社区管理和物业管理有效整合机制分析

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摘要：住宅小区是人民群众生活的场所，是城市管理的基础单元，也是社区建设管理的重要领域。本文从分析社区管理和物业管理的关系，总结社区管理和物业管理各主体的现状问题的基础上，提出建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制，并提出了有效整合的保障措施。

关键词：社区管理；物业管理；自治；有效整合机制

一、绪论

和谐社区建设是全面建设小康社会的内在要求，也是加快构建社会主义和谐社会的重要任务之一。党的十六大提出“完善城市居民自治，建设管理有序‘文明祥和的新型社区”的目标。党的十七大报告进一步强调指出：“把城乡社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。”可见，社区建设管理的提出，既是当前中国经济发展和社会转型的客观要求，也是党和政府顺应人民群众发展要求的重要举措。有效的社会管理和社区建设，离不开社会各公共体和广大居民的参与，所以社区管理一定要重视公民的自治管理。党的十八大提出：“在城乡社区治理、基层公共事务和公益事业中实行群众自我管理、自我服务、自我教育、自我监督，是人民依法直接行使民主权利的重要方式。”作为社区管理中的重要组成部分，广大业主、业主委员会、物业管理公司在社区管理中的地位和作用举足轻重。在社会主义市场经济高度发展的今天，急需认清物业管理中各主体参与社区管理的现状以及存在的问题，努力推进社区管理和物业管理的有效整合。

二、社区管理和物业管理的关系

“社区”一词由德国社会雪茄滕尼斯在《社区与社会》提出，我国社会学家费孝通等人认为“社区是若干个社会群体或社会组织聚集在某一地域里形成的一个生活上相互关联的大集体”。所谓社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。在我国，社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济转轨时期，伴随着改革的不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。随着我国城镇住房制度改革力度的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有，居民由“单位人”向“社会人”转变，在这过程中，物业管理应运而生。根据我国《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。由以上概念可以看出，社区管理和物业管理既有联系又有区别。首先，居民都是社区管理和物业管理的服务对象，社区中的居民是不特定的，物业管理中的居民则是特定的，即为物业的产权人——业主，业主一定是居民，居民不一定是业主；其次，两者在管理方面都强调居民自治和业主委员会自治，但社区管理侧重由上而下的管理和指导，物业管理则偏重于合同的约束；第三，在管理区域和内容两者有相同重叠的地方，但社区管理的区域和管理内容比物业管理更宽更广。

三、社区管理和物业管理各主体的现状及问题分析

1、社区管理自治现状及问题分析

（1）社区居委会自治功能尚未到位，未去行政化虽然《居民委员会组织法》第二条规定了社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，但在实际工作中，社区居民委员会却承担了大量的行政工作，习惯于上级领导布置什么就干什么，对上级领导表现出较强的依赖性，在工作中，自主性、自治性没有得到体现，社区自治的主要工作任务如社区民主决策和社区服务等基本没有完成。（2）社区居民参与度不高社区居民委员会的自治核心在于广大居民和各共同体的参与，没有社区居民的参与，居委会的自治职能得不到任何体现，只能充当政府“腿”的角色。社区居民的参与，才能让社区居民委员会更了解居民的现实要求，解决各种社区问题的效率才能更高。在实际中由于各种因素的影响，人与人之间交流较少，社区居民之间存在比较严重的疏离感，对社区公共利益漠不关心，很少参与社区公共事务，社区意识不强，对社区缺乏认同感和归宿感。

