建筑改造论文：工业建筑的改造思路

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本文作者：常健、刘骏 单位：武汉理工大学

商业改造的分类

1商业街。这类改造主要是通过保留原有旧工业建筑以及街景，形成具有历史时代特性的商业街。商业街的改造模式注重历史原貌的还原，商业多以中高端餐饮、娱乐以及特色专卖店为主。

2购物中心。以购物中心为改造目的的旧工业建筑多位于城市较繁华地段，交通便利，而且有着比较大的体量，能够包容各式各样的商业业态。

3复合型商业。复合型商业主要是指改造后的工业厂房功能多样化、复合化，不只包括商业方向的改造，而且包含博物馆、城市公共空间、loft办公等方向的改造，以两种或两种以上组合呈现，形成复合的建筑空间。这种类型的商业改造对建筑的结构要求较小，功能的组成上也比较灵活，改造后的适应性很强，因而成为目前国内最常见的改造形式。

影响商业改造的因素

旧工业建筑改造中商业的形成和发展受到多方面因素的制约和影响，如项目本身的背景和规模、项目的周边环境、项目在城市的地理位置、项目的规划及定位、后期管理等都对旧工业建筑的商业改造结果有着非常重要的作用。

1背景和规模。根据建筑的历史背景不同，商业的组织形式也有着很大的不同。对于历史悠久或建筑风格独特的旧工业建筑，适合改造成与旅游相结合的商业，上海1933老厂坊就属于这种改造形式（图1）；而对于一般性的旧工业建筑，这些建筑有着一定的历史内涵，这类的厂房可以进行适当的保留而形成艺术区或者产业园，商业以附属型商业的形态存在；另外还有些改革开放后的厂房，这类建筑的价值不高，改造的尺度可以比较大，可以做商业卖场等。同样，旧工业建筑的规模对商业的形成也有很大的影响。不同的商业组织对商业的规模有着不同的要求，因而，较小规模的旧工业建筑商业改造项目中，商业多组织成商业街或者复合型商业的模式，只有当规模达到足够大，才考虑商业中心的商业模式。

2周边环境。改造项目的周边环境直接影响改造型商业的形成，不同的周边环境意味着不同的人群结构、交通状况，针对这些社会因素，会制定相应的商业策略和商业目标，其商业的构成、商业的定位、和商业的比重也会有着很大的差异性。如上海创意.幸福湾中的商业受周边商圈的影响，普通的商业模式已经达到饱和，但另一方面区域内商业餐饮存在一定的空白，因而以此为突破口，整个项目定位为"餐饮为主、娱乐为辅的商业策略，这样，通过商业的互补性避开了和周边商业的竞争，达到了很好的效果（图2）。

3地理位置。旧工业建筑在城市中的地理位置对旧工业建筑改造中的商业发展有很大的影响。其地理位置分为两种，一种是位于市区中心地带，周边经济比较发达，消费水准比较高，商业的形成较快，容易营造出比较成熟的商业氛围。另一种是位于城市的次中心区，周边的城市居民密度较低，经济水平不高，周边的商业还处于发展阶段，未形成规模。如上海半岛1919，商业只占整体很好的一部分，虽然招商已经有两三年的时间，但商业发展依旧很缓慢，这与所处的城市地理位置有很大的关联（图3）。

4整体的定位。在改造之前设计方会综合各方面的因素或基于政府统一规划的前提，明确项目的实施方向，对整个项目有个基本的定位。整体的定位和规划对改造型商业的形成起着决定性的作用，其商业的类型、组织形式、规模大小也直接受到项目定位的影响。不同的定位其中的商业会有着很大的差别。如上海城市雕塑艺术中心（图4）和上海复地四季广场（图5），两者分别定位为文化产业基地和商业综合体，两者的商业组织完全不同，前者商业少，规模小，项目主要功能为艺术展示，商业辅助存在，而后者商业多，规模较大，项目以商业为主。

