房地产企业并购重组税收筹划研究

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摘要：我国社会经济的稳定增长，对我国房地产行业的整体发展而言，起到良好的带动作用。房地产企业要想在市场环境中占据有利位置，就需要提高其综合实力，实现经济效益的有效增长。因此，文章针对房地产企业并购重组的税收筹划在落实过程中的风险、原则以及相对应的原因进行逐一分析。并且结合实际情况，提出有针对性的房地产企业并购重组税收筹划措施。

关键词：房地产企业;并购重组;税收筹划

在当前社会经济不断快速发展的背景下，房地产企业在日常经营管理过程中，需要面临社会上非常激烈的竞争。房地产要想在这种大环境背景下占据有利位置，就需要提高其综合实力。房地产并购重组是企业在日常资本运作和管理过程中非常重要的一种运行方式，房地产企业可以通过并购方式的有效实施，将企业原本的一些边界进行打破，实现资源科学合理的配置。这样不仅有利于从根本上促使企业自身的产权关系得到改变，而且还能够改变企业的产权结构。这些变动现象对企业未来的整体发展、或者是税收负担而言，都会产生一定的影响。由于不同企业在日常经营管理过程中，其需要面临的纳税差别具有明显的差异性，所以需要结合房地产企业的实际情况对其采取有针对性的措施，这样才能够保证房地产企业并购重组税收筹划的有效性和合理性。

一、房地产企业并购重组税收筹划的风险

对于现代房地产企业而言，虽然房地产整体行业发展形势比较良好，但是各个企业相互之间的竞争越来越激烈，如果想要在市场中占据有利位置，就需要提高其综合势力。房地产企业并购重组税收筹划在具体实施过程中，其主要是指现代房地产企业在日常经营管理过程中，不违背国家相关法律法规、政策以及税收法规的前提条件下，可以通过并购过程中的税费对其进行统一合理的安排。这样不仅能够设计出符合企业实际发展的战略要求，而且还能够实现对税收成本的有控制，保证税务方案科学合理的制定和落实，从而实现房地产企业经济效益最大化。现阶段国内有很多房地产企业在实施并购的时候，由于对税收筹划并没有形成全面、有效的认识，这样就会导致筹划的目标过于单一化。与此同时，在具体实施过程中，并没有严格按照并购的基本条例和税收政策进行相对应的纳税筹划，对相关法律法规的认识也不够充足。这样不仅会导致企业在日常经营管理过程中的税收筹划缺乏合理性和科学性，而且还会导致房地产企业在日后经营管理过程中，很容易遭受到严重的税务风险威胁。

二、房地产企业并购重组税收筹划的基本原则和原因分析

（一）房地产企业并购重组税收筹划基本原则分析

房地产开发企业在日常经营管理过程中，想要真正实现并购税收筹划，就需要遵循相对应的原则，这样才能够最大限度保证最终的实施效果。首先，需要将企业自身的发展战略作为基础和目标，并且将其看作是必须要遵循的原则之一。企业想要实现并购，必然是处于战略的基本需求，所以税收筹划在制定方案以及具体落实时，都需要围绕该原则对其进行落实。其次，要遵循我国相关法律法规、政策的依据和支持，这样对税收筹划的落实具有实质性意义。除此之外，要遵循企业整体效益最优的原则，最后要遵循筹划风险管理的基本原则。房地产企业在日常并购时，需要对整个筹划过程进行实时有效的关注和重视，一旦发现隐藏在其中的税务风险，要及时提出有效措施对其进行深入了解并且进行控制。

（二）房地产企业并购重组税收筹划的原因

房地产企业并购重组税收筹划的根本原因可以分为两个方面，其一是外部动因，而其二则是内部动因。首先，房地产企业在实施并购税收筹划的时候，其外部动因主要体现在几个方面。由于并购在实施过程中，或多或少都会对纳税人的身份选择产生影响，其次并购重组会涉及到一般性税务处理和特殊性税务处理这两种方式。由于这两种方式在具体处理过程中，其税基范围具有明显的差异性，所以在选择方法时，也需要结合实际情况，这样才能够保证并购充足税收筹划的合理性和有效性。筹划的内部动因表现在以下几个方面。由于并购在具体实施过程中，其最大的收益者就是税收在策划时的直接原因。在并购时，虽然会涉及到一定的风险因素，但是要采取有针对性的措施保证将这些风险控制在最小状态。

