谈房地产开发项目设计管理

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随着我国经济社会的不断发展，我国的城市化水平不断提升，城市建设也随之推进。而房地产项目开发则是城市建设中的重要内容之一，因此有必要更为科学的开展房地产开发项目设计管理工作。本文从房地产开发项目管理设计工作的重要性入手，深入探讨了房地产开发项目设计管理工作中的重要节点，并有针对性地提出了提升房地产开发项目管理设计工作质量的实施路径。随着全面深化改革的实施与推进，国务院对经济转型、产业升级提出了更高的要求，对创新型企业给出了更多的利好政策；此外，随着人民物质水平的不断提升，市场对于房地产工程项目的质量的要求也不断提升。因此为了全面提升房地产工程项目以及相关施工企业的市场竞争力，响应国家号召、迎合市场需求，必须采取更加科学的手段进行房地产开发项目的设计工作。用科学的设计和系统的管理全面提升房地产开发项目建设的质量，为市场提供更为经济、质量更高的房地产工程项目。

一、房地产项目设计管理

房地产开发项目的设计管理工作，是一项贯穿房地产项目建设始终的工作，其是一项涉及到多部门、多环节的系统化工作。这一工作，需要设计规划出工程项目整体、全部流程的工作规划模型，在当前形势下，市场对工程项目的安全性、稳定性、舒适程度、商业效应等方面的水平有着极高的要求。因此，工程项目设计规划过程工作的综合性、复杂性、条理性、科学性、灵活性要随着这些要求而不断提升，以满足市场的需求、满足客观成本的限制、满足安全性与稳定性的硬性要求、满足多部门协调工作的效率要求。从而全面提升工程项目的施工水平，保障房地产项目整体的质量与安全性，降低房地产建设成本、建设报价，提升企业效益、企业市场竞争力。

二、房地产开发项目设计工作的关键节点

1.项目的设计要求明晰的项目设计要求以及工程建设方向，是开展房地产开发项目设计管理工作的第一步。不同的房地产建设项目，因其建设地点不同、建筑使用目的不同、工程预算造价不同，均有着其不同的建设目标。在不同的建筑设计目标的指引下，所打造出的建筑会有着其不同的特性。因此，只有明确了项目的设计要求，才能够有针对性的满足客户所提出的要求，解决建设中所遇到的实际问题，有质量、有效率的打造房地产开发项目。

2.项目设计时间管理房地产开发项目是由设计、建设、验收等部分所组成的，因此必须要对其各个环节的进度进行科学得当的安排和调配。从而保障工作效率最大化，避免工作真空期的出现。房地产开发项目的设计工作，是房地产开发建设工作中的第一环。其自身的时间管理情况及其对于后续工作的时间规划，很大程度上就为房地产整体建设工作的进度奠定了基调。

3.房地产开发项目管理制度制度能够保障管理工作顺利开展，设计规划方案能够贯彻执行的重要依据和坚固保障。其为相关工作人员提供了具体明晰的指导，为管理人员提供了可靠的依据。因此，房地产开发项目的管理制度，会左右房地产开发项目设计管理工作的效率与水平。一份科学、系统、完善的房地产开发项目设计管理条例，可以有效地提升工作的效率，激发工作人员的积极性，强化相关人员的责任意识，推进设计管理工作又快又好的实施。反之亦然，漏洞百出甚至存在真空管理、交叉管理制度体系，就有可能影响到房地产开发项目设计管理工作的整体进度，甚至导致其停摆。

4.工作人员的知识水平人是开展一切劳动生产的必要要素，是劳动中最具有活性、创造力与主观能动性的因素。因此，工作人员对设计工作的重视程度，以及相关技术与知识的掌握情况，在很大程度上决定了房地产开发项目的设计、管理、工作的质量。只有既具有较高水平知识，又有一定工作经验的相关设计工作人员，才能够既保证质量又保证效率的给出房地产开发项目设计方案与管理体系。

