“营改增”下房地产企业的税收筹划

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摘要：我国自2016年5月1日起，在全国范围内全面推行营业税改征增值税政策，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等营业税纳税人均纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”制度的推行给房地产企业带来诸多影响，其在成本、利润方面的影响更是攸关企业的生死存亡，房地产企业管理层必须对此予以高度重视。本文阐述“营改增”政策的落实对房地产企业的影响进而分析在此背景之下，对房地产企业进行税收筹划的可行性。

关键词：税收筹划；“营改增”；房地产企业

1“营改增”政策对房地产企业的影响

1.1“营改增”政策的积极影响

（1）减税效益。“营改增”之前，营业税是价内税，即以交易金额为依据直接计算缴纳税金，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，而改为增值税后，增值税是价外税，即将交易金额转换成不含税收入再计算应缴增值税。这种层层叠加的计税方式对房地产企业原有的重复征税、退税、不能抵扣等现象进行了有效控制。（2）市场合理化竞争。在营业税实施背景之下，企业按照规定税率进行缴税，计算方式简单。在向增值税调整之后，通过进项抵扣的计税方式使得房地产企业出于减税等原因会对企业的经营结构进行重新规划，将原有松散的经营方式进行集约化管理。“营改增”带来的房地产企业部门结构调整使得一些规模较小，运营不规范的房地产企业无法真正享受到“营改增”的税收优惠效益，与其他规范化经营合理化管理的中大型房地产企业间的竞争劣势进一步加剧，从而在房地产市场上形成了优胜劣汰的竞争局势。

1.2“营改增”政策的消极影响

（1）税率调整的影响。在营业税税率实行期间，房地产企业缴纳的营业税税率为5%，而在“营改增”之后变为11%。这使得部分在“营改增”之前建造完工，但在“营改增”施行之后尚未完全销售的房地产企业由于无进项抵扣、售价无法更改等原因面临严重损失。（2）行业规范性与进项抵扣问题。同样考虑到“营改增”之后的11%税率远高于营业税施行时期的5%，部分房地产企业可能因为上游供应商规模较小，不具有增值税专项发票的开票权、开发过程中诸如征地赔偿等项目难以取得允许抵扣的金税额发票等现象，导致房地产企业的进项税额不能全额抵扣，进而加重房地产企业税收负担。（3）对房地产企业的资金流动性提出要求。房地产开发周期较长，进项发票需要建造项目完全竣工之后才能取得，而在房地产的预售环节就需要缴税。这使得“营改增”政策的实施对房地产开发企业的资金充足性提出了更高的要求。如果房地产开发企业短时间内难以适应统一的税收政策，无法较快速的进行企业管理结构、项目实行的等方面的规范化调整，企业很有可能出现资金链断裂、项目无法按时进行等现象。（4）“营改增”使得税收负担由建筑业向房地产企业转移。由于供应商等环节造成的建筑企业的进项问题与11%的税赋将增加建筑企业的压力。作为建筑企业的合作伙伴，房地产企业不可避免地受到建筑企业交税压力的影响。实际上，面临税收压力的建筑业企业只有把税收负担向房地产企业转移才能保持正常的运营。而这种税负的转移可能带来商品房定价的进一步上升。