三、房地产企业并购重组税收筹划的具体实施措施

（一）在并购融资阶段的税收筹划

房地产企业在日常经营管理过程中，要想提高其综合实力，就需要结合自己的实际情况，实现企业并购重组税收的筹划，并且保证整个筹划过程具有真实性和有效性。一般企业在进行相对应的并购融资时，大多数都会利用内部、债权、股权以及混合融资这四种不同类型的方式。不同融资方式在具体使用过程中，需要涵盖的条件因素和使用的税收筹划方式也具有明显的差异性。在内部融资具体使用时，房地产开发企业应当尽可能将个人股东逐渐转变成为企业股东。同时，要根据先分配再投资的顺序对注册资产进行相对应的增加，这样不仅有利于降低内部融资在具体实施过程中的税收负担，而且还能够保证并购重组的效果。在针对债权融资进行合理使用的时候，需要提前对债务利息的税前地税效应进行综合考量。与此同时，还需要对资本弱化的反避税措施的具体实施情况进行深入了解。除此之外，在股权融资具体实施时，需要对优先股的整体使用情况给予足够的关注和重视，在必要的条件下，可以实现免税。但是在具体支付之前，不能够利用抵税的方式。

（二）在并购交易阶段的税收筹划

房地产企业在日常经营管理过程中，并购重组已经逐渐成为各个房地产企业的发展趋势，对其未来发展而言，具有实质性意义和作用。一般企业在实施并购重组的时候，有三种支付方式，其中包括定向增发、资产置换以及换股合并。定向增发这种支付方式科学合理的利用，需要结合实际情况，尽可能利用国税发〔2009〕59号文件当中的免税条款对其进行特殊处理。也就是如果被采购方的应税所得在当期不能够对其进行确定的时候，可以采取延期纳税的方式。在资产置换支付的使用时，需要真正有效落实所有资产的全部转移，这样不仅能够实现特殊性税务处理的基本要求，而且还能够避免出现增值税。除此之外，在利用换股和其他方式进行支付的时候，企业可以结合实际情况，直接通过权益联营的方式，对相对应的报表进行妥善处理。这样不仅能够从根本上促使收购企业不必负担一些商誉影响，而且还会通过这种方式的利用，促使其资产折旧率得到有效提升。股东在这种状态下，不仅可以推迟收益的时间，而且还可以延迟纳税。

（三）从并购对象方面进行税务筹划

房地产企业开发在并购重组的具体方案落实过程中，可以通过对并购对象进行科学合理的选择，实现税收筹划的有效落实。比如在具体操作时，房地产企业可以选择将装修作为主体的一些装修公司，将其纳入到税收筹划方案的制定和落实当中。房地产企业如果在并购重组过程中，能够吸收到装修行业的企业，那么可以设立独立的装修公司，并且利用这种方式实现纳税筹划。这样不仅能够从根本上将装修费用全部都纳入到土地增值税的抵扣项目当中，而且在我国营改增方案的具体落实之后，装修公司在其中能够获取到跟多增值税的进项税抵扣额。在保证房地产企业自身抵扣额得到有效提升的基础上，能够最大限度保证房地产企业自身的增值税缴纳额也一并得到有效的降低。房地产企业在并购重组过程中，不可避免会涉及到一些风险，在实践中需要采取有针对性的措施对这些风险进行有效的管控。首先，可以将企业的整体发展作为战略角度，需要注意的问题就是不能够只是单纯对个别税种的税费问题给予关注，而是要对全局可能会造成税收筹划风险的问题进行综合考量。其次，需要提高企业财务管理的整体水平，同时还要强化相关工作人员自身的素质和专业技能水平。这样才能够对并购重组税收风险起到良好的控制效果。

四、结束语

综上所述，房地产企业在并购重组的具体落实过程中，不仅能够对其综合竞争力的提升起到良好的作用，而且还能够对我国房地产整个行业的发展势头产生一定积极影响。因此，房地产企业并购充足税收筹划想要得到有效落实，就需要意识到各个项目中的税务风险，并且对这些风险进行有效把控，实现税负成本的降低目标。

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作者:刘学登 单位:郑州万达广场投资有限公司