社区管理及物业管理的融合创新
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【摘要】经济的发展带动了社会的进步，而社会的进步，又使得人们的生活水平得到极大的提高。在2000年之后，我国的城市化进程日益加深，相较于传统的住宅，更多的社区住宅出现在了人们的视野当中。社区住宅有着众多的优势，是城市化进程加深的体现。但与此同时，社区住宅也给管理工作带来了一定的难度。在传统的社区管理中，由于管理方式较为落后，而且对社区管理的概括，较为笼统，导致了传统的社区管理方法没有起到良好的管理效果。在这种不利条件的影响下，要想充分提高管理效率，实现社区居民的和谐共处，创造良好的社会环境，就可以通过将社区管理与物业管理充分融合的方法，以此来提高管理效率。本文就将研究分析社区管理与物业管理之间紧密相连的关系，再加之分析社区管理与物业管理现状，通过以上的分析结果，以此来提出社区管理与物业管理融合创新的新模式，提高人民生活水平，构建良好的社会环境。
【关键词】社区管理；物业管理；融合创新；模式
城市化进程的加深，带来的是众多的城市住宅小区，城市住宅小区越来越多，也导致了小区管理的困难，尤其体现在小区住户与物业部门之间的矛盾升级。而且随着时代的发展，社区管理提供的一些服务，已经难以满足小区居民的日常生活所需，这也在一定程度上制约了我国城市化发展的进程。如何使小区住户住的满意，住的舒心，就必须认真思考，创新管理模式，充分分析社区管理与物业管理之间的优劣点，取其精华，弃其糟粕，将社区管理与物业管理有机融合，创造出新的管理模式，使社区管理更加有效，以此来提高小区居民的生活满意度，创造健康和谐的社会环境。
一、社区管理与物业管理关系分析
（一）社区管理与物业管理的对象
传统的社区管理中，其主要的服务对象就是社区中的居民，去管理的目的也是为了能够使得社区居民得到良好的生活条件，保证社区居民间的和谐共处。而物业管理，虽然从字面意思上，其管理对象为物业。但从深层次来分析，社区的物业也是居民的物业，居民为了物业管理，而缴费，而实际情况来看，物业公司与社区居民的接触也较为广泛。简单来说，社区管理和物业管理是供给方，而居民在这里边扮演的角色是需求者，如何保证供需间的平衡是社区管理与物业管理需要共同考虑的。
（二）社区管理与物业管理所用方法基本相同
社区管理的目的是为了保证社区内的正常运转，保证居民间的和谐相处，消除安全隐患，最大限度地满足居民的日常所需，使居民安居乐业。而物业管理，也会为了达到续签合同的目的，而采取一系列的方法，使社区内的居民感到满意，利用多种服务手段，使居民的生活环境变得更好。但二者之间也是有一定的区别，我们要认清社区管理与物业管理之间的不同，不能将其混为一谈。社区管理与物业管理的目的不同，社区管理并不注重经济效益，而将重点放在了社会效益上，是为了维护社区内居民安居乐业，安定和谐而存在的。而物业管理则是为了经济效益，通过多种手段维护小区内的和谐安定，创造良好的居住环境。第二就是二者的管理范围不同，一个社区可能包含多个小区，因此，社区管理，必须对多个小区内的居民进行负责。而物业管理的范围，相较于社区管理较小，往往只是经营管理某一小区，只对该小区内的居民物业进行管理。第三就是，二者的管理内容不相同。社区管理的内容较为广泛，只要是涉及到居民的问题都是社区管理所负责。而物业管理则偏重于对于小区内，生活环境及物业的维护以及小区范围内的安保情况。
二、目前我国社区管理与物业管理的现状及问题
（一）社区管理与物业管理难以配合
上面已经说到，社区管理的范围较大，而物业管理的范围较小，再加上社区工作人员人数较少，而社区中的居民人数众多，因此在管理工作的开展过程中，社区管理往往会遇到许多的阻力，对于居民的信息，社区管理往往很难得到有效的掌握，导致了信息的滞后。而物业管理所管理的范围较小，仅限于小区之中，也就是说，物业管理与居民间的联系比社区管理更加亲密，沟通机会较多。但是，社区管理和物业管理并不属于一个部门管辖，因此二者的配合就难以实现。最终就会导致，社区管理无法掌握有效的居民信息，而物业管理能够得到居民的有效信息，却无法解决问题的现象发生。也就是说，社区管理不够精细化，物业管理，解决问题的力度又不够。
