浅析非规范性建筑的空间形式

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摘要:城乡规划主管部门对建设工程规划许可证作出决定是以核准的相关图纸作为依据，并在建设工程竣工规划条件核实阶段对建设工程进行规划条件复核和确认，出具《竣工规划条件核实意见书》作为建设工程符合规划的证明和建设单位申请房屋权属登记的依据。然而，在规划管理技术审查工作当中各种类型的“非规范建筑空间形式”产生了“偷容积率”的问题，为后续的竣工规划条件核实埋下了隐患，并有可能产生相关纠纷。本文试图将各类“非规范建筑空间形式”进行归纳和总结，并从规划管理的政策和制度层面进行可操作性实践，以期达到对非规范性建筑空间的统一解读。

关键词:厦门;非规范性建筑空间;技术审查

近年来，随着城市建设的快速发展，城市建设的审批量、信息量越来越大，开发商、建设单位对规划部门的技术性审查也吃的越来越透，潜藏在规划审查图纸中的“地雷”也更加专业、隐蔽，“偷面积”的现象比比皆是，同时随着国家机构改革及政府机关人员编制精简的限制，规划审批的公务人员在繁多的事务工作中往往对此类问题疲于应付、无暇顾及，很难把所有图纸上可能存在的规避容积率问题都审查过滤出来，因此规划部门审批的内容和批准的相关图纸往往存在一些建筑空间名称和使用功能与实际建筑空间不一致的现象，产生了非规范性建筑空间形式，给社会造成了不良的影响，助长了建筑设计行业的不诚信风气。厦门市规划委员会于2011年9月份开展建筑工程的行政审批与技术审查分离工作，率先将建设工程设计方案(建筑工程)和建筑工程规划许可证(建筑工程)的行政审批和技术审查进行分离，由第三方的中介服务机构(厦门市规划信息中心)利用信息化技术手段对建设项目的设计成果在设计阶段先行进行技术审查。近五年的实践证明，通过第三方中介服务机构的市场化服务，不仅规范了建筑设计行业的标准，逐步建立起了设计行业市场的诚信体系，使得各开发建设单位回归到了以服务和质量来保障住宅品质的同一起跑线上，而且让规划部门赢得了社会和公众的认可，有效地减少了权力“寻租”的空间。

1技术审查与非规范性建筑空间形式概述

1．1技术审查

技术审查是指对建设项目的设计文件及相关材料等进行技术性审查，判断是否满足规划设计条件、城市规划管理技术规定及其它政策法规和规范规定的要求［1］。

1．2非规范性建筑空间形式

近年来，在规划部门的竣工规划条件核实工作中，发现房地产开发建设单位在项目建设中普遍存在利用“非规范性建筑空间形式”规避计容建筑面积的现象，主要表现名称与实体不符即审批内容和批准的相关图纸所标注的建筑空间名称和使用功能与实际的建筑空间(部位)实体属性不一致。

2非规范性建筑空间形式问题的出现及分析

“非规范性建筑空间形式”规避计容建筑面积的现象在全国房产地业发达地区具有普遍性，主要是房地产开发企业和部分设计单位，在建筑工程规划许可的施工图设计中偷换建筑基本空间的名称和使用功能的概念，大量设计一些非规范性建筑空间，通过设计虚假垫层、假凸窗、超大型阳台、入户花园、入户阳台、露台、花池、半地下层、封闭空间、无使用功能空间等形式，利用城市规划管理技术规定和规范的缺失或漏洞规避容积率。规划部门虽在审批前对报审图纸进行了技术审查，但由于审查的工作量巨大，很难把可能存在的规避容积率的问题都审查过滤出来，因此难免造成部分项目存在批准的文字标注和图形不符、审批内容和批准的相关图纸所标注的建筑空间名称和使用功能与实际的建筑空间部位属性不一致的现象，甚至与常理不符的情形。这类非规范性建筑空间到了竣工规划条件核实阶段，问题便更为凸显，成为核实指标与规划审批指标两者之间对应衔接的一个难题，而且从规划审批、施工、预售、竣工，均已成为事实，房屋也销售给购房者，简单的否定和更改原来的规划审批指标，将非规范性建筑空间重新核定，势必造成一系列社会问题，涉及行政信赖保护原则问题，特别是涉及众多的购房者利益的问题，房产面积纠纷问题等，成为一个必须认真妥善处理的社会问题。

