房地产企业纳税筹划探究

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［提要］房地产行业在我国国民经济中占据重要的位置，一直是税务机关和各级学研人员研究的重要领域。在过去几十年的财税改革中，中国经济厚积薄发，一步一个脚印坚定地迈向第二大世界经济体。近年来，国家坚持树立“房住不炒”定位，避免房地产泡沫，不断加强产业调控，很少出台税收优惠政策。而房地产企业涉税环节多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得税收支出成为企业的一项重要成本支出。在国家管控房价的大背景下，想要走出健康可持续发展的道路，不仅需要开源，还需要节流———进行纳税筹划，达到降低税务成本，增加企业利润的目的。企业进行纳税筹划，一方面可以获得更多盈利，在重重竞争中保持上游地位；另一方面有助于协助企业自觉形成纳税意识。

关键词：房地产行业；纳税筹划；必要性；对策

房地产业是我国税收的重要来源之一，从税收角度来看，房地产公司的税收负担在其开发成本中占有很大比重。房地产市场日趋饱和，国家的政策愈发收紧，对土地的监管逐年严格，建筑业人工成本和机械成本逐年增加，面对企业生存和发展面临的诸多问题，房地产企业重新将目光放到降低成本上来，土地和建造成本由政府和市场价格决定，相对固定，但是纳税成本却是可以通过政策研究，改变策略来进行调控。虽然近年来国家对房地产行业把控较严，但在新税改的大环境下，房地产开发企业仍有机会借助良好的纳税筹划方案来降低税负成本。

一、房地产公司的特点

（一）房地产开发公司经营所需资金庞大。房地产开发企业从最初的拿地，中期的开发，后期的售卖，还是保有环节的处理，每一步都需要耗费大量资金，仅靠企业自有资金是难以支撑这一系列流程的，一般情况下需要借助第三方的投资。而在售卖开发产品时，房地产开发企业的销售额也巨大，这样大量的资金往往会产生大量的税款，导致房地产开发企业成本增加，税务部门对如此庞大的税款自然也会格外关注。

（二）房地产行业的业务周期长。房地产开发企业前期投入资金巨大，业务周期长。按照开发经营不同阶段，主要分为以下八个阶段：企业设立、开发项目可行性研究、取得项目用地、前期准备、资金筹措、建设施工、销售、物业服务等。周期一长，对于企业的资金链要求、发票管理、账务处理和企业纳税的要求都相对提高。

二、房地产企业纳税筹划的重要性

随着社会经济的不断发展，房地产公司不断扩大营收规模，众多公司迈入千亿级房企。对纳税筹划的不够重视是房地产公司的短板，因为多数房地产公司在进行纳税筹划时比较随意，没有足够的重视。而随着新形势下市场行情的不断变化，使得公司的经营压力与日俱增，房地产企业进行合理的纳税筹划，达到节税的目的就显得尤为重要。

（一）有利于降低纳税成本。在我国，房地产企业可以说是纳税大户，涉及的税种也较多，主要以土地增值税、企业所得税为主，这就意味着它们面临着较为沉重的税收负担。据有关资料显示，房地产企业的税收占成本的19.06%。因此造成了房地产企业成本增加，使房地产企业不得不重视纳税筹划。

（二）有利于提高企业的竞争地位。伴随着市场的不断变化、调控的逐步深入，房地产行业的竞争也愈发激烈。尤其是龙头房企要保证其领先地位，中型房企为更好的发展，想进一步成为龙头房企，而中小型房企想要更好的生存，因此造就了只有一个蛋糕，但不同规模的房企都想分得更多份额的局面。每类房企为了提高竞争力，扩大企业规模，因此开发业务在所难免，降低成本是可行有效的策略之一，减少的成本投入到其他业务中，能帮助企业减轻负担和加快企业发展。因此，企业通过纳税筹划能有效提高企业的竞争力。

（三）有利于提高企业经济效益。无偿性、固定性、强制性是税收的特点，对于房地产这种资金流转较为密集的企业而言，从利润层面来看，房地产行业的税负超过利润总额的50%，税收负担重。虽然税收无法回避，但不意味着不能减少公司税负。税负最终的承担者往往是购房者，进而使房价逐步上升，购房者压力增大，这不利于房地产市场的稳定运行。税负过重也会引起部分企业铤而走险，实施偷税、漏税等行为，违规概率增加。通过合理合法的纳税筹划，比如进行公益性捐赠，在年度总利润12%以内的部分准予扣除。既能减免税负，又能提高企业声誉，有利于提高企业的经营效益。