（二）社区管理以及物业管理缺乏有效的原动力
社区管理应该是一种互动式的管理模式，也就是居民与社区工作人员的良性互动，只有二者有机结合，才能够实现政府与居民双赢的局面，也就是说，良性的互动，是推动社区管理的内在源动力，只有这样，才能够取得良好的管理效果，但就目前来说，社区管理并未达到预期的要求。而作为物业管理来说，由于其发展时间较为短暂，现阶段还无法得到政府以及社会的大力支持，也就是说，物业管理现阶段缺乏外在的动力，处于一种独立的状态。
（三）社区管理与物业管理之间责任不明确
社区管理与物业管理之间的对象基本相同，管理手段也基本相同，而且二者都着重于改善居民居住环境，解决居民的安全问题。二者理应是相互结合，互相作用的。但由于社区管理与物业管理属于不同的部门，因此在问题解决过程中，更多的二者是相互推卸责任，而不是共同群求解决方法。二者之间的配合，也往往是流于表面和形式。
（一）将物业管理纳入社区管理，统一向居民提供有效供给
社区管理与物业管理所面向的对象都是居民，其目的也是为居民提供便利，创造良好的居住环境。物业管理公司在业务上接受房管部门领导的同时，如果将其纳入社区管理，接受社区的统一指挥和管理，能够取得更好的服务效果。第一点就是要将物业管理公司的招标权给予社区。但是当业主委员会没有选举出来时，可以先委托社区代为招标，选取合适的物业公司进行物业管理。而当业主委员会选举结果产生之后，社区再将物业招标权给予小区业主委员会。对于物业公司来说，社区对其享有调解权，监督权，以及纠纷裁决权，物业公司必须服从社区的管理。社区和物业公司可以共同组织居民活动，以此来创造更好的居住环境。
（二）物业管理是社区管理的窗口和平台，是细化居民服务的一线管理
将社区管理与物业管理相结合，中午要管理作为社区管理的窗口和平台。在社区中的每一个小区中，都设有物业管理办公室，而这个物业管理办公室就可以作为社区管理的窗口和平台。是了解和解决居民问题的前线。而社区作为管理的后方，进行的是宏观层面的管理与服务。物业管理具有着能够及时了解居民动态，掌握居民生活情况的优点，也就是说，通过物业管理对社区管理的反馈，能够使得社区变得更加和谐，居民的问题能够得到有效解决。通过二者的融合，社区管理模式也要发生一定的转变，从以往较为粗放的管理模式，转变为精细化的管理，居民通过在物业办公室进行问题的提出，再通过物业办公室反馈到社区。是融合后的管理模式更加的精细化，做到与每一位居民进行良好沟通，互动，切实解决每一位居民的生活问题。社区管理，一定要将物业管理作为自己管理体系中的重要一环。二者的融合就决定了物业管理所扮演的角色，就像是生产流水线一样，是社区管理的一线管理平台。只有这样，才能相互配合，相互作用，共同打造良好的居住环境，实现社会的和谐。
（三）物业管理保持盈利目的，属于社会管理范畴中的盈利部分
社区管理与物业管理融合，并不是要放弃原有的性质。物业管理的盈利性质可以继续保持，虽然社区管理是为了社会效益，但并不是无偿服务，只是根据居民的实际情况，收取较低的费用。物业管理是为了营利目的，也就是说，知道能够满足居民的日常需求，创建良好的社区环境，收取物业费也是十分合理的。而将物业管理纳入到社区管理中的收费范畴，也是十分合理的，社区在管理过程中，一定要注重居民与物业管理之间的平衡，在充分调查研究后，确定收费标准，让物业和居民都得到满意的条件。
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作者:何明刚 单位:大庆油田矿区服务事业部物业管理四公司
