谈跨区域多项目房地产项目设计管理

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摘要:作为房地产管理工作中的关键组成成分，要提高对于项目设计管理的重视。当前阶段，我国房地产行业正面临较为激烈的竞争，必须努力提高自身竞争力，在房地产发展的同时关注项目管理，以促进建设质量的提升，有效节约建设成本。

关键词:房地产;跨区域;多项目

设计阶段是房地产事业发展的必要环节，引进项目管理法能够界定房地产市场经营发展的时间节点、稳定建设成果、规范管理措施、监督建设成果。项目设计在房地产发展中能够提升发展流程中科学性、规范性、合理性，有助于解决项目建设中诸多问题，对后续工作也具有促进作用。

1房地产项目设计管理模式分析

1．1房地产企业项目设计单一

尽管各部门在进行项目设计时，已经制定了相关的项目设计制度，但是由于缺乏对于岗位职责的明确规定，没有将岗位职责细化到个人，限制了有关工作的顺利开展，既影响了管控效率，也导致管理模式相对落后。对其原因进行深入分析，发现部门管理人员的管理方法和控制机制缺乏创新，不能与时俱进，导致管理方式固化，影响了部门发展和体系改革的正常开展，限制了项目设计的实效，导致有关工作无法充分发挥价值，使部门项目设计的效率严重下降，不能将资源进行合理配置。随着信息技术在市场中的不断渗透，各种科技化的管理方式和管理内容，如大数据和云计算等，都在一定程度上影响了部门的生存和发展。各部门应该针对当前的市场环境与自身水平之间的差距进行调整，以减少经营发展中的隐患。然而，部分部门缺乏精准把握时展方向的能力，导致项目设计人员和管理人员之间不能进行有效融合，使项目设计难度较低，其项目设计的初衷变成了应付外部机构，给形式主义以可乘之机。尽管这种情况在短期内不会对部门的经营产生影响，但是时间一长，就会限制部门的可持续发展。

1．2房地产发展期多项目设计风险预期

当前阶段，我国的房地产企业仍处于发展的初级阶段，许多房地产公司的自身工作能力有待提升，在市场风险和公司竞争的多重威胁之下，对于其自身的经营管理机制造成了较大挑战。在法律层面，要加强对于房地产企业的法律制度建设，从宏观的角度进行调控，以约束房地产企业的发展。在房地产企业的内部管控中，部分公司自身经营和发展能力有待提升，并且缺乏严格的管理思想和管理模式，限制了科学完善的经营机制的形成。在房地产企业内部，没有完善的岗位制度，导致员工岗位内容不明晰。由于管理模式存在一定局限性，导致房地产企业的长期发展得不到有力保障。

1．3房地产高峰期跨区域多项目设计管理模式

跨区域多项目设计中存在三个不同层次与阶段的设计管理体系，能够将决策部门、区域负责部门、项目建设人员之间建立完整的设计、投资、管控、施工体系，进而迎合市场发展需求和标准，结合建设区域与自身发展特点，形成创新优化的房地产项目建设。以上几个环节分工明确、系统科学、责任严明，具有良好的管理效果。

2房地产项目设计管理流程及要点

2．1项目设计管理流程

要保证流程机制在项目设计中的稳定性。通过合理合法的招标机构，在不同部门内健全工程招标内容的明确规定，在撰写招标文件时，必须将有关规章制度进行充分明确。在开展项目设计时，必须对每个竞标企业进行资格审查，确保每个竞标的企业都具备一定的资质和信誉，保证竞争的公平公正，让项目可以在公平稳定的背景下开展。在采购时，要确保建筑工程建设与供应商之间的合作顺利，保证供应商可以在工程建设中提供稳定的货源，有利于进行工期的设计和安排，促进工程建设实现稳定发展。在企业施工后，业主可以通过文字的形式将关系工程的有关事项进行展示，同时在施工方案中要体现出其在建筑施工上的长处，针对意见对自身设计进行对应修改，以提升设计的稳定性和经济性。

