房地产企业会计核算特殊性

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摘要：本文从房地产企业会计核算特殊性展开分析，并以此为依据，提出建立健全的会计核算体系，强化成本管理；立足于实际情况，确认收入政策与成本计量方式的有效对策，旨在房地产企业在实际的运营过程中，明确会计核算的特殊性，使房地产企业能够尽快适应市场经济环境的变化，对于各个环节进行监督与管控，进而避免风险问题发生，实现房地产企业的综合性发展。

关键词：房地产企业；会计核算；特殊性；成本计量；收入确认

1房地产企业会计核算特殊性

1.1收入确认存在一定的特殊性。在房地产企业的实际运营过程中，商品房的销售收入是其主要的经济来源，会对于房地产企业的利润指标产生直接影响，对商品房的销售收入进行确认，不仅与企业的实际经济效益息息相关，还会影响企业管理层的经营决策。根据《新会计准则》，企业在实际运营过程中形成的，可能会导致所有者权益增加的，与所有者投入资本无关的经济利益就是收入。在准则中对于商品销售做出了明确的规定。但是由于房地产企业的特殊性，在风险与报酬转移的时间点存在一定的不同，主要表现为以下两个方面：有些房地产企业认为，在竣工验收阶段确定合格之后，并且在进行买卖合同的全过程中，商品房销售的风险已经实现了转移，相关的工作人员认为应当在此时进行收入的确认。这种想法主要就是将我国的基本法律法规作为依据，没有经过工程验收，或是验收不合格的项目，不能够进行交付与使用。房地产企业在项目开发的过程中，经过验收合格后，才能够投入使用。有些房地产企业认为，在满足验收合格与合同签订这两个条件之下，风险转移主要是在进行产权交接的过程中。我国的相关法律法规中规定，若企业存在房型与实际面积存在较大误差，或是出现质量不达标的问题，购房者可以选择退房。由于这些因素的存在，企业认为只有在进行房屋移交之后，才真正实现风险转移，进而确认销售收入。但是在实际的发展过程中，利用这种方式，不仅会影响收入确认的时间，还忽视了实质重于形式的原则，导致收入与成本的配比存在一定的不合理现象。1.2成本计量存在一定的特殊性。由于房地产企业的经营过程较为复杂，不仅包括征地开发，还包括售后服务的全过程，相关的管理人员需要对众多对象进行成本计量。首先，房地产企业在进行会计成本计量的过程中，应当含括以下两个部分，其中一部分就是在实际开发过程中，产生的实际支出费用，例如，竣工验收的房屋成本，这一部分能够从企业的会计记录中获得，还有另外一部分没有完工的公共配套设施的成本支出，针对这一部分未完工的支出需要进行数据的预估，进而在一定程度上导致成本计量不准确。另外，房地产企业的建筑工程大多采用外包的方式，由于一些不能避免的原因，导致商品房已经竣工验收，但是并没有在同一会计期间内进行核算，导致会计人员无法及时的进行成本记录。1.3借款费用处理存在一定的特殊性。就房地产企业的实际情况进行分析，其具有资金投入数额较大，项目周期较长的特点，在实际的运营过程中需要得到不断的资金供应，但是房地产企业的资金回笼速度较慢，进而导致大部分企业都会采取银行借款的方式。房地产企业向银行进行借款的周期较长，会在一定程度上产生较大的利益费用。因此，如何区分企业借款的性质，对借款利息进行正确计算十分重要，相关的工作人员应当立足于实际情况，在满足国家相关会计核算的基础上，将资金的使用效益发挥到最大化。

2做好房地产企业会计核算工作的有效措施

2.1建立健全的会计核算体系，强化成本管理。就我国房地产企业的实际情况进行分析，大多数房地产企业内部都没有建立完善的会计核算体系，仅仅笼统的使用《新会计准则》，各个房地产企业只能立足于实际情况，展开一系列的业务处理，这种情况会导致以下两种结果：①由于各个房地产企业的经营理念与规模不同，都有自身独有的会计确认程序，企业之间的信息缺乏可比性。②房地产企业针对于某些要素，尤其是针对于成本与收入的处理，具有较大的发展空间，这种方式容易导致实际情况与企业的财务报表存在较大的差异，还会导致会计信息失真的现象发生。针对于房地产企业来说，其与我国的经济发展有着直接的关系，因此逐步建立健全的管理制度十分重要。首先，相关部门应当积极推出专门的房地产会计准则，进而为企业会计核算工作开展打下稳固基础。其次，房地产企业应当进一步加强对于成本支出费用的管控，会计人员不仅应当逐步提高自身的专业素养与能力，还要对自身的工作行为进行合理的约束，从根本上避免弄虚作假的现象发生。最后，房地产企业要合理的披露会计信息，其中含括成本披露、土地储备量等信息，进而将风险因素直观的揭示出来，为后续工作的顺利开展打下稳固基础。2.2立足于实际情况，确认收入政策与成本计量方式。在房地产企业还没有建立统一的会计核算制度之前，企业的相关会计人员就应当立足于实际情况，选择能够将企业真实信息反映出来的方式。从确认收入的角度进行分析，房地产企业在实际的管理过程中，应当秉承着实效性与谨慎性的原则。首先，应当进行竣工验收手续的办理，还要签订具备买卖合同的条件。相关工作人员需要根据合同的基本约定，及时通知购买者，并且有足够的证据表示企业能够顺利收到销售款。此时，不管企业是否已经办理完产权交接手续，相关的工作人员都可以进行收入确认。这种方式不仅能够在一定程度上避免风险问题发生，还能够加快收入确认的时间，对于实际的收入成本进行配比。从成本计量的角度展开分析，相关的工作人员首先应当明确成本计量的对象，针对于周期较长的开发项目，需要对成本进行精细化管理，并立足于实际情况，将项目划分为几个容易预估的成本核算度对象。其次，应当利用适当的成本计价方式，针对于费用辨别具有一定难度的项目，相关的工作人员应当采取科学的预估方式，对成本数值进行科学化的预测。从借款费用的角度进行分析，房地产企业应当对借款资本进行计量，结合企业长远发展目标，规定企业向银行借款的资金范围与时间范围，与此同时进行期间的划分，针对于项目开发的不同阶段，规划如何进行借款，会计人员要明确会计核算的重点内容，在企业内部定期开展对于会计人员的培训工作，树立员工良好的会计核算意识，将核算管控工作落实到各工作环节当中，进而避免财务风险与经营风险的发生，逐步构建高素质的会计核算队伍，为房地产企业的可持续发展做出巨大的贡献，逐步创造出更高的企业经济效益与社会效益，抢占更多的市场份额。

结束语

综上所述，在房地产企业的实际发展过程中，会计核算方面还存在一定的不足，相关的工作人员应当明确企业经营的特殊性，在进行业务处理的过程中，结合企业的实际情况，逐步提高企业的法律意识。另外，在房地产企业内部建立健全的会计核算体系，明确企业的收入范围与处理方式，利用适当的解决措施，优化开发流程。最后，务必要保证会计核算的真实性与科学性，进而将企业的真实运营情况反映出来，为企业的重大经营决策提供依据，推动企业的健康长远发展。

参考文献

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作者：张庆波 单位：济南鼎鑫置业有限公司,山东 济