管理会计业财融合在房地产企业中应用

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摘要：房地产企业一直是我国经济发展和社会稳定的中坚力量，在增加就业、促进经济增长、科技创新与社会和谐稳定等方面具有不可取代的作用，对国民经济和社会发展也具有重要的深远意义。本文从业财融合的相关理论出发，指出新形势下管理会计之业财融合对房地产企业发展的重要性，分析了房地产企业存在的问题，并根据这些问题提出具体的改进措施，充分发挥管理会计业财融合在房地产企业发展中的核心地位，实现会计转型发展，为企业注入新的生机，实现企业价值最大化。

关键词：管理会计；业财融合；房地产企业；应用研究

2021年4月1日，国家财政部会计司发布了会计改革与发展“十四五”规划纲要（征求意见稿）指出目前会计职能转型实现突破，着眼于服务各类单位提高内部管理水平和风险防范能力，内部控制建设的督导力度日益增强，会计凭证电子化全面推开，会计职能实现从传统的算账、记账、核账、报账向价值管理、资本运营、战略决策辅助等职能持续转型升级，体现了国家对管理会计业财融合的肯定和重视。“十四五”时期（2021年至2025年），是我国由全面建成小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的关键时期。我国会计改革与发展，在“十三五”时期成功开启转型升级之路的基础上，开始步入“十四五”时期以变革融合、提质增效为特征的新阶段，并将在全面建设社会主义现代化国家新征程上发挥更加积极的作用。为科学规划、全面指导未来五年的会计改革与发展，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》和《国家财政“十四五”规划》有关精神，制定《会计改革与发展“十四五”规划纲要》（以下简称规划纲要），引领会计行业立足新发展阶段、坚持新发展理念、服务新发展格局，助推会计行业运用新技术、融入新时代、实现新突破，向更高水平迈进。

一、房地产企业管理会计业财融合对企业发展的重要意义

房地产企业具有带动产业链条长、开发周期跨年、投入资金量大的特点，近几年随着国家宏观经济政策的陆续实施布控，房地产企业总体经营风险增高，一旦经营决策失误，很可能将企业陷于风险高地。所以如何抓好管理内控保持良性发展，已经成为房地产企业迫切需要解决的问题。众所周知资金是一个企业的命脉，无疑抓现金流成为企业生存的关键点，而管理会计业财融合的深度和广度决定了现金流的管控强度、敏感度和效力；同时业财融合能保证会计信息质量，提升管理会计的职能，使之更好地为决策服务，提升企业风险防范能力、生产活动管理能力、占有更大的市场份额和话语权。

二、房地产企业管理会计业财融合现状分析

（一）机构建设过于简单

部分管理者缺乏对业财融合重要意义所在的认识，对企业内部工作职能设置简单的分割制约了财务与业务工作的互相渗透，导致管理会计对企业关键节点业务深入了解不够，不能有效实施提前控制。尤其中小企业，会计岗位设置偏向于核算职能分工，会计人员基础核算工作量大，工作精力主要用于各种报销单据的归集、整理、审核、凭证的录入、成本的归集分配、收入的确认、报表的编制、往来对账、纳税申报、会计档案装订、归档、借阅等基本会计工作上。会计职能被普遍认为是报销、资金收付和查询资料功能，导致会计人员不能将有限的精力集中在业务的前端实施控制，不能将业务进行分类从实现价值的角度进行指导，不能对业务重要切入点进行各部门间的有效沟通，从而不利于会计职能的拓展，也不利于公司良性发展。

（二）公司制度建设不足

没有从战略规划层面提升对管理会计业财融合的重视，导致房地产企业财务管理范围受限，财务发起的多角度融合业务管理工作得不到业务部门的配合和支持。关于公司的财务制度一般包括资金管理制度、差旅费管理制度、招待费管理制度、费用报销和款项支付管理制度、费用预算管理制度、成本核算办法、固定资产管理制度、会计核算办法、会计档案管理制度等等，会计相关制度看起来不少，涉及到方方面面，但大多是流于形式上的事后归集、核算及满足日常需要的管理，虽然能保证会计核算相关工作有理有据，合法合规，但却是倾向于结果的管理，而真正的制度建设，应该是偏重于起因的规划控制，更应该重视各个业务部门业务前端的效益控制。

