新常态下海南房地产市场探讨

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摘要：随着我国经济发展从持续快速增长模式转型到“新常态”模式，房地产市场也紧随其后，在回顾海南“旧常态”下的运行状态基础上，立足现状，分析海南房地产市场存在的问题，并在“新常态”的特征下提出未来海南房地产市场健康发展的对策。

关键词：新常态；房地产市场；去存量；调结构

从上世纪末到本世纪初我国国民经济一直保持着8%左右的增长速度，甚至在2007年还出现过14%的增速，从2013年开始告别8%时代，逐步回稳，2014年GDP增速为7.4%，创下1990年来的新低，2015年经济增速继续放缓，根据统计局数据显示，2015经济增长6.9%，这样的增速既符合预期也顺应经济运行规律，与2014年提出的“新常态”局面中的稳增速相吻合。在由高速增长步入中高速增长的换挡时期，房地产市场也在经历着转折性的变化。海南作为海岛经济，房地产市场有着其自身的特殊性，从上世纪90年代至今，几十年的时间，海南房地产市场经历了“过山车式”的发展历程，以一种“旧常态”的发展模式运行着：以“短缺”为特征的成长期（1985年—1991年）、以“膨胀”为特征的炒作期（1992年—1993年）、以“观望”为特征的迷惘期（1994年—1998年）、以“调整”为特征的置换期（1999年—2001年）、以“处置”为特征的归位期（2002年—2006年）、以“转型”为特征的复苏期（2007年—2008年）、以“井喷”为特征的狂热期（2009年—2011年）、以“回稳”为特征的转型期（2012年—2015年）。

一、“新常态”下海南房地产市场的发展现状

2013年以前的房地产市场一直“高烧不退”，2014年以来，房地产市场整体回归理性，房价涨幅趋缓。2015年全国楼市城市分化加剧，一线城市均价上涨5.17%，二线城市下跌0.75%，三线城市下跌1.25%。在去库存压力下，房地产开发投资持续下滑，增速放缓，出现了软着陆。在“互联网+”的影响下，出现了创新性的房地产销售市场，与过去单一的销售模式形成鲜明的对比，销售市场更加立体化、外扩化、多渠道化。与经济新常态的“中高速”“优结构”“新动力”“多挑战”四大特征相吻合。在这样的大环境下，海南房地产市场阶段性特征突出，仍处于调整期。

1、房地产开发投资方面

2015年，海南房地产开发投资逐月加速提高，三个季度完成总投资额1227亿元，同比增长25%，增速在全国来看名列第一。从结构来看，2015年前三个季度住宅投资占房地产总投资额的比重超过70%，同比增长18%，办公楼投资同比增长109%，其他各项投资都有所增长。

2、房屋施工面积方面

2015年，前三季度总房屋施工面积月度之间变化幅度不大，新开工面积逐月提升。前三季度，海南省房屋施工面积为55875.36万平方米，同比增长15.3%，新开工面积4982.67万平方米，同比增长15.7%。

3、房屋销售方面

海南房地产企业采取“政府主导，媒体承办宣传，行业主办承办”的思路，在东北、河南等地组织房地产销售活动,前三季度销售总面积为3238.09万平方米，同比增加5.5%。通过以上数据分析，房地产市场经过2014年负增长后有所反弹，并逐月出现增长态势，回归到常态，海南房地产市场所谓的“常态”有其自身的特殊性表现，具体表现在：其一，发展潜力方面。海南岛地理位置优越，是中国唯一的热带雨林区，冬无严寒，夏无酷暑，凭借资源优势和气候优势，赢得了内陆居民的赞赏，被称之为中国地区的“后花园”，吸引广大游客把海南岛作为度假、休闲和养老的“第二”、“第三”居住地，海南房地产市场一直被广泛看好，升值潜力巨大。其二，房价收入方面。纵观海南房地产市场，价格具有反季节性，5月份-9月份相对于10月份-次年4月份价格偏低，是由候鸟现象所决定的。从“房价收入比”这一经济学指标看，海南整个市场全年平均房价相对于居民收入还是偏高。由表一可以看出海南2010年-2014年房价收入比均在15倍以上，甚至高于20倍，远远超出3—6倍合理区间范围。家庭总收入=城镇居民人均可支配收入*2（夫妇二人）。其三，投入使用方面。海南房地产市场以岛外市场为主的资源导向型和以“第二居所”为使用特征的投资投机行为，长期恶性循环发展导致目前海南岛高空置率的局面。

