房地产企业财务会计核算问题改进措施

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摘要：作为企业来说，要想在市场上有足够的竞争力，首要做的就是切实有效地提高企业的生产经营活动的管理水平，而会计核算作为房地产企业财务管理的重要内容，从当前形势来看，有些房地产企业的财务会计核算还存在着会计制度不完善、收入确认不明确等问题，而这些对于企业经营管理水平的提高是极为不利的，那么这就需要企业有针对性的采取措施来加以改进。

关键词：房地产企业；财务会计核算；问题；改进措施

引言

近些年来，在房地产行业发展较为快速的形势下，行业的会计制度也得到了进一步的完善。但与此同时，也为企业财务会计核算提出了新的要求，那么这就需要房地产企业财务管理人员根据会计准则的相关规定，并对财务会计核算进行分析，采取行之有效的方式方法加以改进完善，从而推动企业的财务管理水平得到显著提升。

一、房地产企业财务会计核算主要存在的问题

（一）财务会计核算制度尚不完善对于房地产企业而言，不能只是对相关会计制度等进行简单的套用，而是应该充分的考虑自身行业特殊性，创建与企业自身发展相符合的财务会计核算制度，并设置专门的会计科目。但从当前情况来看，房地产企业在会计核算制度方面还不够完善，很多企业都未创建统一完善会计核算制度，还有些企业只是将会计制度简单地照搬过来，并没有科学的统筹规划好会计科目。例如房地产企业特有的成本核算内容就被划分为土地、开发以及利息成本等内容，如果将他们都纳入“开发成本”科目中，未能结合实际的核算内容及对象进行区分的话，则会使会计核算缺少科学合理性，进而企业财务信息的精准性也会受到影响。因此，房地产企业必须要结合自身的实际经营情况，并严格遵守会计制度及准则，完善核算制度，从而使财务会计核算更加具有准确性。

（二）房地产企业收入确认不明确房地产企业在开发建设过程中，通常来说建设周期都会很长，收入确认也要跨年才能进行，当收到房款后应先将其计入“预收账款”，就会计准则的相关规定来说，确认收入是要在卖方把商品所有权的主要风险和报酬转移给买方才能进行，其具体主要满足以下几个条件：首先，买方已经与房地产企业签订销售合同，并且已在房产管理部门备过案；其次，房屋已建造施工完毕且达到预期的可使用状态以及验收合格并办理了竣工备案等手续；最后，买方已交付房款，并且按照合约获得交房资格，比预定时间提前交楼的则将实际交楼时间作为确认收入的节点。那么也就是说收入确认只有在实际交楼之后才能够显现在会计账面上。如若不是，就算收齐了房款，客户并没有实际收到商品房也是不可以确认收入的，由此看出，收入确认的时间实际上要滞后于实际的收款时间。在此种情况下，对于房地产企业的经营决策来说，财务信息的支持力度是极为有限的。而新的收入准则的实施，则使收入确认滞后这一问题得到了解决，从而可以更加及时地获取财务信息，然而房地产企业的收款方式有分期、全额以及商业按揭等多种形式，那么就需要根据收款类型来区分确认销售收入。而且很多房地产企业将资金回笼作为工作的重心，却忽视了财务会计核算，这样企业的经济效益很难得到有效的提升。

（三）房地产企业借款费用缺少规划性房地产行业普遍存在着资金投入量大、项目周期长等特点，在开发经营中需要有密集的、大量的资金来作为支撑。房地产企业为了能够有充足的资金，通常情况下采用债务资本筹集资金的形式来实现融资，这无疑让企业的利息费用大幅增加。而采取不同方式处理借款费用资本化，则会给税收负担、财务状况以及当期损益产生极大的影响。因此，房地产企业应该将借款的性质进行明确的区分，然后按照性质对借款利息进行科学合理的核算。当前有很多房地产企业在对借款费用资本化金额进行确定时，在核算过程中不能够清楚地区分开一般借款和专门借款，而只是根据借款时间的长短计入“短期借款”或“长期借款”，这就使得借款费用资本化的准确性受到一定程度的影响。

