房地产企业税纳税筹划的误区

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摘要：土地增值税是房地产企业项目投资财务管理中一项重要税务内容，在影响着企业投资项目能否顺利进行的同时，也影响投资项目所带来的经济回报率，则面对税务政策的不断变化，加强对土地增值税的纳税筹划或者降低纳税成本。本文将以房地产企业发展中土地增值税纳税为主要内容，结合实际企业纳税情况和问题，详细阐述房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的各项误区，优化企业内部的财务税务管理水平，促进房地产企业项目的进一步发展。

关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划；误区

随着我国经济市场的迅速发展，居民整体经济水平和消费能力也在不断提升，其中住宅作为居民日常生活的重要一部分，其被需求的市场量同样也是成倍增加，给予了房地产行业巨大的成长和发展空间的同时，各类税务种类的增加，尤其是最不可少的土地增值税，更是直接挑战和影响着房地产企业的财务管理和资金规划，因此，房地产企业需要对其项目投资和开发中土地增值税纳税筹划进行分析，展现各类筹划手段和筹划误区，优化企业的税务管理，提升整体企业的经济效益和知名度。

一、房地产企业土地增值税及其筹划必要性

土地增值税是房地产企业所面临的重要税务种类之一，其主要是对建筑项目所建设位置土地的使用权转让费用、土地上建设带来的经济效益以及房地产使用土地资源的费用整体的税务征收，保障国有资源的合理转让和合法经济效益获得，确保资源的合理性使用，而土地增值税的纳税筹划手段正是应对这一税务所产生的，在合法提前下，利用政策制度内容和变化，降低企业的税务数量压力，优化企业内部资源的科学化分布和使用，同时也有效减少企业出现偷税、漏税的问题，为居民生活提供优质的居住环境。土地增值税是国家利用该项税收对房地产企业进行合理调控的一种有效手段。房地产企业应在税法允许为前提，从降低税基和税率两个角度为切入点，对企业的土地增值税进行纳税筹划，这种方式可以合理合法的调整收入额和扣除项目金额，这样做的必要性在于可以降低企业的增值税，从而使企业获得更大的税后利益，以此促进企业更长久有序的健康发展。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的误区

随着各类土地增值税纳税筹划手段的不断应用，基于对税务政策的不够了解，各类筹划手段造成的误区也逐渐显现出来，造成房地产企业不仅无法减少税务，反而增加了更多的税务种类和数量。（一）增加借款费用。房地产企业土地增值税纳税筹划中最常见的误区就是增加了借款费用。房地产项目最基础的特征就是施工周期长、涉及流程众多，且所花费的人力与物力也是众多的，而这些都是需要大量施工资金进行支撑，但实际上，除了个别大型房地产企业外，其他企业都是需要向银行、融资机构等借助大量资金，依据国家标准这些资金应当归属于纳税费用中，但是实际土地增值税核算中，企业往往为了减少税务额度将其归于加计扣除基础，再依据相关的税务审核和处理，最终得到的土地增值税税务值明显减少，但是同时企业所面对税务风险也是巨大的，并且一旦借款费用数额超过一定数额时，还会额外增加土地增值税。（二）扣除基数范围扩大。土地增值税内容不仅仅包括国有土地资源的转让费、使用费，还包括着土地上建筑在建设过程中所产生的经济价值效益，则为了减少这些经济效益所带来的税务内容，一般房地产企业会将这些内容转化表面账务的形式，以达到分散建筑成本、收入效益基础的目的，从而实现有效降低土地增值税所涉及内容和其计算后的税额，但是在实际土地增值税计算中，这种筹划方案通过较低，即便经过审核顺利通过，后续的税务扣除基数也会增加，这是因为国家法律制度中，针对这些额外项目制定了一整套的审核方案，即便有效减少土地增值税，却也增加其他的税务种类和数额［1］。（三）错过清算机会。由于房地产项目自身存在的多变性、周期长等特点，造成在项目施工期间很有可能存在土地归属于转让、成本开发转化以及相关政策制度变化的不确定因素，则一般为了保障土地增值税最后结算的准确性和方便性，通常采用项目最后税务清算，部分房地产企业对纳税意识薄弱，往往常用延期最后清算来拖延税务数额，妄图以时间来将税务内容混乱即将大事化为小事，但是实际上，这种做法只会造成房地产企业面临更大的土地增值税税务内容，以及相应高程度、高压力的税务风险，且因为长时间不按时缴纳税务，企业资金使用被所得税占用，无法继续科学化规划纳税筹划方案，造成企业更大的经济损失。

