房地产企业纳税筹划问题分析

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一、引言

2011年以来，我国房地产行业的利润率越来越低，与2011年前十年的高利润率相比，房地产行业逐渐出现了各种微利项目，甚至是出现了一些亏损项目。从近期公布的房地产行业的142家上市公司2015年中期年报中可以看出，超过四成上市房地产企业的负债率超过了70%。房地产企业的净利润率仅仅有9%。上市公司的经营压力已经如此明显，中小型房地产企业更是处于生存的艰难期。在这种严峻的背景下，房地产企业应该考虑如何降低自身经营成本。然而，现阶段，无论是土地成本，还是劳动成本以及建筑成本都缺乏下调的空间，因此，通过纳税筹划来减少纳税成本成为了房地产企业提高竞争力，提高企业利润率的重要手段。随着我国经济发展趋于稳定，我国税收制度也逐渐完善起来。税收筹划这个概念渐渐为大众所熟悉起来，然而我国的税收相关法律法规也在不断的完善，对房地产企业纳税筹划的限制越来越多，如何合法的进行纳税筹划，是房地产企业需要重点研究的问题。

二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境

（一）房地产企业纳税筹划人员素质不足

虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中，然而，很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般，房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识，对税务条款也有一定的认识，但是由于综合能力不足，无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况，很可能造成目光短浅，为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员，是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。

（二）房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制

在大多数人眼中，税务问题仅仅和财务部门有关，是财务部门一个部门的事情。因此，在房地产企业中，税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作，与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配，在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。

（三）纳税筹划中可能面临一定的风险

纳税筹划具有一定的风险性，可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误，与税务主管部门沟通失败，以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为，最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二，房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策，导致纳税筹划方案不完善。第三，房地产企业对税收政策分析过于片面，无法系统的理解各项优惠的政策，最终造成纳税筹划方案失败。第四，企业在进行纳税筹划的过程中，忽略了权衡纳税筹划的成果和成本，最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。

（四）营改增给房地产企业纳税筹划带来难度

我国房地产企业营改增推行的时间还不长，现阶段，还存在很多不明朗的情况，无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此，目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定，给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。

三、对房地产企业纳税筹划的建议

（一）选择合适的纳税筹划人员

纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作，成功的纳税方案，不仅可以使得房地产企业的税负最小，而且能够顾全企业发展战略全局，因此，专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平，对收税政策要有绝对的了解，能够有效地分析收税政策背后的每一个细节；还需要有良好的筹划业务能力，依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次，专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力，保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是，纳税筹划人员，必须要有高尚的职业道德，坚持纳税方案合法、合规，节税不可凌驾于法律之上。

（二）整合企业各个部门进行纳税筹划

因为税务产生于房地产企业的日常经营，所以，为了确保纳税筹划工作的真实、可实施，房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略，需要匹配不同的税务筹划方案，因此，纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行，并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案，首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计，然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案，需返回财务部门整合协调，再交给企业的管理层审核，确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中，还需要企业监督管理部门进行协调，保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。

（三）尽量规避税收筹划的风险

纳税筹划的风险性是无法消除的，但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先，企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读，尽可能的全面了解政策的内容，及时与相关税务部门沟通，避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次，纳税筹划人员应该积极学习，加强风险意识，不断的更新自身税务相关的知识，及时了解最新税收政策，避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视，不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训，提高纳税筹划人员的基本素质。此外，房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活，以便适应环境的转变。

（四）针对营改增做好纳税筹划的基础工作

营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确，但是，在营改增试点初期，政府通常会对进项抵扣不足，资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中，房地产企业应该做好万全的准备，尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票，保障进项税额可以抵扣。例如，房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票，增加抵扣额。

四、结论

当前，房地产企业生存的转折点正在到来，在竞争愈发激烈的房地产行业立足是房地产企业需要加强研究的问题。成本战略是企业竞争的重要手段，在政策允许，风险可控的范围内，有效的运用纳税筹划进行成本的控制，是当下房地产企业立足的保障之一。

作者：赵云英