2“营改增”带来的税负变化

“营改增”对企业税收体系的影响最直观的表现在，“营改增”后企业直接以增值税代替了营业税。另外，除了企业应缴税种发生变化，企业各税种的应缴税额也发生了变化，甚至还会影响企业应缴的各项费用。因而，“营改增”后，房地产企业的应纳税种、各税种应纳税额、总应纳税额都会发生变化。为了更加直观地反映出“营改增”对房地产开发企业税收体系的全面影响，下面将以A公司为例，对A公司在“营改增”下的税收情况进行分析，A公司是一家位于上海市的房地产开发企业，其在2014年投标成功了浦东的一项房地产项目，项目已在2014年1月开工，预计2017年下半年竣工，企业收入总额R万元，成本及税率如下（1）营业税税改后应交税额变为0，取而代之企业需要缴纳增值税；计算增值税时，有别于营业税的简单计算，增值税需要分别核算进项税额与销项税额，企业应交税额的大小就取决于增值税税率的大小和可抵扣税额的大小，税率越大，抵扣额越小，应交税额也越大。（2）城建税与教育税附加税额＝（增值税+消费税+营业税）×（7%+3%），由于营业税与增值税的变化，势必影响营业税、增值税和消费税的总和，城建税与教育费附加的应交税额也发生变化，其变化税额由“营改增”后营业税与增值税的大小决定。（3）由于增值税为价外税，企业的收入要由原来的含税收入换算成为不含税收入，其总收入减少，而且，营业税、增值税、城建税和教育费附加的变化，这使得企业的土地增值税额也会发生变化。（4）由于不含税收入以及前面各项税收的变化，企业所得税税额也会受到影响，其中，“营改增”前，企业所得税的所得额为企业收入减去各项成本、营业税、土地增值税、城建教育附加税等，“营改增”后，企业所得额为企业不含税收入减去各项成本、城建和教育附加税、土地增值税等，核算所得额的方法发生了改变，企业所得税额也改变了。

3“营改增”之后房地产企业的应对措施

考虑到进项税抵扣在“营改增”政策中的重要作用，房地产企业应当加大进项环节的把控。对此，本文提出以下建议：3.1加强增值税发票管理工作针对“营改增”的进项抵扣环境，房地产企业应当杜绝在营业税模式下的采购等环节不要发票、不区分对方企业纳税身份等现象，在增值税模式下相同采购价格应选择一般纳税人进行采购以获取专用发票，而从小规模纳税人进行的采购需要适当压低价格以弥补增值税无法抵扣的损失；在工程决算阶段，应及时与施工企业进行工程决算并取得专用发票，以便降低当期税负。另外，在取得对应的专用发票后应积极做好增值税专用发票管理工作，以实现增值税进项税额的有效抵扣。3.2利用过渡政策进行税收筹划财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中包含了房地产开发企业的过渡性政策，该规定指出：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税。”房地产开发企业可以通过比较一般纳税人和小规模纳税人纳税差额，去选择合适的交易对象。此外，房地产开发企业还可以利用该行业增值税税率明显低于一般物品销售17%的税率，开展税务筹划以获取更多可抵扣进项税额，在为企业降低税负的同时也能为企业后期测算“营改增”后税负盈亏平衡点提供支持。3.3进行积极的销售政策转变基于“营改增”对企业的影响，房地产企业应当积极转变营销策略。在定价一定的基础上，“营改增”可以对企业的成本和费用进行一定程度的较少，从而使企业获得更多的利润，但是也会增加其他企业在不同阶段的成本。为了应对这种情况，可以对不同的企业做出不同的归类，对“营改增”下的不同竞争对手采取不同的关注。积极调整企业的经营策略，保持企业的竞争优势。利用进项税额的抵扣优势进行业务的扩展，以促进自身业务的升级。房地产的开发不要局限于普通住宅的开发，可以向多元化的方向发展。对于一般的房地产的开发，可以对商场、商业性地产等进行投资开发，并让新的投资点成为业务的增长点。

4结语

虽然我国“营改增”改革是以减税为目标，在总体上可以减轻企业税负，但从企业角度来看，“营改增”改革不可避免的会对房地产开发企业的税收负担、经营成本、财务核算、经营模式造成较大影响。“营改增”后，房地产企业在获得减税机遇的同时，也会面临诸多问题，甚至面临税负上升的风险，威胁企业的健康发展。因而，在“营改增”的政策还没有完全成熟的情况下，房地产企业要积极学习相关的税负政策，全面看到“营改增”带来的积极和消极影响，不断规范自己的经营和管理模式，积极进行税收的相关筹划，结合自身的发展情况，做出科学合理的决策。

参考文献

［1］乐山市地方税务局.“营改增”后做好房地产税收一体化管理工作的思考［J］.中共乐山市委党校学报,2015（4）.

［2］蒲虹.我国非营利组织财务管理问题浅析［J］.管理学家,2012（18）.

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［5］王国军.“营改增”对房地产行业的影响和挑战［J］.经营者,2016（4）.

作者:赵艺飞 单位:上海大学