济学上认为，异质性越强，越容易导致垄断，市场机制能够发挥作用的空间就越小。（3）产权不明晰——公共空间地役权缺失。从产权上来说商品住宅是完全的私有产权领域，但其建筑空间却并非完全私有，尤其是在私有产权和共有产权空间开发的接壤地带，需要从开发者的私有产权内分离出影响城市空间品质的产权因素。华中科技大学学者林颖将这个特殊的产权定义为“公共空间地役权”，需役的目的是公共利益，通过对其界定、保护、甚至交易，将有效化解私有产权领域对共有产权领域带来的外部性问题[4]。以上三个因素的综合作用导致了商品住宅空间负外部性。科学的导控工具缺位，经常导致各种微型政治产生，侵害或者纵容开发行为。市场失灵又进一步加剧了这种随意性。而产权不明晰和公共空间地役权的缺失恰恰为这一切创造了通行条件。

3针对商品住宅空间负外部性的建筑导控策略

科学的建筑导控是解决商品住宅负外部性的核心手段。传统方法注重对设计下限的把控和兜底保障，重点在“控”。“导”在传统的规划管理框架内没有相应的制度体系，常常流于形式甚至是决策者的主观判断。文章提出了商品住宅建筑导控的两个层次，目的在于以“控”实现兜底保障，以“导”实现品质提升。

3.1限定商品住宅导控的第一层次

从城市设计层面限定外围空间特征，即场地、建筑退界、建筑高度、建筑面宽和开敞、立面材质色彩和沿街模数等方面。这些地区层级上的外部空间要素关系到商品住宅和城市的空间关系。这一层次的要素限定本质上是对公共地役权的假设，也就是将地块建筑退界范围内的垂直三维空间定义为公共地役权的范围。在这种产权制度下，现有私有产权领域内涉及公共利益的部分能够被剥离出来形成独立的产权，建设完成后可以单独确权给需役人或者其机构。产权明晰可以提高资源的配置效率，这在以往商品住宅规划管理的操作中并不鲜见。例如，土地出让合同可以要求建设单位在商品住宅小区中配建保障房、幼儿园、社区用房等公共福利性设施，无偿或者有偿移交给相关主管部门。理论上政府也可以通过事前约定的方式强制取得商品住宅的公共地役权。但公共地役权所作用的空间设计并不能单纯用工具理性限定，比如立面的颜色、材质，建筑高度的错落以及建筑面宽的疏密等并不存在非黑即白的界限。开发权益既需要限制也需要激励，公共地役权设立的根本目的是为了提供议价和交易的可能，从而真正从相互性角度应对商品住宅的负外部性。例如，允许一定范围内的限高突破量按照合同约定，以费用补偿或开发权转移等方式交易，让建设者可以在合同约定额框架内自主选择平衡利益的方式。下面以海宁市南苑路沿线商住区块为例研究公共地役权在实际项目中运用的可行性程序。南苑路沿线是海宁中心成熟度较高的建成区域，2018年进行了沿线慢行系统改造提升工程。案例中的紫郡和原墅是区块内新出让地块，从规划条件拟定阶段就对沿南苑路界面进行了严格的设计限定，这可以理解为公共空间地役权的初次拟定（图2）。公共地役权的初次拟定作用于土地的初次交易，通过限定建筑要素影响低价高低。在设计审查阶段由相关主管部门判定权利的执行情况，进行完全整改或者让步整改，让步整改伴随着满足城市下限要求基础上的公共地役权的交易，然后规划部门再进行建设工程规划许可。经过规划条件拟定和建设工程规划许可，明确了权利的主体，公共地役权就具备了初次不动产登记和后期自由交易的基础。