3非规范性建筑空间形式的主要类型及处理建议

3．1非架空空间

(1)类型定义。架空空间部位常存在于建筑底层及不同功能建筑空间之间的转换部位(如裙房为商业，塔楼为住宅的建筑形式)。(2)问题分析。架空空间从规划管理的本义应强调的是其公共、开放的属性，空间功能上应作为公共休闲、交通、绿化场所的开敞空间，仅以结构体作为支撑;实际实施过程中出现的形式是除结构体支撑外，有多面围合外墙，常被改造和围合成建筑室内使用空间。(3)处理建议。从规章制度层面明确架空空间应为架空层中扣除核心筒和公共设备用方、楼梯间、门厅及其他功能用房后全体业主共同使用的建筑空间，低层住宅(3层以下)及单一产权的建筑除外。

3．2非挑空空间

(1)类型定义。挑空空间部位常存在于建筑单体楼层内局设置部跨越一个标准层高以上的建筑空间如会议室、住宅客厅、住宅套型内或套型外、多功能厅、大堂、门厅、空中花园等。(2)问题分析。非挑空空间从建筑功能空间的需求设置及各类建筑设计规范要求上具备合规性，但往往出现超越常理的不合理情况，如跨越四个以上标准层高的会议室(以办公标准层高4.5米为例，即挑空空间层高近18米)、住宅套型(单户)范围内挑空空间、住宅套型范围外挑空空间(两户共用)，甚至在挑空部位预留完整的结构梁、门窗、过道等，实际项目竣工后倒板即可多出一层或二层的面积。(3)处理建议。从规章制度层面明确挑空空间开口内无任何结构连梁、连板或与其类似的装饰性构件;对于住宅项目应限定不应设置套型的挑空空间，套型外的挑空空间应为3户以上直接采光通风来源，同时从审批层面对于“合法规避”相关规范的挑空空间应加强行政审批层面的合理性把关和规划实施过程中的事中事后监管。

3．3假凸窗

(1)类型定义。假凸窗部位常存在于居住建筑凸出外墙面的窗户。(2)问题分析。假凸窗即通过房间或客厅临窗部位的一种虚假垫高造型，使其局部层高小于2.2米，并非真正凸出外墙面的窗体，实际项目竣工后可变成建筑室内空间。(3)处理建议。从规章制度层面明确凸窗的形式，将凸窗分为单反式凸窗和双反式凸窗两类，落地窗分为平台式落地窗和反凸式落地窗。

3．4结构板的镂空

(1)类型定义。建筑自然层范围内，局部镂空或仅几个小洞镂空，并以“井”字的形式布局，有结构连梁支撑。(2)问题分析。结构板的局部镂空作为整体镂空，视为无顶盖建筑部分不计建筑面积，后续通过倒板等方式，形成可利用的计建筑面积建筑空间。(3)处理建议。从规章制度层面明确镂空的形式，如镂空处可开口，但镂空范围内不得有结构连梁或装饰性构件存在。

3．5阳台上的花池、空调机位

(1)类型定义。阳台上设置花池，空调机位，利用现有的规范及规则(如:进深0.6米以内不计容)。(2)问题分析。以栏杆或矮墙作为隔离，将阳台人为分割为两部分，实属阳台的一部分，后续可将阳台扩大化使用。(3)处理建议。从规章制度层面明确阳台设置的形式，如位于阳台等建筑主体结构内的有盖花池、空调机位等，应与相连的建筑空间一体计算建筑面积;平台式或外挂式花池、空调板满足进深控制要求的可不计算建筑面积。参考文献［1］厦门市城乡规划管理技术规定，2016．［2］厦门市房产面积测算细则，2011．花池、空调机位设置形式及面积计算图示

3．6地下层“密闭空间”、“无使用功能空间”

(1)类型定义。地下层“密闭空间”并标示无人员使用或无使用功能的空间。(2)问题分析。该类地下层“密闭空间”，具有完整的住宅地延伸层，出入口以模板、硅配钙板或单砖墙临时封闭，后续可形成利用的地下层住宅空间，规避地下层住宅缴交地价的相关规定。(3)处理建议。从规章制度层面明确地下层不得设置无使用功能的密闭空间。

4结语

通过对非规范性建筑空间的分类以及问题分析，非规范性建筑空间部位的属性认定涉及容积率管理，因此应进一步强化设计源头的管理，城乡规划管理部门在强化方案设计图纸审核的同时，加强建设项目的事中事后监管，对现有规范和规则中存在含糊不清的建筑空间释义，在规章制度上重新进行解读并制定相关规则;并应明确要求设计单位严格遵守相关设计规范、城乡规划管理技术规定等相关规定的前提下，合情合理的进行相关设计，同时建立建筑设计行业的诚信监管体系对设计单位进行监管和处罚，从而在城市发展建设过程中消除负面影响，营造一个健康、公平、诚信的城市形象和房地产市场

作者:陈彪 单位:厦门市城市规划设计研究院