房地产开发各阶段设计管理措施探析

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摘要：房地产开发项目的设计管理涉及项目开发和产品设计的各个关键环节，其工作是贯穿始终的，合理的设计管理对方案设计、质量管理以及成本管理都有很大促进作用，在房地产项目开发周期中占据至关重要的地位。

关键词：房地产；设计管理；措施

1房产项目设计管理的指导意义与重要价值

说到设计管理，传统的理解就是根据地块的规划要点和营销的项目定位报告，来给设计单位下达委托或进行设计招标，确定设计单位后，要求设计单位按照合同要求，进行方案设计、扩初设计直至完成施工图设计，施工图设计完成了，设计管理工作就剩后期的设计变更管理服务了，但我们知道项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。这就意味着房地产项目的设计管理工作，必须贯穿始终，它对一个项目的成败具有重要的价值和特殊的意义。设计管理部门通过对国家规范、政策以及当地政府政策的全面掌控，把控好技术管理关的同时，加强对设计合同的管理，降低项目实际支出成本，从规划、配套、建筑设计、环境设计和相关政策上，为公司争取利益最大化。下面我们就根据房地产开发的每一个阶段来探究一下设计管理的内容以及相应的管理措施。

2房地产开发不同阶段的设计管理措施探究

2.1前期拿地阶段

这个阶段首先有一系列的注意事项：当地生活习惯、日照要求；基地地形/基地地质和地下水文情况；开挖回填土情况；政府规划或倾向建筑风格；周边市政、公建配套；当地部品材料、苗木情况调研；地方规范（如节能标准/抗震标准/人防标准等）以及当地的一些习惯做法。这个阶段设计管理还只是辅助作用，其主要工作就是设计研究，提供拿地的强排概念方案供营销部门进行初步的市场定位以及成本部门对总体的目标成本进行初步测算。

2.2方案设计阶段

方案阶段随着设计工作的展开，设计管理开始成为主角，目的就是要求项目设计人员结合成本控制人员按技术经济分析方法和价值工程原理以及美观度、合理性角度来选择最佳设计方案。通过设计任务书从设计、工程，销售等多角度把包含成本控制内容的意图系统、明确地告知设计单位。从形成基本方案，一直到确定最终方案是一个反复多轮次的方案设计过程，作为设计管理人员，都应认真深入地剖析项目中各个价值体系，如：在建筑空间分布设计、建筑造型分析、建筑环境景观系统、建筑设备的设置、以及建筑户型的平面及立体风格等，都要与设计院进行详细沟通，并与政府有关部门保持联系，促使方案设计健康发展。设计管理组织者还必须具备一定的风险意识，及时分析项目风险，采取一些规避措施，防患于未然，设计管理部门在这个阶段应加强与其他部门的沟通与协调，明确项目定位和发展模式，提高产品开发能力，加强对设计师的管理。

2.3初步设计阶段

本阶段控制内容主要为设计任务书、限额设计、建筑、景观、室内、定板定样、综合管线、概算等；设计任务书主要是应对外墙形式、屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电、配水指标以及与“荷载”相关的其他指标进行确认。具体原则是：“技术先进，安全适用，经济合理，确保质量”。这个阶段在建筑设计总体、指标等都已明确的前提下，就要和设计合作单位做好相关沟通和交流工作，引导设计院进行多方案比较并采用最优化、最合理的结构方案来降低工程的结构成本；以及对于强弱电（包括变配电系统、照明系统、火灾自动报警系统、闭路电视系统、智能化系统等）确定具体电气设计技术经济指标。在本阶段设计管理部门要配合项目发展部、设计顾问完成主材的材料调研、材料清单编制及主要材料初步定样。在初步设计阶段进行建筑材料研究是为了深化方案设计、把控方案效果尽可能真实反映到最终的建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。

2.4施工图设计阶段

本阶段最重要的任务就是要完成该项目可供报建及施工的图纸。房地产开发企业一般都会聘请专业设计顾问进行设计优化，各专业工程师精通目前设计单位采用的施工图软件，具有建筑工程设计优化资质和能力，能有效的帮助开发企业进行设计投资控制。设计管理部门要对图纸进行严格管理，结合公司的相关规定，采取奖励方案，对设计图纸进行质量定量评估，并在施工过程中，根据工程进度，对设计图纸进行分期评审。这个阶段在各专业图纸均已成熟，通过审图并准备实施的情况下，就需要完成建筑材料最终研究成果，按照结构材料、外立面材料、室内材料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项，分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明。同时成本部门应尽快提供预算并结合整体成本控制提醒设计管理人员超成本注意事项。

2.5施工现场配合阶段

本阶段设计管理的主要工作就是配合现场施工以及设计变更控制：由于在设计阶段受到外部条件的限制，如工程地质、设备材料的供应、物资采购、供应价格的变化，以及人们主观认识的局限性，往往会造成施工过程中的局部变更，由此会引起对己确认造价的改变，但这种正常的变化在一定范围内是允许的。至于涉及到建设规模、产品方案、工艺流程或设计方案的重大变更时，就应进行严格控制和审核。因此，要加强设计变更的管理和建立相应的制度，防止不合理的设计变更造成工程造价的提高；对影响工程造价的重大设计变更，要用先算账，后变更的办法解决，以使工程造价得到有效控制。

2.6后期竣工阶段的优化总结

随着计算机联网的普及，可以由造价工程师牵头、结合设计管理各专业技术人员、经济人员可以通过互联网跨地区、跨省进行技术交流、互通信息、全面了解建筑市场，实行网络化投资管理，并建立集团标准化材料库。总结公司已有优秀项目并在此基础上加以深化完善后形成系列产品。

3贯穿始终的技术管理，合同管理和责任管理

前面我们分析了在房地产开发的不同阶段，设计管理的主要任务和相应措施，综合而言，设计管理无外乎技术管理、合同管理和责任管理这三方面：技术管理就是个各专业技术管理人员，及时发现设计中的各种纰漏与缺陷，从而有效减少设计后期的变更数量，节省设计成本，有效提高设计进度与设计质量，并在现场施工阶段加强设计变更流程管理。合同管理是甲方按合同对设计的质量与进度进行跟踪，在项目成本估算的基础上要求设计单位控制好单方造价的上线，避免到全部设计成果完成时才发现与目标成本控制要求相差甚远的情况发生。合同管理中还有一个重要环节是设计周期的时间管理，在房地产项目设计管理阶段，要防止发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。责任管理方面需要制定严格的设计管理责任体系，制定完整的设计变更责任图，确保每个职能部门都能了解自身工作内容及主要职责，将设计变更等责任落实到具体部门及个人，提高项目开发建设效率。

4结论

总之，在房地产项目设计管理，根据不同阶段，采取不同措施，严格把控技术管理、合同管理、责任管理等方面的问题，才能保障工程项目每一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献

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作者:方晓 单位:上海和雅房地产开发有限公司