房地产波动在宏观经济的影响

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摘要：近几年来，房地产业在国民经济发展中逐渐成为举足轻重的一部分，在经济快速发展中起着带头作用。房地产业的发展与宏观经济发展息息相关，本文对比国内外的研究，从房地产周期、房价、房地产的投资三个方面分析房地产波动对一国的宏观经济的影响，从而得出相关结论。

关键词：房地产业；房地产周期；宏观经济；影响

改革开放40多年来，中国的房地产业为我国的经济快速增长开辟了新道路，在推动经济增长、促进城市化建设和促进居民消费水平等方面影响巨大。同时，不仅极大地促进了建筑、家具、装修、家电、金融信贷等相关行业的繁荣发展，还促进了新行业的形成，例如金融业务、房地产中介、社区服务等，在人民住宅环境改善、城市化发展、社会进步中也有积极的作用。但是，在发展过程中仍然避免不了一些问题，例如房价上涨过快、投资性买房占比大、金融信贷、区域发展不平衡等。因此，要借鉴发达国家房地产业发展的理论及实践绩效，去其糟粕，取其精华，不断完善相关制度体系。因此，要规范、健康稳定地发展中国房地产业，将其在国民经济中的积极作用完全展现出来。

一、国外研究

（一）房地产周期的研究外国学者对房地产周期的研究从20世纪30年代就开始了。1930年，美国经济学家SimonKuznets在《生产和价格的长期运作》中首次提到“建筑周期”。Burns（1935）开创了房地产周期研究的起点，首次揭示美国房地产建设的长期状况。HomerHoyt（1961）研究了房地产商业周期波长受资本主义市场经济下的供求矛盾的影响。Fred（1974）、AlanRabinowitz（1980）计算美国房地产周期的统计长度在1795-1973年间达18年。Grebler、Burns（1982）观察美国1950-1978年的私人住宅、公共建筑等变化。研究得出，住宅建筑有6个周期，非住宅建筑有4个周期。20世纪60年代，StephenA.Pyhrr等西方房地产经济学家进一步研究房地产市场的周期，建立多种模型，运用宏观或微观理论，分析房地产周期波动和其原因。到20世纪80年代，许多研究者致力于探讨房地产与宏观经济周期波动之间的关系。Grebler、Burns（1982）发现，建筑周期的峰值落后GNP的峰值约11个月。Brown（1984）分析了1968-1983年美国单户住房的销买数量，发现房地产周期在剔除季节性和趋势性因素后仍然存在，且与宏观经济周期呈显著相关关系。Pritchett（1984）以“空置率”这一指标代表房地产周期，分析了1967-1982年美国房地产投资受经济周期的影响，发现房地产供求的关系导致周期性波动。Hek-man（1985）调查了1979-1983年美国14个城市的办公楼，用办公楼租金分别回归分析了GNP、城市办公楼建设许可数量、城市失业率和就业率等，发现其租金不但随区域经济波动，还与宏观经济周期（尤其是通货膨胀）有很强的相关性。[1]S.APyhr（1994）实证发现发达国家的房地产周期与通胀周期呈正相关关系。国外有完整的房地产周期理论，从概念、识别、测量到其机理等方向深入研究房地产周期。近年来，出现更多探索房地产周期与宏观经济的关系，实证发现房地产周期与宏观经济周期具有显著的相关性且呈正相关。

（二）房价对宏观经济影响的研究Kontonika（2002）分析总需求与房价的关系，得出总需求会受房价波动的影响。Ehirinko（2004）将13个发达国家作为对象进行实证分析，得出消费、产出和其他经济变量受房价的影响，发现房价能明显影响宏观经济变量，具体的定量关系是房价每上涨1%，便可以使消费增加0.75%。Demary（2009）基于OECD10个国家建立VAR模型，分析其房价与通货膨胀率之间的关系，发现宏观经济变量会随房价的变化而变化。房价对宏观经济影响的实证研究得出，房价波动是房地产业波动的主要因素，房价能够显著影响总需求、消费、产出、通货膨胀等主要的宏观经济变量。房价上涨使房产拥有者更加富裕，人们的消费支出越多，从而带动社会总消费。

（三）房地产投资对宏观经济影响的研究Myeong-SooKim(2002)利用VAR模型分析韩国30年的数据，研究表明，韩国的宏观经济受住宅投资波动的影响要小于非住宅投资波动的影响。[2]Gauger(2003)整理美国1959年后40年的数据，使用VECM、协整分析和脉冲响应函数进行分析，发现GDP的增长受住宅投资的影响显著。Miles(2009)使用VAR模型分析美国数据，发现住宅投资会对经济周期产生明显影响，增加住宅投资不但可以刺激居民消费，而且还拉动了非住宅投资。房地产投资对宏观经济的影响研究中，研究较多的是房地产投资影响GNP、信用贷款、银行利率等主要宏观经济变量。实证表明，房地产投资能促进产业链的延长，当总投资增加时，由于投资乘数国民收入数倍的增长，总而推动经济增长。但当投资过热时，就会产生泡沫经济，从而出现信贷风险和金融风险。