二、“新常态”下海南房地产市场面临的问题

1、房地产去库存压力仍然较大

2015年海南省房地产开发竣工规模不断加快，前三季度房屋新开工面积超过1200万平方米，与上年同期竣工缓慢的态势形成鲜明的对比，增长了15.7%，同时销售市场平淡，7月份，海南房地产销售面积537万平方米，而截止7月底，海南商品房待销售面积1200万平方米，以这样的速度推算，在不考虑新增房源基础上，海南需接近一年半的时间才能消化掉库存量，在供给增加，需求减少的大环境下去库存压力仍然增大。

2、有效需求不足，售后闲置严重

“投机性高、空置率高、风险性大”一直是海南房地产市场体现的特征，即“两高一大”。长期以来，由于海南岛环境气候导致的冬季候鸟人群的出现，进而出现了候鸟型房地产，主要以投机、投资为目的，整个海南岛多数小区变成了“黑楼”或“空城”、“死城”，三亚地区尤为严重，空置率高达80%以上，扭曲了房屋本来的使用价值，变成了投机价值和投资价值，此举行为也是致使海南岛房价偏高的重要原因之一。“空城化”和“空心化”影响了房地产的健康发展，造成了资源的巨大浪费。

3、产品结构不合理

2014年全省商品住宅新开工面积占商品房新开工面积的比例76%，商业营业用房开工面积占新开工面积的比例15%。商品房住宅项目占比还是过大，集旅游、娱乐、休闲、健康、医疗、酒店、生活为一体的经营性房地产规模偏小，结构失衡，产品过于单一。

三、“新常态”下海南房地产市场展望

提出的中国经济“新常态”具体体现在“中高速”、“优结构”、“新动力”、“多挑战”四大特征。海南在过去旧常态发展下，出现很多矛盾和问题，在“新常态”特征基础上，海南房地产市场应合理回归。

1、去存量

当前海南房地产市场有回暖的趋势，但是在高库存的现状下，土地审批方面，据统计，2014年海南闲置土地总面积超过13.9万亩地。大量闲置土地造成资源浪费，如何科学地利用土地获得最大效益和如何加强和完善土地审批和监管制度显得至关重要。建议运用经济手段、法律手段、市场手段、行政手段控制土地的供应，土地开发务必与市场接轨，严格控制尚未开发土地私下交易，坚决杜绝供地的非透明化、不公开化。可以定期通过网络、宣传栏等途径传播土地交易信息，保证土地信息对称化，保障民众的知情权。

2、调结构

海南“两高一大”现实背景下，优化完善房地产产业结构势在必行。可以从几方面入手：

第一，将民生保障性住房与高端旅游房产分成两个层次，“分层次、抓重点、惠民生”。在严格保护好生态环境前提下，积极发展经营性房地产，从粗放型开发逐步过渡到可持续开发。充分发挥自身优势走精品化开发道路，积极开展与休闲度假、康体娱乐等相结合产业，比如度假村、风情小镇、娱乐会所等，构建多元化、多层次的房地产产品体系。

第二，纠正海南一直存在的土地资源导向的外向型房地产开发，加强指导各市县，减少商品房的开发比重，引导已经出让项目开发建设可持续经营项目。

第三，变固定性为流动性，引导鼓励发展具有投资收益、休闲度假等功能的家庭式旅馆、酒店式公寓或者产权式酒店类似的经营性地产。

参考文献：

[1]席枫，孙钰，刘双良.“新常态”下中国房地产市场价格态势及对策分析[J].观察思考，2015，（1）.

[2]张齐武.新常态下促进房地产行业健康发展的策略研究[J].建筑经济，2015，（5）.

[3]吴敬琏.新常态需要新心态新作为[N].北京日报，2014-12-8.

[4]卫兴华，闰盼.2014年理论经济学若干热点问题的研究和争鸣[J].经济学动态，2015，（4）.

作者:高盈盈 单位:三亚学院管理学院