三、房地产企业纳税筹划对策分析

纳税筹划理念是房地产企业开展工作的前提，在有序地开展纳税筹划工作时采用先进的理念，并且树立企业员工的风险理念。就目前而言，很多房地产企业没有对纳税筹划进行全面的了解，还处于走一步看一步的阶段。对纳税筹划缺乏正确的认识，纳税筹划意识较为淡薄。只有纳税人对纳税筹划有正确的认识，理解纳税筹划不是公司负担，而是对自身合法权益的维护，积极配合国家政策，依法纳税。

（一）房地产开发项目决策阶段纳税筹划分析

1、从公司组织形式切入。从公司组织形式切入，主要考虑的是其对企业所得税的影响，子公司具有独立法人资格，分公司不具有独立法人资格。房地产开发项目常常是异地的，需要在项目所在地建立分支机构，来配合开发全过程的管理。有的企业会选择以子公司的形式承接项目开发，按照现行企业所得税的相关规定，子公司独立核算与申报清缴，其涉税相关风险不会必然联系到母公司，而如果是以分公司的形式承接项目开发，因其不具有独立法人资格，应在项目所在地预缴企业所得税，然后再由总公司汇总清缴，可以调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担，两者之间较大的区别在于弥补以前年度的亏损上的差异。在纳税筹划中选择怎样的公司形式，主要考虑的是房地产开发的涉税风险、公司以前年度的亏损额以及亏损时间等，要以长远的眼光考虑。2、从开发方式切入。2021年2月自然资源部相关司局住宅用地分类调控文件，对22个重点城市实现两集中：集中挂牌、集中竞拍。由此可以看出，城市土地资源分配不均的现象依然存在，土地价格不断上涨，随着集中供地政策的实施，资源更是向资金雄厚的大开发企业靠拢，市场竞争更加激烈。对于中小房企而言，资金压力更为艰难，融资难将进一步挤压中小房企的生存空间。而选择何种开发方式，会直接影响税务成本，关系到开发结果以及后续的竞争实力。具体地开发方式有自建自销、自建代销、合作开发等，如果获得土地使用权的一方选择自建自销的方式，涉及的税种主要包括增值税﹑契税、土地增值税等，整体上税负较重；但如果在开发过程中，能够寻找到有一定资金实力的合作方出资合建，那么就能以土地使用权作为投资，这样一来只需要按照销售额缴纳增值税，在一定程度上可以达到降税的目的。集中供地政策的实施，对房企的资金要求更加严格，合作开发模式也是房企在选择新项目开发时优先考虑的模式。

（二）房地产开发项目建设阶段纳税筹划分析

1、从筹资方式切入。考虑到房地产开发具有周期长，投资额较大的特殊性，故资金需求大，开发全过程自有资金很难维持，而资金流的稳定是企业开发顺利的基本保障。因为筹资是保证房地产项目开发的重要资金来源。筹资方式大方向上有股权筹资和债权筹资两种，还有包含两者的混合筹资，不同方式下的筹资成本也较大差异，如果资本结构合理优化，能够降低税负。比如，以债权方式进行筹资，按照现行的税收规定，在此过程中产生的利息费用，可以在计算企业所得税、土地增值税前扣除，但债权筹资财务风险较高。而股权筹资能减少财务风险，但不能向债权投资，可扣除资金占用成本。基于此，房地产企业应在纳税筹划中充分分析不同筹资方式的优缺点，以及对税负的影响，综合运用多种筹资方式，达到避税的目的。如何在两者之间权衡，还是选择以混合方式筹资，仍然需要看房地产开发的筹资需求等。同时，“营改增”之后，税率发生了重大变化，而房地产开发企业中涉及的税种较多，为了科学地进行纳税筹划，企业需要根据具体内容分别计税。2、从利息费用切入。土地增值税是房产开发中比较重要的税种之一，很多纳税筹划方案都是以此为起点开展的，利息费用就是其中一个。具体地，在计算允许扣除的房地产开发费用时，现行的《土地增值税暂行条例实施细则》相关规定，计算分摊利息支出有两个方式，如果房地产开发利息费用较高，那么按照项目计算分摊利息支出并且能够金融机构证明，允许据实扣除，能够获得更多的抵扣金额。相反的，如果开发全过程的利息费用较低或不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，直接按照取得土地成本所支付的金额及开发成本合计的10%金额予以扣除，可能会有更好的降税效果。对于房地产开发而言，想要在利息费用方面获得更高的降税效果，就要把握好这一规定，在两者中作对比和分析。