二、国内研究

（一）房地产周期的研究何国钊、曹振良、李晟（1996年）选取房价等八个标准来反映扩张率，研究中国房地产1981-1994年间的周期性波动，发现其与房地产相关政策有关。谭刚（2002）将经济周期理论运用到构建房地产周期性波动模型中，从产业运行和宏观经济变量的角度，探索促使房地产周期性波动的成因。丁烈云（2003）考察我国房地产业发展情况，总结房地产周期性波动的因素有市场行为、投资、城市信息化水平、政策四个角度，给房地产调控及预示打下理论和制度基础。[3]张晓晶（2006）阐明了房地产周期波动的宏观、增长及政策方面的原因，利用1992—2004年的季度数据研究发现，房地产业发展和房价总水平都会呈稳中增长的趋势。同时，房地产周期从房地产信用贷款风险、期限风险和政府承保风险三个方面影响金融稳定。[4]何青，钱宗鑫，郭俊杰（2015）认为政府宏观调控政策大大约束了房地产市场的发展，如抵押率、住房偏好等方面，进而促使我国宏观经济周期波动。国内在房地产经济学的研究起步晚，深度不够，落后国外好几十年。国内从研究房地产周期及其机理，到建立模型从宏观经济层面揭示房地产波动与经济周期之间的相关关系，阐述房地产调控与政府政策法规之间的关系，分析房地产波动与金融稳定之间的关系等。

（二）房地产价格对宏观经济影响的研究原鹏飞(2010)运用一般均衡理论，建立CGE模型得出各行业产出、居民、政府和企业收入随房价同方向变动；房价升高能显著影响经济发展，然而价格下降给予的负面冲击更大。陈涤非(2012)利用菲利普斯曲线和IS曲线分析得出，当房价增幅处于临界值之下时，房价增加会显著带动社会总需求，并将通胀水平延后；而当房价增幅超过临界值时，房价增加则会抑制总消费需求，并将通胀水平提前。肖卫国、陈宇、尹智超（2016）构建VAR模型实证研究发现，通货膨胀和产出会随房价的提高而增加，特别是在中长期会快速推动通胀预期。房价对宏观经济的影响研究主要集中在房地产价格对总需求、消费、投资、利率与通货膨胀等方面。研究了房地产经济波动对经济增长的影响，探讨了房地产价格波动对通货膨胀的影响效应。

（三）房地产投资对宏观经济影响的研究刘章生，陶满德，李芬(2012)经过Granger因果关系检验，得出房地产投资的波动与GDP变化相互影响，互为因果关系。张倩玉(2015)使用MATLAB软件进行分析，得出房地产市场通过影响关联产业的投资与消费来影响经济。[5]申彦兵(2016)构建1998-2013年面板数据分析，得出当金融发展水平大于0.864小于2.227时，房地产投资波动会加剧宏观经济的波动，其他时期，房地产投资波动对宏观经济的影响较小。[6]促进经济发展的要素有自然资源、投资量、劳动力和科学技术。其中自然资源涵盖土地、水、矿物质、生物和气候资源，而房地产投资需要土地使用权和转让权，当土地被投资使用，地价合理，居民和企业就会争相租用或购买，这样提高房地产投资就能带动经济增长。

结束语：

国外从开始研究房地产周期的概念、识别、测量及其成因上，逐步转向对房地产周期波动与宏观经济周期波动的关系、房地产周期和宏观经济的主要经济变量互相影响的研究上。与国外相比，由于我国国情及房地产业的发展背景，国内对于房地产波动的研究存在许多问题，体系还有待完善。同时我国理论基础薄弱。因此，对房地产业周期的研究非常滞后。宏观经济发展衡量指标有产出、金融条件、就业率、利率、通货膨胀水平等，从房地产业整体、房价、房地产投资等方向探索，系统阐明房价波动与房地产投资波动影响国民经济的途径，展现出房地产业波动与宏观经济的关系。房地产业的波动给经济、金融、社会发展、政策等方面带来许多变化，主要体现在国民经济、居民消费、关联产业、社会就业等多个方面。这些研究都提供了基础的理论视角和重要方法，取得了一系列有价值的成果。综上所述，房地产周期存在并与经济周期呈正相关关系；房价上涨和房地产投资都能短期拉动社会总需求和总消费，与通货膨胀有显著的正相关关系。房地产业波动能显著影响GNP、政府收入、产业链、金融、就业率、城镇化的速度等宏观经济的发展，所以我们一定要注重房地产业的发展态势，合理控制房价和房地产投资金额，健全房地产业政策，预警和制止房地产泡沫的出现。完善金融信贷和调控政策，积极规避金融、投资、信贷、市场等风险，促进房地产业可持续发展，确保其与宏观经济协调发展。

参考文献：

[3]丁烈云.房地产周期波动成因分析[J].华中科技大学学报(社会科学版)，2003(02):19-25.

[4]何青，钱宗鑫，郭俊杰.房地产驱动了中国经济周期吗?[J].经济研究，2015，50(12):41-53.

[5]张倩玉.关于房地产投资对宏观经济影响的研究[J].大众科技，2015，17(01):182-184+193.

作者：黄庆怡 单位：延边大学