（三）管理人才储备不足

会计人员业务水平、能力参差不齐，对于管理会计应用中的工具方法如：目标成本法、目标利润法、成本费用预算、营运资金管理等的具体应用了解不足，实际工作应用经验更是缺乏，相对地制约了业财融合管理效果的提升。在我国会计职能发展的历史长河中，会计基本核算职能已经深深扎根于企业的中高层和会计人员本身的思想意识中，为适应新科技、新技术、新时代的管理会计转型工作已经迫在眉睫。目前不少家族式企业，基本由家族成员担任财务重要岗位，与其知识能力并不匹配，很多中小微企业甚至为了节省人工成本而委托代理公司记账，不配备专职会计人员，这些种种问题的展现，迫切需要提高各种类型会计人员的综合素质，提升高校毕业管理会计人员的储备，为各种规模、性质的企业提供业务指导和管理分析。

（四）信息沟通不畅，不利于决策

信息化管理不到位，各业务单元与财务系统独立，没有形成一体化、集中化的信息共享管理平台，无法及时准确获取各种决策分析需要的统计数据支持，不利于通过财务数据驱动运营。部分企业管理者，对信息化建设工作不重视，信息化建设前期资金投入少，导致信息化工作仅仅流于形式，不能兼顾各业务板块信息化建设投入所能带来的长远效益。在电子信息技术飞速发展的今天，大数据平台处理单据及数据的能力已经远远超出了我们能想象的效率，而相对独立版块的数据处理已不能满足企业各个业务环节联动的需要，更不利于及时抓取相关业务板块的数据进行统计分析，近而无法完成各个关联因素数据的判断取舍，无法为企业各项业务决策提供了有力的数据支持。

三、房地产企业管理会计业财融合应用策略

（一）加强机构建设

企业可以根据不同的管理规模，设置财务基础核算岗、业财融合管理岗，其中：基础核算岗负责最基础的会计核算，而专职的管理会计负责具体业务部门的工作衔接，例如：投融资管理会计、成本管理会计、税务管理会计、预算管理会计等专职管理岗，让其负责前期可行性研究测算、融资管理、成本控制、税务、预算等与业务紧密相关的工作内容，通过精细化的业务分工，充分发挥其专业特长，将房地产开发整个过程的重大节点进行事前管控；人员规模较小的企业，可以让业务综合能力强的会计人员兼职管理会计，对关键业务环节进行事前、事中、事后管理。

（二）实施战略层面控制

房地产开发企业管理者要重视并制定业财融合的各项管理制度，包括投资管理、融资管理、营运资金管理、成本管理、费用管理、税金管理、销售管理等多角度业财融合的应用。

1.投资环节

房地产开发企业的业务环节主要涉及拍地、规划设计、七通一平、开工建设、预售、竣工验收交房、物业管理等节点，投资管理要从业财融合的角度对开发项目可行性进行分析论证，具体包括：拟开发项目情况综合说明，投资方案、项目概况、项目投资环境分析、市场及客户分析、产品规划及设计建议、项目开发周期规划、投资收益分析、现金流分析、税金测算、股东投资收益测算、风险与对策等，由市场拓展部、工程预算造价部、财务投资管理部联手测算，为拿地等重大节点提供决策依据；同时根据房地产开发企业开发产品业态不同，区分住宅、教育、医疗、科研、园林绿化、商业、综合体等建立业态产品库，为实际开发过程的动态监控分析提供对比，更是投资执行力的体现。

2.融资环节

依据项目立项现金流测算，进行多途径结合的科学融资方式，对于大中型企业来讲，首先应以集团内部资金池融资为主，合理控制融资规模，丰富授信品种，增加境外保函、供应链融资、中信保融资等产品降低融资成本，有效发挥财务杠杆作用；其次充分利用预售节点进行筹划，该节点是房地产企业资金回笼的关键节点，因为在房地产区位、环境等条件较好的情况下，房地产企业通过前置预售可以筹集到生产建设的必要资金。同时，预售节点前的摘牌节点必须重点关注，而摘牌前要重点关注规划方案的完成，因为规划方案滞后会影响勘探、出图、招标、采购、前置报建等系统性滞后，从而影响工期、影响预售节点资金流回正。如果能有效控制并缩短工期，一个项目预售节点的现金流回正后，可以调剂资金支持其他新开发项目，提高资金使用效率，降低融资成本；另外结合预售节点，合理利用银行开发贷款，也是我国房地产企业主要的融资方式；并且在考察项目前期，可以鼓励当地有真实实力、优势资源，诚信度等因素的企业参与项目合作，互利互惠，合作共赢。

3.营运资金环节

营运资金业财融合管理重点就是资金的运用和资金的筹措，从管理会计角度讲，就是通过对企业流动资产和流动负债的管理，使企业拥有合理的营运资金持有量，体现如下：项目开发风评阶段实事求是，对资金高风险项目从源头否定，对确有的资金缺口做好预案；开发施工阶段严格“以收定支”，同时通过金融产品的使用、降低采购成本减少资金支出；严格贷后管理和计划执行，提高机构和项目负责人及业财人员的资金管理意识，注重管控与服务并重，通过开发全过程参与资金管理，及时了解现场工程动态，提前联手各大商业银行办理按揭准入，协助营销部门快销售、早回款，重要关注节点资金收支，开源节流。