三、全面提升房地产项目设计管理工作水平

1.积极开展人员能力再教育工作必须要重视人的思想与工作能力，从员工的科技创新、节能减排意识与相关设备操作能力入手，积极开展再教育工作，从而提升工作人员的工作能力与水平。通过组织集体课程、考察交流项目，拓展房地产开发项目设计管理人员的眼界，推动新的设计理念和设计方法在具体工作中落实。通过对工作人员的再教育，加快他们知识结构的迭代速度，提升他们的工作水平，从而保障房地产开发项目设计管理工作具有活性的不断发展。通过为工作人员提供足够的教育资源，鼓励他们积极学习、努力创新，激励他们在工作中勇于提升自己的能力。从而保障房地产开发项目设计管理工作的质量与效率能够稳步持续的不断提升。

2.科学开展前期调研工作前期调研工作是保障后续时间安排以及房地产开发项目整体设计的科学性、系统性与针对性的唯一途径，其绝不可被忽略。设计人员应当首先对房地产开发项目所处的地理大环境有较为详尽和系统的先期准备，以便有针对性地开展后续的调查工作。在完成初步的资料收集调查研究工作后，就可以进入实地调查阶段。以先期准备的资料为基础，开展有针对性、具体性的调查与研究工作，从而保障调研工作有效率和针对性，调研所获得的数据具有代表性、真实性和可靠性。最终以这些数据和资料为基础，设计出符合当地地理位置、气候条件、市场需求的房地产开发项目设计方案。此外，还要有针对性地摸排当地的市场情况，从房地产等销售市场到当地的劳动力和原材料市场，深入细致地把握当地的经济内生规律。指定合理的劳动力招募计划以及原材料采购计划，综合考量原材料和人员的移动成本与当地与其他地区的用人用料的差距成本，合理安排就地采购材料、就地招募人员与跨地区调配的劳动力、原材料之间的比例，实现成本的科学化与系统化以及利益的最大化。

3.科学安排房地产开发项目设计模型房地产开发项目设计工作，是一个复杂的、需要结合具体实际开展的工作。在目前的实际工作中，IDEF系列方法、DSM方法、Petri网及其扩展方法这三种方法有着广泛的应用，但是，客观而言，这三种方法均有其自身的特性与缺陷，有其特殊的应用场景、应用限制。因此，必须结合实际，将三种方法和其他的创新方法，与具体的建筑要求、建筑地点、建筑场景相有机匹配，从而对具体的建筑工程开展科学、全面的建筑工程设计过程规划工作。当前的主流模型分析工作，大都使用静态的、模式化的模型分析方法。然而具体的建筑工程施工工作，大都具有诸多的不稳定、变动性因素。因此必须在构建模型的时候，把握工作中的不稳定因素，注重模型的动态性与灵活性。通过完善的工厂整体规划、设计，对工程中的突发事件、协调准则等各方面做出详细的设计与规划，用根据具体情况做出相对应的调整，从而建立出一套完善灵活、协调有序的建筑工程设计过程规划模型，保障房地产开发项目设计工作能够顺利的开展。

4.科学安排房地产开发项目设计管理时间表房地产开发建设不是没有时间限制的，房地产开发工作的时间一般都较为紧凑，且各环节之间联系紧密，有些前后环节大多会出现交叉工作、共同工作的情况。因而要以时间管理表的形式对各个环节的建设顺序、建设时间限度给出具体明了的要求。

四、结语

房地产开发项目设计管理工作是奠定房地产建设质量与效率的重要工作，必须要认清其对于企业自身乃至社会建设整体利益的建设性作用，把握设计要求、时间管理、管理制度、人员能力等关键节点，推进工作人员的再教育工作、施工管理的前期调研工作、开发项目的设计模型工作、设计管理时间表的制定工作。从而确保房地产开发项目设计管理工作的顺利推进和质量提升，进而推动房地产开发项目整体质量的发展，助力我国社会建设。

作者：马璐 单位：南京建邺城市建设集团有限公司