3.2限定商品住宅导控的第二层次

从建筑策划层面限定内部界面特征。商品住宅的内部界面品质取决于商品住宅地块总量控制和空间构想，即容积率、密度、建筑布局、组合方式、建筑间距、公共空间等。这些地块层面上的外部空间要素关系到产权让渡过程中的利益博弈问题。以建筑间距为例，从建设单位角度理解这是一个下限控制指标，建筑间距越小可以获得越大的开发密度，因此会设法通过退台、不规则形体等方式谋求建筑间距的极致下限，但从居住角度出发，这些取巧手法无益于居住空间条件和建筑形态的改善，实质上还是对指标下限的突破，这种“规则竞次”在商品房开发过程中屡见不鲜。矛盾的根源在于产权的让渡，商品住宅真正的居住者并非开发者，产权的让渡伴随着居住价值的损耗。在商品住宅的规划设计过程中，开发者是强势利益集团，设计方是主动缴械的一方，公众是沉默的大多数。随着公民意识和行业组织的进步，在制度供给侧强化第三方设计组织的话语输出能力的需求越来越迫切。“建筑策划（ArchitectureProgramming）特指在建筑学领域内建筑师根据总体规划的目标设定，从建筑学的学科角度出发，不仅依赖于经验和规范，更以时态调查为基础，利用计算机等近现代科技手段对研究目标进行客观的分析，最终定量地得出实现既定目标所应遵循的方法及程序的研究工作。”[5]“建筑策划的理论基点源于对时态的调查分析。因此民众参与听询以及对使用者的调查是建筑策划不可或缺的运行环节。”[6]所以建筑策划是建筑设计之前的重要环节，也是增强第三方设计组织话语权的重要途径，也可以作为指导建筑导控的定量管理工具。从建筑导控目标出发，对于商品住宅可以从以下两个方面策划：3.2.1密度构想。国内学术界一般认为密度即开发强度，开发强度即容积率[7]，而在美国区划法中，密度（Density）特指每个居住单元或每个房间规定的地块面积，密度指标一旦确定，地块之上的居住单元数或者房间数就能确定，因此密度相比容积率能与人口之间建立更直接的联系。密度构想的源头与建筑策划的规模构想不谋而合：强调单位尺寸在规模构想中的基础作用。在商品住宅中，可以利用建筑策划思维，求得人均绿地、人均建筑面积、机动车生成率等一系列单位指标，这个定量指标作为商品住宅的经济损益、市场发展等非建筑学因素设定的基础。以机动车生成率为例，可以通过建立交通模型，通过测算新建地块机动车生成的增加量对周边路网的影响（图3），测定新增交通量对背景路网运行影响显著时的极限开发体量。案例中假设地块容积率为2.5，地块的总体开发量为15.29万平方米，西南侧道路交叉口平均延误时间为26秒，根据地块开发体量（公顷）×机动车生成率（辆/公顷）=机动车生成量，当地块容积率为2.5时，机动车生成率超过了0.7，服务水平为D级（有较大延误，但基本可忍受），因此，从通勤强度考虑，2.5为该地块极限容积率。3.2.2空间构想。商品住宅作为标准化产品，其空间个性主要表现在住宅外部空间，因此商品住宅的空间构想主要包括住宅布局、住宅群体组合、住宅限高或限低、住宅体量等方面。“这一过程（空间构想）将制定项目空间内容（List），进行总平面布局，分析空间动线，进行空间分隔，平立剖构想及感官环境构想，最终将空间形式导入。”[6]空间构想本质上是人的行为和心理的空间映射，反过来也会影响人的行为和心理。长期以来居住的复杂多样性被标准化的商品住宅被迫规训成简单重复的生活图景，虽然主流的商品住宅设计也存在空间构想的过程，但经济损益是首要考量因素，建筑策划能以建筑学价值为导向,健全和完善商品住宅的空间构想过程，跳出经济损益的窠臼，在城市公共空间品质的塑造和延续上发挥作用。下面案例在前期策划阶段重点研究了住宅公共商业通道和城市公共空间的关系（图4），以获得连续的城市公共空间为价值导向构建住宅布局的底层逻辑，形成不同层级的住宅公共空间节点和私密空间节点（表2）。

4结语

本文从城市规划和建设视角研究了商品住宅的空间负外部性，分析了商品住宅空间负外部性产生的原因和具体表现，从规划管理立场提出了解决商品住宅的空间负外部性的建筑导控策略，即两个层次的限定理论：在城市层面以城市设计为基础提出供地役权假设，强化产权在空间塑造领域的能动性，解决商品住宅在城市公共领域的负外部性；在地块层面以建筑策划为基础，提出密度构想和空间构想，对商品住宅实行定量的建筑导控，避免商品住宅产权在让渡过程中因利益折损而带来负外部性。

作者:徐益清 单位:浙江大学工程师学院