2、业主自治现状及问题分析

随着城镇化建设的进程和住房制度的改革，建筑物区分所有权的出现导致产权多元化，建筑结构复杂化，大量的物业公共设施设备存在，由于业主意志的多元化，这必然要求有一个能代表全体业主意志的机构，即业主代表大会以及其执行机构业主委员会，代表业主在建筑物区分所有权基础上自我组织和自我管理，制订各种自治管理制度，对公共事务进行民主决策，与开发商、物业管理公司、社区居民委员会、政府相关部门等各主体共同解决物业管理区域问题。虽然业主自治是必然趋势，但是在业主自治开始之时就存在很大困难：业主大会召开难；业主委员会成立难；业主大会和业主委员会行使权力过程难；业主委员会与业主之间，业主委员会与开发商、物业管理公司等主体之间常常出现冲突和纠纷，极难合作。主要体现在：（1）集体决策和少数人参与的矛盾困境。由于各种原因，业主往往难以大规模联络沟通，相当多的业主除了涉及自身利益外，对公共事务漠不关心，置之不理，或者存在“搭便车”心理，缺乏自治意识等，使得代表全体业主利益和意志的组织难以成立，常常出现集体投票过程中投票人数过少，难以达到法定要求，致使业主大会和业主委员会流产，很少人会愿意去从事公共事务的处理。（2）业主委员会组织运作的困难。如前所述，业主参与公共事务管理的积极性不高，导致可能参与公共管理的只是少部分人，从而衍生出以下一些问题：一是出现非法选票问题，组织者为了达到法律规定的投票比例要求，允许违规投票的产生甚至人为地制造一些选票，从而导致业主之间出现争执等问题；二是政府的指导工作出现困境。如果严格按照现有规范，则业主大会投票人数很难达到法定比例，从而导致会议事项难以实现，甚至业主委员会难以产生，无法作出合法的集体决定。

3、物业管理公司面临的问题分析

我国物业管理虽然经过30多年的发展，得到快速发展壮大，但物业管理自成立开始就存在种种问题，主要表现在：（1）管理体制上尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；（2）运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在；（3）市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；（4）物业管理法律法规还需进一步完善；（5）物业管理企业与政府有关职能部门的关系有待于进一步的理顺等等。作为行业最重要的主体之一，物业管理企业在发展过程中也面临种种问题，主要表现在：（1）物业管理人员素质低下，不能满足物业管理行业发展的需要；（2）现有管理方法和管理手段落后，已不适应物业管理的发展；（3）企业缺乏创新意识；（4）物业管理企业与业主之间矛盾激烈，导致业主维权拒交物业管理费，物业管理公司则进行“暗箱操作”，侵占业主利益形成恶性循环。物业管理不仅是简单的对物的管理和对人的服务，而是应该把两者统一结合起来进行一系列的创造活动。随着人民生活水平的提高，业主的居住行为和居住要求发生了巨大的变化，人民已不满足维修、清洁等最基本的达标服务项目，人民更希望居住的小区富有融洽祥和的生活气息和人际交往关系，具有强烈的专业、文化性和社会性，物业管理公司只有不断创新，积极参与社区文化建设，才能满足业主日益增长的各种需要。

四、建立自治的社区管理和物业管理有效整合机制

1、明确各主体在社区管理中的地位和责任，构建社区管理体制机制。一直以来，住宅小区物业服务企业和业主之间矛盾集中在责任边界不清，相关部门法止步于小区红线外，街道和社区居委会层面的职责分散，导致跨部门、跨领域协调难，各主体之间互相推诿扯皮的情况比较严重。基于此，首先要明确各主体在社区管理中的职责，突出社区居委会等相关部门的指导监督责任和各专业服务单位的职责，强化业主和物业管理公司之间的合同责任，立法规定业主大会和业主委员会的主体地位，建立社区综合管理联席会议制度，构建社区管理体制机制。

2、发挥居民自治和社区共治作用，提高居民参与社区管理的积极性，增强社区综合治理能力。

（1）理顺政府和社区的关系，实现责权利的统一。要解决社区居委会行政化以及自治能力弱、参与不足的问题，需要进一步深化城市管理体制改革，根据政府管理职能转变理顺政府和社区的关系，政府相关部门依法行政，进入社区主动提供公共服务，还权于社区，逐步解决社区居委会行政化问题和自治权利的回归，为社区建设快速发展奠定体制基础。

