房地产公司设计管理后评价探析

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摘要：本文围绕对某房地产公司项目设计管理后评价分析展开，首先结合项目特点采用层次分析计辅助计算出权重值，再通过模糊综合评价方法。然后结合指标构建4个原则及房地产项目全寿命周期特点，构建规划方案、施工图设计、深化设计、项目实施、效益评价5个评价指标。最后通过对GD及LT两项目后评价分析，与实际相符，验证后评价的合理性。对未来项目的设计管理考核及改进提升具有借鉴参考意义。

关键词：设计管理；后评价分析

1背景

随着社会经济发展水平提高，房地产从黄金进入了白银时代，竞争日趋激烈，设计质量的好坏对房地产效益至关重要，设计管理贯穿于项目全寿命周期的整个过程。目前国内外对设计管理的学术研究，较多在于设计过程对成本、工程质量的把控上，缺少科学系统的设计后评价研究。后评价工作始于20世纪初的美国，目前国内外对后评价的应用多见于财务，对于房地产项目的设计后评价应用较少。对房地产项目后评价分析有助于提升房地产业的社会、经济及环境效益。下面笔者结合经验，对项目进行后评价分析。

2后评价方法

2.1评价方法

目前常用的评价方法有对比法、成功度法、层次分析法、模糊综合评价法[1]。设计管理内容各环节完成前后影响因素复杂，设计管理对象由定性加定量共同评价，同时也存在复杂，评价因素多，基于上述特点，本文采取层次分析为辅助，模糊综合评价为主的后评价方法[2-3]。

2.2指标选择

指标的构建需要遵循动态性、可得性、相对独立性和适应性原则[4]。房地产全寿命周期的不同时间段，结合上述四大原则初步构件五个指标如下：N1规划方案、N2施工图设计、N3深化设计、N4项目实施、N5效益评价。

3实例分析

3.1GD项目分析

3.1.1项目基本概况。总建面积约14万方，容积率3.6，产品主要以高层为主，在建筑立面上采用了新古典风格，鸟瞰效果图如图一，位于新城中心地段，属于高端产品。项目于2013年10月启动，2014年4月完成方案设计，2014年10月完全全套施工图，2017年4月开始第一批销售，全案去化率达100%，2019年12月交付使用。3.1.2后评价分析。为了确保后评价分析的客观性及合理性，邀请对项目了解的相关人员参与打分，包括公司中高层管理人员2人，参与项目评审专家2人，政府审批验收人员1人，业主代表1人，共计6人，对指标的重要性进行了打分评价，详表一，并通过层次分析法和校核指标进行判定合理性，具体过程如下：为了让打分更加的客观，进行设计管理模糊综合评价，建立评语集，A=（100，80，60，40）分别对应分数为(优，良，中，差）得出各评价指标分数为：N1= 69.62分，N2=63.32分，N3=65.32分，N4=73.34分，N5=70.08分，整体评价分数为F=68.53分。

3.2LT项目分析

3.2.1项目基本概况。总建面积约33万方，容积率2.7，产品主要以高层为主，在建筑立面上采用了新中式风格，鸟瞰效果图如图二，位于新城中心地段，属于高端产品。项目于2015年12月启动，2016年5月完成方案设计，2017年7月完全全套施工图，2017年4月开始第一批销售，全案去化率达100%，采取分期开发，一期项目于2021年5月交付使用。3.2.2后评价分析。为了确保后评价分析的客观性及合理性，邀请对项目了解的相关人员参与打分，包括公司中高层管理人员2人，参与项目评审专家2人，政府审批验收人员1人，业主代表1人，共计6人，对指标的重要性进行了打分评价，详表三，并通过层次分析法和校核指标进行判定合理性，具体过程如下：为了让打分更加的客观，进行设计管理模糊综合评价，建立评语集，A=（100，80，60，40）分别对应分数为(优，良，中，差）得出各评价指标分数为：N1= 86.66分，N2=83.32分，N3=73.34分，N4=80.08分，N5=83.34分，整体评价分数为F=82.19分。

3.3两项目对比分析

给合上一小节进行对比分析如下：（1）GD的设计管理后评价得分为68.53分，LT的设计管理评价得分为82.19分，后者的设计管理水评优于后者。也是符合实际的，GD房地产公司开发较早项目，对于设计采取粗放式管理模式，公司组建初期并无专业设计部门，对设计管理重视度不够。待开发LT，随者项目的增多，开发经验的丰富，成立专门设计部门进行专业化管理，整体水平有明显提升。（2）GD前三项权重均较低，表明对于设计产品关注度不够，不重视前期设计管理。（3）LT前N1、N2及N5权重较高，表明在前期更关注产品设计，重视前期设计管理，后期获得的效益也较高。结语随着社会发展，房地产行业优胜劣汰竞争激烈，对设计管理提出了更高的要求，全面而科学地对项目进行后评价突显出更大的价值。本文对后评价方法进行分析，利用本文通过层次分析计为辅，模糊综合评价为主的方式，对某房地产公司开发的GD及LT两项目进行后评价分析，分析结果与实际相符，该评价方式较为科学。希望以后能有更多的房地产企业重视设计管理，并运用科学的方法进行评价，以此提升整个行业的设计水平。

参考文献

[1]张翔.房地产设计管理后评价研究[D].南昌大学,2020.

[2]高璐.基于AHP—模糊综合评价法的农村电网改造项目后评价研究[D].吉林大学,2017.

[3]蔡捷.基于模糊综合评价法的广州DHYY住宅项目后评价研究[D].华南理工大学,2016.

[4]黄军豪.建设项目后评价内容及方法初探[D].昆明理工大学,2017.

作者:陈莹 单位:厦门特工开发有限公司