（四）房地产企业成本核算缺少规范性首先，成本费用的归集结转缺少规范性。房地产企业在日常工作中对成本费用进行归集的时候，通常情况下是根据工程进度来支付开发成本的，再经由财务部门审核之后，将付款的金额计入开发成本当中。但就实际情况而言，当某一楼栋的商品房完成竣工并结转的时候，有部分工程却并没有完成相关的结算，那么这样一来成本费用的归集金额与实际的金额就会产生一定的差异。而在结转实际成本的过程中，由于各个楼栋的竣工备案时间不一致，所以在财务会计的账面上无法看到已经全面归集的成本金额，那么这就需要将成本预算部门所提供的预计目标成本作为结转时的主要依据。而这样就会造成成本结构的金额有一定的出入，而且成本预算部门在对目标成本科目进行设置的时候，跟财务在口径上往往出现不一致的现象，这就说明成本结转缺少一定的规范性。其次，作为房地产企业的会计人员没有充分的掌握成本核算规则。近些年来，房地产行业发展形势较为迅猛，人员也具有很大的流动性，再加之成本核算在内容上具有一定的复杂性，大部分企业的会计人员不是很了解成本核算规则。还有就是由于各个地方在政策方面存在着一定的差异，而会计人员对于这些又不是非常了解，这样使得绝大多数会计人员在会计核算的工作过程中不可避免地出现一些误差。除此之外，还有部分会计人员把原本不属于成本的支出计入成本的名下，这样就使得房地产成本的准确性受到一定程度的影响。

二、房地产企业财务会计核算的相关改进措施

（一）不断完善财务会计核算制度房地产企业必须要充分地考虑自身行业的特殊性，科学合理的选择并不断完善及统一企业的会计核算制度。在财务会计核算制度中，必须要明确的规定财务会计核算数据统计额的内容，并根据企业实际情况的发展变化进行不断地完善，而且还要不断地升级操作系统，让核算方法更加具有规范性和科学性，让统计数据的准确性与全面性得到有效的提升，从而使会计核算结果更加的科学、合理以及严谨。还有就是在对财务会计核算制度进行完善的过程中，房地产企业可以根据自身的实际需求对会计科目进行科学合理的添加，例如添加开发成本、开发间接费用等科目，这样可以将房地产企业的真实财务状况反映出来，从而推动房地产企业的财务管理水平及效率得到有效的提升。

（二）不断更新完善房地产企业收入核算规范房地产企业应严格遵守新收入准则的有关规定，对收入核算规范进行不断地更新完善，制定条理明确的收入确认标准。首先，根据销售合同可以清楚地知道买方的付款方式，当付款是以商业或公积金按揭的方式时，房地产企业销售出去的商品房，它的控制权实际上是掌握在提供按揭的机构手里的，在此种情况下仍需要按照实际的交楼时间作为收入确认的节点，在交楼之前所收到的房屋款则应该计入预收账款中。而付款为一次性全款或分期付款的方式时，客户其实已经掌握了商品房的实际控制权，那么就可以根据交付时段来确认收入，也就是说根据工程完工的进度将预收房款计入确认收入。由此可以看出，通过付款方式进行划分，不仅符合会计准则的相关要求，而且还能够真正准确地反映出企业的财务信息和状况，从而为房地产企业的经营决策提供重要依据。

（三）进一步规范房地产企业借款费用核算房地产企业应将借款费用明确的区分为专门、一般。并通过设置辅助账的方式来区分借款，而在账面上不能清楚记录的则可用借款台账来区分。不同性质的借款各自分开进行核算。专门借款是指因企业开发经营而专门借入的款项，而一般借款则是指一般性质的生产经营借款。专门借款产生的利息费用，应在其满足资本化条件下，用实际发生的利息减掉还未被动用的借款产生的利息计入开发利息成本。一般借款产生的利息费用则是按照配比原则，将实际占用资金进行分摊计算到各成本对象计入开发利息成本中。与此同时，房地产企业在项目开发的各个阶段，应合理的规划借款时间与金额，从而使企业资金的利用更加合理化。

（四）完善房地产企业成本归集结转核算规范首先，在成本会计核算工作中，成本预算和成本审核是分属于两个部门的，而只有两部门共同协作，才能使企业成本会计工作得以更加有序地开展。因此，房地产企业应组织相关部门一起商讨，制定统一的目标成本科目，从而使成本会计核算工作效率得到有效提升。其次，结合实际情况组织会计人员进行相关的专业知识培训，并制定财务工作考评制度，推动会计人员充分掌握相关会计政策、成本核算规则等，进而使房地产企业成本核算更加的具有准确性。

结语

综上所述，针对当前房地产企业在财务会计核算方面存在的问题进行分析研究，采取相应的改进措施，对财务会计核算制度进行不断地完善，制定并遵守财务会计核算标准，从而使企业财务管理水平和效率得到有效提高。

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作者：王晶 单位：吉林省同仁众和房地产开发有限公司