（2）进一步发挥社区居委会在业主自治管理中的作用。强化社区居委会对业主大会和业主委员会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责，积极协调解决物业管理中各种纠纷，建立纠纷解决机制，探索社区居委会和小区业委会成员的交叉任职机制，进一步加强社区管理和物业管理的联动。

（3）加大宣传，营造社区参与的氛围，提高居民的积极性。外部推动方面，社区管理要借助新闻媒体从多方面进行宣传，培养公民的社区意识，同时要积极探索内部促进方式，把居民个人利益置于社区利益之中，基于维护自身利益的需要，居民积极参与社区建设发展，从而培养民主意识和共同决策能力。积极建立各方联席会议制度和社区听证会制度，提高居民参与社区自治的程度。

（4）完善物业管理住宅小区自我管理制度。进一步完善住宅小区《管理规约》和《业主大会议事规则》等业主自治管理制度的制定，规范业主的居住行为和秩序，倡导文明生活；进一步修订《业主大会与业主委员会指导规则》，根据实际情况完善立法，降低业主大会成立的门槛，提高业主大会组建率和业主委员会的运作规范率，对尚无条件成立业主大会和业委会的，社区居委会要加强指导，协助业主进行自我管理，解决物业管理纠纷。

3、发挥市场作用，促进物业管理行业健康发展，发挥物业管理在社区管理中的生力军作用。

（1）完善物业管理市场机制。针对现有行业矛盾，坚持市场化原则，按照“质价相符”的原则，推进业主委员会和物业管理公司之间协商确定物业服务质量标准和收费标准，鼓励第三方专业服务机构进入物业行业，推动形成公开、公平、公正的物业服务价格机制。

（2）提高物业管理行业监管水平。政府有关部门需加强物业管理企业资质管理，建立动态检查制度和资质升降奖惩机制，完善物业管理招投标管理制度和加强流程监控，规范招投标行为。

（3）推动物业管理行业创新转型发展。鼓励物业管理企业通过市场化手段进行行业整合、兼并和重组，提高竞争力；鼓励物业管理企业创新管理模式，根据市场化需求，延伸服务链条，提高服务水平和服务能力。

五、保障措施

1、制度建设是加强社区管理和物业管理有效整合机制建立的前提。各有关部门应将社区管理和物业管理整合作为一项重要工作纳入议事日程，加强组织领导，完善各种制度建设，按照法定程序修改各种法规制度，理清各主体的管理责任边界，细化职责分工。

2、加强人员培训是建立社区管理和物业管理有效整合机制的重要内容。要围绕社区管理和物业管理的工作内容和要求，依托现有的人才培养资源，加快物业管理从业人员的培训机制建设，积极提高居委会和业委会对物业管理和社区管理的水平，熟悉各种法律规章制度，增强培训的针对性、操作性和实效性。

3、加大评估考核力度是社区管理和物业管理有效整合机制的重要手段。依托社区综合管理联席会议制度，建立工作评价指标体系，优化社区居委会在住宅小区综合治理工作方面的考核评价机制，积极引进第三方测评制度。

总之，物业管理住宅小区是个小社会，既关系到居民的切身利益，也是基层建设的桥头堡。把物业管理纳入社区综合管理和公共服务范畴，两者进行整合，强化政府在住宅小区中的公共管理职责，理顺专业部门在公共服务中的主体责任，落实物业服务企业与业主作为市场主体的权利和义务，充分发挥社区居委会和业主委员会的自治能力，是社区管理和物业管理的发展方向，是加强社会建设、创新社会管理的重要内容。

参考文献：

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[2]盛国荣.物业管理联席会议怎么开[J].社区，2010（17）.

[3]曾燕南.城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例[J].华东理工大学学报（社会科学版），2014（5）.

作者：林七七 李兰芳 单位：河源职业技术学院