新常态下的房地产企业税收筹划探讨

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摘要：房地产业是我国社会经济发展的关键组成部分，在现阶段政策调控与宏观经济等方面的共同作用下，企业的业绩提高存在着较大的难度。经济新常态直接影响税收制度新常态，与此同时，税收制度新常态又直接影响税收筹划新常态。因此，我国房地产企业一定要制定出可以很好地满足新常态要求的税收筹划策略，尽可能地降低纳税额，让企业可以得到更高的经济效益。

关键词：新常态；房地产企业；税收筹划；策略

1新常态下房地产企业进行税收筹划的相关策略

1.1增值税的筹划

（1）科学选取计税方法。根据国家现阶段所执行的相关法律法规看出，增值税的计税方法具体有三个，即一般计税方法、简易计税方法与扣缴计税方法。而在相关规定中要求房地产开发企业中的一般纳税人所交易的是2016年4月30日前已经进行开工构建房地产项目，则其可选取采用简易计税方法，也就是根据5%的征收率来进行计税。所以，在营改增的初步阶段，针对在2016年4月30日和此前就已经进行开发的项目而言，房地产企业在选择计税方法的过程中，一定要根据自身的实际情况来做出适当的选择。（2）强化增值税专用发票管理。在进行“营改增”后，房地产企业增值税的税负负担是受进项税额直接影响的，而增值税专用发票又能够极大地影响到增值税的抵扣，这就要求企业在进行税收筹划的过程中必须要强化对增值税专用发票的管理力度。首先，房地产企业在开展日常购入货物或接受劳务的过程中，一定要提高对供货方或劳务提供方有没有规范的销售资格的重视程度，还要格外注重其可不可以开具或申请代开增值税专用发票。其次，和施工企业开展工程决算的过程中，需要能够实时的获得增值税专用发票，这样的话将方便今后可以在规定的期限内按时向税务部门申请抵扣增值税进项税额。（3）适当的增大精装房开发的占比。根据相关的资料来看，现阶段，在我国较为发达的城市中，房地产开发企业精装房的所占的份额大概只有新房成交总额的1/3，大大少于欧美等发达国家。在开展营改增后，房地产企业开发精装房的一切进项税额通常都是可以进行抵扣的，因此这就消除了企业增大精装房开发比例之后所带来的一系列麻烦。现今，房地产业库存量一直处在较高的水平之上，迫切需要将手中的库存销售出去，以此来减少房地产产业经营风险。扩大精装房开发的份额可以很好地帮助房地产企业去优化库存架构，进而能够充分全面的去满足业主个性化、多元化的市场需求。所以在新常态下，房地产企业需要严谨的去思考怎样适当的扩大精装修房开发的份额，如此不但能够让企业得到越来越多的相关的固定资产与无聊的增值税发票，从而增多可抵扣数额，同时这亦是全方位切实执行供给侧结构性改革的重要措施。（4）灵活利用房屋销售策略。依据现今所实行的相关规定，在纳税人销售货物或者提供应税劳务时，其纳税的责任产生的时刻就是收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的那天，然而，如果是先开具了发票的话，那么就是开具发票的那天。所以，房地产企业进行税收筹划的过程中，应该依照企业当月已经预先交纳的增值税款与销售已签约的具体状况，科学的管控销售合约签订的进程，监控好各月的开票数额，绝不可以自作主张的提早开具发票。这样一来，增值税纳税责任就能够被规范有效的延迟，企业能够得到税收递延所带来的益处，同时还能够很好的稳固企业的现金流，有效地减少财务风险。

1.2土地增值税的筹划

（1）合理利用土地增值税税收优惠政策。根据我国相关要求，纳税人建造普通标准住宅进行销售，其增值税不可以多于扣除项目数额的1/5，且不像其征收土地增值税；如果增值额多于扣除项目数额的1/5的话，那么其所有的增值额来根据规定进行计税。而1/5就成了避税的临界线，这项规定使得土地增值税纳税筹划有了极大的发挥空间。房地产企业在建造普通房屋进行销售的过程中，必须要全面的理清高价销售所产生的利润和舍弃免税额间的轻重关系，防止由于高价销售而造成不必要的损失，该筹划方法比较适用于出售低价房产。（2）增加扣除项目金额。①选择合适的房地产开发成本。房地产开发成本指的是纳税人在整个房地产开发项目过程中所产生的实际成本费用，其中包含有前期工程费等。房地产企业在开展土地增值税筹划的过程中，对于可扣除的房地产开发成本的计算，应该采用较为合理高效的举措来展开对该部分费用项目的管控工作，例如可以适当地增大对基础设备与公共配套设备的资金投入，如此不仅能够很好的提高小区的环境质量与品牌形象，还能够在提升房屋出售价格的时候，降低了库存的数量，有效地减少了企业经营风险与财务风险；此外，也能够增多土地增值税的抵扣项目数额，以此来合理地降低应纳土地增值税额，有效地提高企业的经济效益。②选择恰当的利息扣除标准。因为房地产开发是要有庞大的资金量作为支撑的，所以企业自身所拥有的资金往往无法满足经营的需要，进而使得企业要向银行贷款，因此这部分的利息支出是必然的存在的，在进行税收筹划的过程中，应该灵活的选用利于有关项目的利息扣除方法来扣除借款利息。依照我国相关规定，对于利息支出，只要是可以依照转让房地产项目进行分摊，且能够出具金融机构证明的，都可依照实际情况进行扣除，而多出的部分就依照银行同类同期贷款利率计算的金额的除外。对其他的房地产开发费用，就根据获得土地所有权所花费的资金与房地产开发成本的总和，在不超过5%的范围内进行扣除；如果不可以根据转让房地产开发项目进行分摊利息支出或无法出具金融机构证明的，那么就在不超过10%的范围内进行扣除。

参考文献

［1］彭辉.浅析房地产企业税收筹划［J］.中国管理信息化,2017（23）.

［2］袁爱文.房地产企业税收筹划方法与风险防范分析［J］.当代经济,2016（5）.

作者:李仁贵 单位:青岛海洋投资集团有限公司