大型商业建筑设计管理的实践与探索

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摘要：随着我国城市建设快速发展，现代化的都市生活圈日新月异地快速生长，日益繁荣。由于大型商业综合体包含了交通、商务、商业、娱乐、文教等多种功能，建筑规划设计复杂而精细，从前期整体流线组织、空间营造、立面表达、交通梳理设计到后期设计总体控制、施工管理等方面，需提供全过程设计服务。文章以重庆中渝新光天地为例，对商业综合体协同设计及设计总包管理实践和探索要点进行了阐述，并提出了个人见解与看法，仅供参考。

关键词：大型商业综合体；全过程建筑设计；协同设计；设计总包服务

1大型商业综合体建筑设计工程概况

国内商业综合体主要有万达广场，华润万象城，太古汇，嘉里广场，龙湖天街系列等十余个连锁品牌。重庆中渝新光天地，作为亚洲最大单体商业综合体，于2017年9月开业，从前期策划、建筑设计、招商运营全过程建设使用周期，集聚了多家国内外著名建筑事务所，商业运营团队，各领域专家，政府主管部门的协同工作，成为西南片区颇具影响力的商业体之一。中渝新光天地，总建筑面积约35万m2，营业面积为25万m2，整体规划地下5层、地上8层，是重庆主城区核心商业，也是商政中心、金融中心及交通枢纽中心。竖向交通以A区，B区，C区交通核为分区枢纽，每个枢纽包含了电梯、扶梯及楼梯。水平交通布置有3座室外连廊，并在地下一层与轻轨站联系，形成四通八达全天候的人行系统。

2大型商业综合体协同设计控制要素

2.1商业综合体设计框架建立

新商业综合体的设计框架不同于传统的概念方案设计，中渝国际都会协同多个设计，咨询机构，展开了系统化的研究，从城市设计、交通设计、建筑设计、空间设计、景观设计、形象设计、结构设计、机电设计、可持续设计等多个角度，以全专业协作方案设计为基础，提交了集合多方专题的方案成果集合。在和谐、尊重、先进、发展的基本概念指导下进行规划布局。具体目标：和谐城市发展的一个节点，创造城市新中心；尊重项目周边已形成都市建筑环境；以先进的LEED金级标准，定位智慧建筑，还城市开放空间；发展解决交通症结，与区域共谋发展。

2.2建筑布局交通先行

构建立体交通系统，将项目对城市的交通影响降至最低点，打造购物目的地式的交通格局，使项目成为成为重庆大商圈的重要节点。重庆市交通规划研究院、重庆交通大学、日建设计等多家单位，经过现场最新数据详测、基础数据收集、建立交通模型、数据论证等详细工作，编制了该项目的《交通论证分析》和《交通规划设计专篇》。通过增加市政交通设计，项目顺利通过交通评估，主要评估意见：（1）项目的建设能够缓解观音桥城市副中心的交通压力。（2）近期将实施的轨道4号线延伸至新牌坊对该项目具有重要意义。（3）主要交通测试结论：近期交通改善方案实施后，周边交通拥堵状况有改善，饱和度有所降低；远期交通改善方案实施后，新牌坊转盘的交通转换量进一步降低，拥堵状况有所改善。（4）预测结果显示，交通改善能一定程度上缓解项目周边主要道路和关键节点的交通拥堵，使周边人车交通运行更为有序，但即使实施交通改善方案后，高峰期间项目的周边主要通道和关键节点仍存在一定程度拥堵。

2.3竖向划分业态布局

方案设计过程中，沿着多专题研究的思路不断进展，对于商业综合体的城市功能衔接、区域空间构建、交通体系、各功能体系、技术体系都有了持续深入的研究。业态布局以竖向空间划分为以下几个方面。（1）空中超高层塔楼，集约城市空间：以超尺度、超高度建筑，集约使用土地，创造开放、和谐的城市形态。（2）2F～4F24小时城市互通通廊：通过空中风雨通廊连接项目周边地块，实现城市人流的24小时便捷通行。（3）首层：机动车交通实行快进慢出的快速进入原则；塑造向城市全面开放的新型城市商业空间。（4）B1地下商业层：实现轨道交通的无缝驳接，构建与周边地块的地下互通网络。（5）综合交通转换层：接驳城市交通，构建地下互通的城市交通枢纽。（6）B3～B5地下车库层：超尺度城市地下交通缓冲池，通过错峰使用，减轻城市周边交通负荷。

3设计总包管理

（1）设计总包管理是根据业主的要求全面负责管理整个项目的设计工作，承担主要设计任务，组织各专项设计。向业主承担本项目的全部设计责任，并按照业主要求全面把控和协调专项设计单位开展工作。通过总包管理的形式把参与本项目设计的各专项设计顾问有效结合在一起，形成一个完整和严密的设计管理体系。（2）设计管理目标：流程控制保证计划，设计创新及新起点，项目品质提升知名度，高完成度的设计产品。（3）设计管理三级策划。一级策划：工作界面。在报审、评审、投资控制三个界面为业主主责，设计把控，计划控制两个界面为设计总包方主责。设计总包细分为技术设计管理，城市交通，城市设计，节能环保，市政，消防，人防，幕墙，智能化，标示，照明，园林绿化，内装，其他专项等十四个专项。二级策划：设计总包管理和设计团队。需指定四级总包梯队：设计主管，项目经理，设计负责人，设计团队及PM团队，确保总包工作有序高效实施。三级策划：设计策划。确定所需专项顾问制定各专项顾问设计任务书，设计导则选定专项顾问单位，签订分包合同。建立沟通方式，落实各专项顾问团队。（4）设计总包实施过程中三大管理板块：计划管理，成本管理，质量管理。计划管理：根据业主需求和项目实际情况，制定建筑主体计划、专项顾问计划、重要节点计划、综合进度计划、由设计总包管理团队根据业主需求和项目实际情况在项目开始之初即制定全过程、涵盖各设计方的综合进度计划，在项目推进过程中统一进行控制，合理衔接各部分工作内容，提高工作效率。成本管理：包括提出建造标准，目标制定，成本管理策划三大子项质量管理：前期管理，制定设计质量管理标准，制定设计总包管理作业指导书，设计及施工招标管理，施工管理，项目整体管控目标等。在设计、施工、招商、营销共同协同努力下，重庆新光天地开业以来，迅速成为重庆市核心热点商务商业集群，基本达到长江上游高端购物及生活中心的预期目标。

4结束语

商业综合体是都市商务及生活核心载体，其复杂性和跨界性对快速发展的城市工作、生活、休闲、教育等功能实现具有重大影响。因此，全过程设计管理对商业综合体的建筑设计完成度控制尤为重要。成功的作品将对城市交通、商业活动、区域形象、消费引领等方面产生积极深远的影响。反之亦然。

作者：唐可峙 单位：北京市建筑设计研究院有限公司重庆分公司