三、如何纠正房地产企业土地增值税纳税筹划中存在的误区

（一）明确纳税筹划的内容。除了上文中三种房地产企业在土地增值税纳税筹划中常见的问题误区以外，纳税筹划中还容易在会计核算以及税收优惠政策方面出现漏洞，则进行纳税筹划时也要注意这两方面。第一，会计核算内容。房地产项目涉及的开发成本众多，依据使用目的和途径，一般分为土地征用及拆迁补偿费等，而这些内容都同土地增值税相关联，一旦出现巨大的变动就会造成企业经济损失，则需要企业提前对各项内容信息数据进行会计核算审核，并同前几个季度或前几个房地产项目开发成本信息数据进行比对，确保税务信息内容整体稳定性，减少因为额外核算造成的土地增值税的提升。第二，优惠政策确认和叠加。为了更好促进房地产企业主动进行纳税活动，政府应对土地增值税也颁布一系列的优惠制度和政策，但是这些优惠政策并不是随意使用和组合的，则进行纳税筹划之前，需要对政策使用条件进行确认，避免出现无效叠加和错误叠加，不仅增加了土地增值税的税务数量，还违反了国家税务相关法律内容，影响企业的正常运行［2］。（二）选择适当的扣除方法。房地产企业在房地产开发过程中所产生的开发费用，主要是销售费用、财务费用以及管理费用。依照我国相关法律条例，房地产企业领导人员可以向当地国土机关出示金融机构所开具的房地产项目转让证明，相关部门就能根据实际情况进行扣除，但是扣除金额不能超过商业银行贷款利率。而其他开发费用则是依照土地支付价格以及本次房地产开发成本的5%予以扣除。对于不能进行转让的房地产项目或者是没有金融机构证明的房地产项目，需按照相关金额的10%予以扣除。房地产企业应根据企业自身真实情况，可以向企业员工集资或者向总公司借款等，使得企业财务费用中的利息支出，无形中增大土地增值税额。另外，一些公司在开发房地产项目时，该项目主要目的是为了解决职工住房问题，这时大多数房源已经被职工认购，且该公司的房地产销售金额要比房地产企业销售金额低，这样也土地增值税额也有所增加。（三）提高财务人员专业素养。房地产企业对土地增值税实施纳税筹划的主要目的，就是为了减少企业纳税金额，提高企业经济效益，将企业财务利益实现最大化。为此，房地产企业财务人员应具备纳税意识，并在对土地增值税进行纳税筹划，严格依照我国相关法律法规实施财务管理，保证房地产企业能够长久稳定经营。这就需要房地产企业领导人员应定期让财务人员参加各类培训学习，强化财务人员法律意识，拥有正确的纳税理念，制定纳税筹划规范，促使房地产企业的财务工作能够有序开展。财务人员在进行土地增值税纳税筹划以前，要深入研究分析我国相关法律法规，依照企业自身实际情况，选择适合本企业发展的纳税筹划方法。财务人员纳税筹划时，应防止无意识逃税情况，严格遵守国家法律法规，确保科学合理的实施纳税规划［3］。（四）加强与税务机关的沟通。前几年，房地产价格上涨十分迅猛，近期这种现象虽有所缓解，但在一线二线城市中，房价仍旧呈现出稳中有升的局面。为此国家颁布了一整套的措施来抑制房价走高现象。同时，由于市场经济的宏观调控，使土地增值税的政策也在随行就市的更新，对于这种现象，房地产企业相关管理者应与税务机关保持紧密沟通，以便第一时间掌握土地增值税收的动态信息，从而更好的配合税务机关进行土地增值税的缴纳。（五）积极学习最新税务政策。土地增值税即转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物取得收入的单位和个人，对其转让房地产所取得的增值额进行增收一种税收。由于税务制度并不是一成不变的，它会随着市场经济的变化规律而进行变化。因此，房地产企业相关管理者在熟悉掌握基本税法的情况下，更应积极主动的对最新的税务政策进行学习了解，以便更好的为社会创造出企业应有的价值。

四、结语

土地增值税一直是房地产项目中一项重要的税务种类，其直接构成并决定着建筑工程的基础价值，且不同地区土地增值税不同，也是造成我国多数房地产项目价格偏高的因素之一，则房地产企业要明确合理运用纳税手段，能够有效减少土地增值税所带来的税务负担的重要性，积极主动同政策相关税务部门进行沟通和合作，时刻掌握政策变化情况，科学化规划税务管理内容和方案，杜绝各类纳税筹划误区的再次出现，最大程度利用有限资源提升项目价值和盈利能力，降低生产建设基础成本，强化房地产企业的综合能力。

参考文献

［1］杨一帆,安珂宇,王晓梅.房地产企业土地增值税纳税筹划分析——以YT地产为例［J］.价值工程,2019（29）.

［2］张小敏.房地产企业土地增值税纳税筹划及清算技巧探究［J］.会计师,2019（14）.

［3］廖诗娜.房地产企业全生命周期土地增值税纳税筹划管理［J］.当代经济,2019（7）.2019

作者:张显安 单位:天津天房联合置业有限公司