房地产企业会计核算的难重点

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摘要：本篇文章首先对房地产企业会计核算难点进行阐述，从收入和成本核算、借款费用核算、预交税费处理三个方面，对房地产企业会计核算重点进行解析，并以此为依据，提出房地产企业会计核算对策。

关键词：房地产企业；会计核算；难点与重点

随着我国社会经济水平不断提升，人们生活品质得到了大幅度改善，房地产企业实现了稳定发展。在当前我国住房政策逐渐改变的环境下，房地产行业在我国社会经济发展中发挥着重要作用，并成了推动国民经济发展的重要产业。随着房地产企业快速发展，给房地产企业会计核算方面提出了新的标准。然而，当前我国房地产企业在开展会计核算工作时，因为受到诸多因素的影响，导致问题频频出现，这给房地产企业今后发展带来了直接影响。所以，要想极大限度的引导房地产企业长效运营，给予房地产企业会计核算工作高度注重是非常必要的。

一、房地产企业会计核算难点

（一）收入确认方面

现阶段，房地产开发一般为房地产企业运营业务，根据国家相关标准，在进行项目建设时，企业需要获取预售许可证，房屋才能进行预售。消费者一般采用分期付款的方式，税法中已经明确要求，无论应用定金或者分期付款等方面收取放款，都可以看做成销售，均需要在获取房款的档期缴纳经营税金以及附加，而准则中指出，需要在工程结束之后，办理竣工验收报告，并明确收入，在这种情况下，加剧了会计核算难度。

（二）核算业务方面

房地产企业在开展销售活动过程中，和一般产业进行比较，更具烦琐性和特殊性，这就导致房地产企业会计核算项目也相对较为特殊。首先，房地产企业开展的各项业务都是以区域房产开发为主，并非只是停留在房屋建设方面。并且，还要注重住宅区域各项基础设施建设，例如管道、煤气等。其次，随着人们对住宅要求的逐渐增加，房屋装饰装修成了房地产开发项目的核心，因此，房地产企业会计核算项目更具烦琐下，特别是在会计核算体系的作用下，导致房地产企业业务核算更加烦琐和困难。

（三）核算周期方面

房地产各项业务的落实都会牵引一些系统工程，开发规模相对庞大，建设周期比较长，并且投放资金数量繁多，成为当前房地产企业业务运行的重要特性。房地产企业在进行土地竞标到工程完工以后，消耗的周期一般为一到两年，甚至更长，各项业务往来较为繁杂，只有经历土地征用或者旧建筑拆迁等一系列工作之后才能实现房地产销售，所以，房地产会计核算周期跨度比较高，房地产企业开发项目需要具备充足的资金，因此对资金调度及应用方面有着严格的标准。

二、房地产企业会计核算重点

（一）收入和成本核算

房地产企业会计核算的核心内容在于对房地产企业日常运营活动或的经济效益及投放资金进行核算。现阶段我们认识的房地产收入核算将会受到国家税务政策及会计核算标准影响，导致房地产企业收入核算难度较为凸显，引发房地产企业收入标准不明确等一系列问题。并且，房地产企业成本核算作为会计核算的主要内容，需要给予成本核算主体充分注重，现阶段房地产企业需要根据整个房地产开发项目将其当作成本核算主体，让会计核算难度随之提升。此外，房地产企业还要给予成本分摊高度重视，例如开发成本中拆迁补偿款及公共建设成本等，这些都是房地产企业成本核算重点内容。

（二）借款费用核算

在新会计准则环境下，房地产企业会计核算需要重视借款费用确定，房地产会计核算需要在原始成本原则以及费用配比的情况下进行。房地产企业在进行房地产开发项目招标过程中，需要投放诸多资金，现阶段，银行借贷成了房地产企业筹资的主要形式。一般来说，房地产企业从借贷到归还将会消耗一定时间，同时随着借贷利息的增加，特别是房地产企业借款费用逐渐朝着资本化方向迈进，使得企业资本核算更加细化。所以，房地产企业在开展会计核算工作时，需要给予开发项目各项资金高度注重，具体分析其是一般借款还是专业借款，并且重视自身核算情况是否符合国家会计准则要求。这些内容都会给房地产企业会计核算结果带来影响，是企业会计核算重点关注的内容。