2．2项目设计管理职能

项目设计管理与房地产建设难分难舍，其中重要内容有项目概念与建设方案、项目阶段性设计、施工图纸规划、后期调整与变更等。根据项目开发阶段而言，设计职能也被划分成为三个不同组成部分，分别是总括职能与项目职能。项目职能与总括职能之间互为表里、相辅相成，共同作用于项目建设中。

3房地产项目设计管理的实施

3．1项目设计进度管理

3．1．1区域设计进度管理在工程建筑的建设中，要确保区域设计的准确性和有效性。在进行区域设计时，许多专业人员和设计人员会结合自身的工作实际，在工程建设的整体流程中，对原材料消耗情况和资金花费情况进行整体统计。如果可以在建筑工程的区域设计中，将成本区域的设计进行快速统计，就可以对工程建设情况进行整体控制。要确保在不同工程项目的设计过程中，区域设计可以在各个环节中有效进行。例如，在对工程进行整体设计时，必须综合考虑到项目的运行成本、项目资料、项目整体规划中所消耗的人力、物力、财力等，尽量避免设计过程与决策之间存在差异，以便于体现决策的作用。

3．1．2地区设计进度管理地区设计进度管理主要是根据地区建设需求和自身经济效益展开的，需要根据既定设计进度进行监督与管控，力求工程项目可稳定推进。首先，应当建立健全工程推进的各个时间节点，并合理规划项目建设标准。其次，将各个时间节点通过工程建设项目联系起来，提升工程建设完整性与整体性。最后，项目建设具体内容应随着项目推进而不断完善，在科学、可控范围内规划与调整。

3．2项目设计成本管理

3．2．1区域设计成本管理在开展工程预算设计时，设计人员应该充分发挥自身的优势，结合工作理念和专业技能，以确保总体设计布局的有效性，从全局化的角度出发，提升工程项目设计的整体性。在进行工程预结算时，设计人员要重点关注工程成本中的有关问题，确保可以在设计中对成本进行有效计算。为此，应该对设计人员的工程成本理念进行合理强化，以促进设计流程和意识的有效转变，避免因片面追求设计的独特性和新颖性而导致成本无法控制。

3．2．2地区设计成本管理要将设计费用的控制方式进行规范。地区公司设计过程中应当明确整体工程建设总费用预算，根据自身承担的工作项目与内容合理预算自身工程成本。工程成本中国的重要内容有项目原材料、机械设备使用数量、工程阶段性费用、人力资源成本等等。同时与开发商之间也需要开展商务谈判，对建设各个环节加以控制，逐步强化项目设计科学性、精准性。

3．3项目设计质量管理

在建筑工程设计中，要进行质量管理，必须具备全面科学的工程图纸。通过工程图纸可以有效体现出工程的消耗量，减少因错误操作而造成损伤和浪费。有关研究结果表明，如果工程图纸的误差较小，就可以在一定程度上减少工程建设中的资金浪费。在目前的工程施工中，对于工程质量的要求较高，但是经济管控能力却明显不足。针对这种情况，应该在对工程设计质量进行整体把控的基础上，从立项阶段开始，通过详细的讨论分析，让设计质量更加精准，便于控制。

4结语

项目设计在房地产管理、收益等方面均能够发挥重要作用，纵观当下我国房地产事业发展现象，项目设计中国仍旧存在较大的局限和问题，难以有效保障商业开发、工程建设等环节稳步推进。鉴于此，应当不断完善我国房地产企业的管理能力、设计能力、监督能力，通过全方位、宽领域、多视角的设计机制，推进我国房地产项目开发与利用，提升房地产企业项目经济效益、社会效益。

参考文献:

［1］李忠富，张亚妮．跨区域多项目的房地产项目设计管理研究［J］．土木工程与管理学报，2013，30(2):74－79．

［2］陈况岑．PDCA循环在房地产开发项目成本管理中的运用［J］．价值工程，2018，37(16):83－85．

作者：赵宁 单位：厦门融创新厦置业有限公司