商业改造的空间布局

商业空间对商业位置的选择有着很高的要求，需要便捷地可达性和良好的视野，能够让顾客方便、快捷的进入。由于旧工业建筑改造呈多元化形态，改造后的建筑功能往往不只是商业，还包括办公、博物馆，甚至公寓等，因而需要根据不同的情况，确定商业的空间分布。在实际的改造活动中，商业的空间布局有几种情况。

1“点”式布局。“点”式布局是指在以旧工业建筑群为改造目标的案例中，由于项目的定位为办公、艺术中心、城市游览空间等时，商业不作为项目的主体来进行设计，只是对建筑群中的一栋或者几栋建筑甚至是某栋建筑的一个小的部分来进行商业改造，以满足基地整体的需求。这类商业布局比较零散，但一般占据项目的交通便捷处或者是人流密集处，如上海八号桥案例中，商业位于基地的临街面和入口处(图6)。

2“线”式布局。“线”式布局多出现在以商业街为商业组织形式的改造项目中，商业沿着人流较多的市政道路布置，呈“线”型分布。这种布局可以形成较清晰的商业动向，也有着较好的商业氛围。如上海沃弗1864中商业以线性布置，沿街展开(图7)。

3“面”式布局。“面”式布局分为两种，一种是大型的独栋多层工业厂房，当商业与其它功能复合时，建筑的地面首层或下部几层改造成商业，而建筑上部多用作其他功能，这种布局使得建筑的功能分区比较明确，但这也使得交通的组织更加复杂化；另外一种则是改造对象为大型的工业区时，商业成片区分布，与其它的功能区分开来，如前身为金陵机械制造局的南京的1865园区，总占地21万m2，建筑面积10万m2，划分为科技创意研发区、山顶花园酒店商务区、科技创意博览区、工艺美术创作区和时尚商业休闲区五个功能区（图8）。

4“立体”式布局。在以综合性商业为改造目标的多层旧工业建筑改造案例中，商业作为唯一功能占据建筑的所有楼层。如由南京丝织厂和南京微分电机厂改造而来的南京恒鑫大厦，综合性餐饮商业分布在整个建筑内（图9）。

商业改造的建议

1人性化。人性化的设计就是指以人为本，注重人在空间中的感觉。之所以强调人性化的设计，是因为原有的工业建筑是以生产为主要目的，无论是从空间的尺度上还是从各项配套设施上都不是为人服务的，忽略了人在其中的感觉。而现代商业建筑服务的对象是人，更加强调人在商业建筑中的感觉，因而需要根据商业空间的功能与需求进行适度的改造。此外，还需要考虑无障碍设计。

2个性化。为了吸引消费者，营造独特的商业环境，现代商业需要有个性。不同的商业由于不同的商品和服务内容，对空间环境也有着不同的追求。因而，在进行内部空间改造时，应该根据各自的品牌文化特点，赋予空间以个性魅力。

3历史人文性。注重历史文化的延续。现代商业强调空间的内涵性、人文特色性。而旧的工业建筑作为城市发展的名片，是城市的无形资产，是城市的人文精神所在和魅力源泉，所以在保护工业文化的前提下来进行商业改造，对营造商业空间是非常有益的。

结语

我国的商业改造一般都被涵盖在整个工业改造的范畴中，一直以来被人们所忽视，而且我国的旧工业建筑改造实践相比国外发展成熟的改造设计还有着很大的差距，商业作为改造设计中一个大的分支和重要组成部分，有着举足轻重的作用，开发商对其最为关注，而商业的开发相比其他的功能更容易影响到对旧工业建筑文化的保护，因而，对商业的改造必须重视起来。目前商业改造的实践越来越多，其中的问题需要各方面的协调来改进，解决好旧工业建筑的商业改造问题，是对区域经济的复兴，也是对旧工业建筑改造实践和理论的良好推动。