（三）预交税费处理

因为房地产企业开发项目数量繁多，因此在日常运营过程中担具的税种存在多元化特性。房地产企业不但要担具日常运营的所得税及运营税金等，土地增值税、房地产税等也是房地产企业面临的主要税务。同时，随着纳税时间的不同，企业一般在收到客户预付房款之后需要根据对应比例进行纳税。因此，企业会计不但要精准对当期纳税税额加以核算，同时还要保证筹划税款的合理性，提升企业资金应用效率。所以，预交税费处理也是房地产企业会计核算重点关注的内容。

三、房地产企业会计核算对策

（一）设置科学合理的跨级科目

目前我国房地产企业在开展会计核算工作时，面临的主要问题在于会计科目设定缺少合理性，所以需要把会计科目设定当作重点，提高房地产企业会计核算水平和质量。合理设定跨级科目，需要对企业整体运营情况及发展潜力有所认识。要想促进会计核算水平的提升，需要缩短会计核算时间，并简化会计核算流程。当前房地产企业旗下的子公司不可应用独立核算方式，需要在企业总账目下设定子账目，只有这样，才能提升会计核算精准性。要想精准、真实的确保竣工核算质量，清晰记录各种项目费用，确保项目消耗情况精准无误。

（二）明确房地产企业收入核算范围

首先，明确房地产销售收入核算范畴。在进行房地产项目销售之前，没有和采购方签署销售合同的房地产及事前和采购方签署销售合同的房地产均是房地产企业自动开发项目的核心内容。“销售收入”核算范围一般包含了房地产企业出售周转房，旧城改造回迁房等，但是销售自用房产则当作固定资产核算的行为除外。其次，明确收入确认标准。在签署预售合同或者正式销售合同过程中，房地产企业需要严格按照国家法律标准进行。房地产销售合同作为一种合约，验收认可的程序在房地产没有建设完成的状况下无法顺利落实，将会面临一定风险。因此，在确认收入条件时，需要根据法律标准进行。确认销售收入只有在正式房地产项目销售合同圈住的情况下，根据法律程序进行。相关部门验收并确认竣工房地产和个性；付款方式及房地产面积等均要得到客户的明确，房屋移交手续在买卖双方之间办理。

（三）完善房地产企业会计核算体系

呵呵房地产企业自身运营特性，只有根据自身运营项目，采用对应的会计核算方式，才能确保企业会计信息的精准性和真实性，实现企业会计核算水平的提升，引导企业会计核算体系的优化和完善。结合当前房地产企业应用的权责发生制核算方式，存在的不足十分明显，假设应用收付实现制的会计核算方式，便于企业稳定发展。针对企业管理人员而言，需要根据会计核算体系给企业发展带来的影响，设定对应的会计核算机制，做好职责分工工作，维护好会计核算秩序，引导会计核算工作稳定发展。房地产在进行会计核算工作时，要想减少管理风险出现，还要建设完善的监管体系，加强现金流量管理。

四、结语

总而言之，随着我国城市化进程的逐渐加快，引导了我国房地产企业的稳定发展，不管是在房地产企业运营规模方面，还是在资金应用方面，都得到了明显提升，在这种情况下，使得企业运营烦琐特性逐渐凸显。所以，需要根据房地产企业实际情况，采取对应的对策，将企业会计核算重点和难度问题妥善处理，在提升企业会计核算水平的同时，引导房地产企业健康发展。

参考文献

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作者：吕一奇 单位：山西万景源房地产开发有限责任公司