4.成本、费用、税金、销售环节

成本方面，房地产企业财务人员在工程招标、工程造价预算、工程竣工阶段要融入业务，重点加强标前管理，包括投标单位的资质、业绩、诚信、服务等，重视对方资信状况与履约能力的调研，特别是通过实地考察，选择有真实能力和良好服务业绩的队伍承接项目建设工程和物资供应。确保工程和物资管理规范、供应渠道安全、价格合理、质量有保障，成本降低，为下一步签订合同做好准备。合同签订要注意付款方式多样化，付款条件要严格根据工程进度节点进行约定，防止超比例付款。项目开发过程中以月为区分，进行整盘预算成本与实际成本的对比，联合业务部门进行各类成本的超支、节约分析。费用方面，各项目要严格按照董事会审批通过的年度目标费用预算标准执行，不允许越红线，对于特殊事项要经董事会审批，一事一议。税金方面财务人员要指导各业务部门取得合法票据，全业务开发流程以增值税专用发票为主线，除部分政府事业性收费票据除外；重点参与销售的整个过程，包括合同订立的全过程，积极进行销售定价前的土地增值税的测算，结合最新的税收优惠政策，考虑不同售价情况下对净利润的影响，进行售价的精心策划，找出最佳方案。关于销售回款的业财融合可考虑如下：公司业务人员在通知财务人员收款的同时，必须提供客户签字确认的认购协议或合同，对认购协议或合同的重要条款，要提高警惕和风险防范意识，例如：违约责任、罚则等处不允许有空白，如果出现因类似情况导致公司形成损失的，处罚金由各岗位自行负责。公司业务人员不得留存空白收据，也不允许转交其他专业人员开立，所有回款工作必须由项目公司财务人员完成、并在收据上签字。公司营销部带客户来财务部领取收据的时候，应注意监督收据的内容，对于收取客户的订金、认筹金、意向金，给客户开具的收据中不得体现房号信息。在销售90%房源之前，营销部门必须每天与财务部登记的销售回款台账对账，并保留对账记录（汇总表签字），之后根据需要不定期核对。项目公司营销部与财务部核对销售、回款台账时，要结合现场营销政策，按套、车位个、储藏室套数排查合同或协议约定的应收未收款，账面未处理的协议约定应收款要重点排查等等。

（三）加强人员队伍建设

房地产企业要通过各种渠道积极引进优秀的管理会计人才，鼓励其参与到开发的全过程，从项目洽谈到投资合作、银企对接等等，充分挖掘业财融合关键点，掌握市场动态发展趋势及政策环境变化，强化管理会计对经营的预测、指导和控制职能，贯穿事前、事中、事后不同阶段进行资金、成本、费用、税金等因素的风险防控。提升企业集团学习平台建设，提倡各专业口优秀人员网络授课，共同进步；每年都要引进高校优秀毕业生，鼓励通过优秀导师带徒形式，开展各种实战性业务融合的学习，练好内功，全面提升管理人才综合素质。

（四）加强信息化平台建设

在当前的大数据时代，信息技术已经成为企业管理必不可缺的强有力手段，房地产企业业财融合的信息技术平台建设应该涵盖财务核算数据与合并报表数据的传递、财务商务协同数据的推送、地产合约规划的合同审批、资金计划与报账间的数据推送、报账系统与财务核算系统间数据的推送及财务共享服务中心的建设等，从而实现跨业务系统的数据互通互联，建立决策需求的不同业态的管理模型，并据此分别抓取各业务系统的关联数据，推出为经营决策服务的管理分析报告，提高决策效率；同时科学的大数据管理平台，可以对业务与数据真实性进行核对、校验等多纬度的分析，推进数据应用，满足管理会计业财融合对数据质量及个性化的需求。

四、结语

房地产行业正处于新的转折点，房地产企业应该积极主动地创造各种平台，实现财务人员从记账型到业务控制型和价值创造型的兑变、升华，实现管理会计掌握的财税知识与企业的全过程业务完美结合。企业要培养财务、业务部门一起来制定业务制度、业务流程的思维观念和业财融合的企业文化氛围，管理会计领悟业务的同时，要成为财税培训师、制度和流程的讲解员，让业务人员懂得基本财务思维和财务知识，最终以强大的信息化财商系统等大数据平台支撑，树立动态和发展的竞争观念，成为企业创造价值的强大后盾。

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作者:王丽杰 单位:青岛国清置业集团有限公司