（三）房地产开发项目销售阶段纳税筹划分析

销售阶段的纳税筹划需要充分考虑产品性质、产品价格、销售方式等。1、从定价策略切入。定价策略主要考虑的是土地增值税。在我国，土地增值税的适用税率有四级划分，是四级超率累进税率，具体要根据增值额占扣除项目金额的比例来决定适用的税率。因此，在这一阶段以定价策略为切入进行纳税筹划，首先需要注意的是免税临界点以及各个适用税率临界点的计算，避免因为价格提高一点，适用税率出现越级提高的现象，这样一来成本可能远高于收益，与收益不成配比，得不偿失；其次，要考虑在不影响税率的情况下，尽可能地提高售价，来增加收益。按照我国《土地增值税暂行条例》中的相关规定，对于纳税人建造的普通住宅出售，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。最后，“营改增”之后，精装房的成本是可以进行精装抵扣的，因此企业可以增加精装房的数量，提高建设安装成本，为企业获取更多的经济利润。2、从促销方式切入。目前，城市中房地产销售竞争激烈，且各地限购﹑限贷等房地产市场调控政策不断出台，争夺刚需﹑抢占市场份额等各种促销手段不断出现，不同促销手段涉及的税不一样，因此合理筹划促销手段也是较好的纳税筹划方式之一。如果有一个好的纳税筹划方案，促销也会带来额外的收益，实现价值增值。全面“营改增”之后，增值税逐步实现了全覆盖，按照我国现行的《增值税暂行条例实施细则》中的相关规定，“购房赠礼”等促销手段中的“礼品”是需要视同销售计算并缴纳相应增值税。但是，如果在前期就有这样的统筹规划意识，将礼品作为房屋的配套与房屋一起作价出售，整体售价不变，也就不需要就礼品部分缴纳增值税了。但是，如果促销手段不合理，会被视为销售行为处理。因此，这种筹划方案存在一定的涉税风险，并且对做账也提出了更高的要求。所以，企业应对合同管理进行完善，对促销、销售等行为进行科学管理，为了避免将促销行为当作销售行为，企业也可以运用先进打折的方式进行促销活动。

（四）房地产开发项目清算阶段纳税筹划分析

在房地产清算阶段，作为房地产项目的收尾环节，也应高度重视纳税筹划工作。当前，随着国家税务总局及各地相关文件的不断出台，土地增值税清算采用“三分法”将是必然趋势。所谓“三分法”指的是将普通住宅﹑非普通住宅和其他类型房地产分别列为清算对象土。在此方面，由于各地在土地增值税清算方面的标准与实务不尽相同，房地产企业仍应把握相应的原则进行清算阶段的纳税考虑。一是合理掌握土地增值税清算的时间节点。虽然土地增值税清算时间条件有具体规定，但房地产企业仍可通过开发周期﹑剩余业态的把握合理安排清算时间，同时由于各地清算任务繁重，企业也应和税务机关保持合理沟通，安排好相关的成本确认要素的及时完善。二是结合“三分法”（或各地具体的清算要求）对开发业态进行梳理，合理划分成本核算对象，结合定价策略，有条件的可做土地增值税预清算，确保各类业态都具有合理的增值率，使税负最优。三是提前预计土地增值税清算当年的实际情况及清算后年度销售房产的情况，并结合房地产项目确认收入的时间以及公司其他财税安排（如其他大额费用的发生），合理对所得税汇算金额进行预计，确保企业整体税负最优。四是企业应完善税务管理、票据管理等制度，加强对工作人员的培训教育，提高企业纳税筹划工作人员的专业能力。

四、结语

房地产行业作为我国经济发展的加速剂，有重要的支撑作用。因此，在当前金融与行业市场环境中，维持房地产开发企业的平稳发展，也是在推动我国经济发展前行。面对高额的税务成本负担，纳税筹划是解决问题的有效途径之一。房地产开发的纳税筹划环境虽然不够理想，开发周期长、管理链条长﹑涉税种类多等特点确实给纳税筹划带来了难度，但其开发各阶段的纳税筹划空间还是足够的，准入阶段可以从组织形式、开发方式切入、建设阶段可以从筹资方式、利息费用切入，销售阶段可以从定价策略﹑促销方式切入，清算阶段也有相应的纳税筹划切入点。因此，优化房地产开发各阶段纳税筹划方案，使企业的利益最大化是可行的。

参考文献：

［1］李萍.浅谈房地产企业税务筹划风险的有效防范［J］.全国流通经济，2019（18）.

［2］孙启良.房地产公司税收筹划研究［D］.安徽财经大学，2019.

作者:孙媛媛 单位:西安石油大学经济管理学院