营改增后房地产企业税收筹划

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摘要：本文以营改增后房地产企业的税收筹划为研究对象，对营改增后对房地产企业纳税带来的影响进行了阐述分析，并提出了实施营改增后房地产企业税收筹划的一些措施，以供参考。

关键词：营改增；房地产企业；税收筹划

税收筹划简单来说，即是帮助企业通过合理合法的途径有效规避税务风险，通过节税、避税等措施减轻企业税务负担，从而促进企业经济效益有效提升的一种税收对策方式。随着营改增政策的实施，需要企业通过税收筹划的方式有效降低营改增政策对房地产企业带来的负面影响，促进房地产企业对营改增政策的有效利用，进而推进企业实现平稳发展。

一、营改增后对房地产企业纳税带来的影响

1.营业税金及附加税带来的影响

我国实施营改增后，意味着营业税这一税种已基本处于取消状态。房地产作为原营业税重要的征收行业，在实施营改增以后，便正式进入缴纳增值税时期。首先在需要缴纳的税额方面，房地产企业由原先的17%税率降低至11%，对于房地产企业经营效益提升具有积极的影响。并且在实施营改增以后，土地成本也被归纳为可抵扣的项目，这更加有利于房地产企业降低税负，减少不必要的税务风险。因此在具体进行税收筹划过程中，房地产企业需要对现有政策加以全面理解和把握，才能够有效达到节税目的。当下房地产企业具有很多拿地方式，例如拆迁、项目投资等，不同的拿地方式，意味着需要征收的税额也不一样。因此如何选择合理方式进行拿地，从而降低房地产企业税收负担，需要根据实际情况加以分析。

2.对房地产企业土地增值税带来的影响

在营改增政策实施以后，对于房地产土地增值税带来了巨大的影响，主要是因为房地产企业增值税属于价外税，因此在最终的核算过程中，不能将其作为抵扣项目加以核算，自然导致房地产企业土地增值税的增值率增加，从这一点上来看，营改增政策无疑是加重了房地产企业缴税负担。因此需要房地产企业在进行税后筹划过程中注意这一问题，采取相应措施尽量减少房地产增值税税率增加对房地产企业造成的影响。

3.对房地产企业所得税带来的影响

通过上文叙述可知，企业增值税属于价外税，因此其依然存在于企业所得税之中，无法对其进行扣除处理，导致企业所得税税额增加，从而增加了房地产税后负担。但从另一角度来看，在原先需要缴纳营业税时期，房地产销售收入全部属于企业销售额，而营改增之后，在销售收入确认前已经将增值税从中完成了扣除，因此再次进行所得额确认时，便不再进行税额扣除，因此从本质上来看，对于房地产企业所得税没有造成变化上的影响，因此在进行房地产企业税收筹划分析过程中，需要进行更加细致的研究分析，从而将真正影响房地产企业营业所得税的因素分析出来。

二、实施营改增后房地产企业税收筹划措施

1.从房地产企业日常经营活动中入手，做好企业税收合理规划

由于在实施营改增政策之后，作为房地产企业一般纳税人，企业增值税率从原先的17%降低至11%，基于这一点，在进行具体税收筹划过程中，可以从房地产企业日常经营活动中入手，尽量降低各个日常经营活动中的生产成本，并根据具体的要求，在经营活动过程中尽量获取更多的增值税发票，对于房地产企业税务负担降低具有积极影响。在此基础之上，做好对企业增值税发票的管理工作，通过采取各种宣传培训方式，有效提升企业财务人员使用增值税专用发票的意识，从而充分享有营改增政策为房地产企业带来的节税益处，减轻企业税务负担。另一方面，还需要房地产企业进一步加强与合作企业的合同约定，在停供材料的供应商选择方面，做到“货比三家”，在保证供应材料质量的前提下，选择最低的价格。如果是在一般的纳税人处进行材料选购，也要尽量要求其提供发票，从而使得企业在纳税方面，能够获取到最大的折扣。除此之外，房地产企业在进行税收筹划过程中，一定要充分利用其中存在的税率差异。通常情况下，供应商税率依然为17%，但房地产企业的税率为11%，基于此，房地产企业可以在合法的情况下，利用其中存在的税率差异达到自身节税目的。与此同时，也可以在税收筹划过程中，利用纳税时间延迟、优惠政策争取方面，尽量减轻房地产企业的税务负担。

2.做好与税务机构的沟通交流工作，有效规避税务风险

企业为提升自身经营效益，在纳税过程中一般会采取一些有效的避税手段，用以减轻自身税务负担，但这避税手段受不可控因素干扰较大，一旦操作不当，则有可能触碰法律底线，为自身带来很大的税务风险。因此在具体进行房地产税收筹划过程中，针对制定的避税方案，需要经过详细缜密的分析，确保避税方案合理合法，同时也要发挥出应有的避税效果。在此基础之上，需要相关税收筹划人员密切关注我国相关税收法律的最新动向，并及时掌握行业最新的准则，从而确保房地产企业能够有效规划各种税收活动，达到减轻税务负担的目的。在保证房地产企业税收合法化的过程中，还要特别注意加强与税务机构的沟通交流工作，从而将来自执法机关的法律风险降至最低，通过制定完善科学合理的税务风险体系，确保税务风险控制发挥应有的效果。

3.积极改变传统营销策略，实现税收筹划合理化

随着营改增政策的不断实施发展，为房地产企业税收筹划带来机遇的同时也带来了很大的挑战，房地产企业需要抓住机遇，迎接挑战，尽最大限度地减小营改增对房地产税收带来的影响，从而保证企业未来实现平稳顺利发展。基于此，需要相关财务人员围绕房地产企业实际情况，自足当下，放眼未来，从税务筹划的角度对现有的企业营销策略加以改革创新。例如，在原本的营销定价模式之下，企业可以利用目标成本制定方法，对企业经营过程中产生的成本费用加以把控，减少相应成本支出，从而有效提升房地产企业的经济效益与利润。尤其是在房地产工程原材料成本不断提升的当下，更需要企业结合实际，不断调整现有的营销政策，以达到提升企业经营效益的目的。总之，房地产企业需要对目前的房地产形势加以实时把控，针对形势变化不断调整营销策略，使得营改增政策对于房地产企业有利一面的作用充分发挥出来，有效降低房地产企业的税务负担，提升核心竞争力，从而使处于市场经济体制下的房地产企业实现更好的发展。

4.争取政府优惠政策支持，为房地产企业未来发展保驾护航

在营改增政策实施的大环境之下，房地产企业需要不断实施相应措施应对新政策对企业发展造成的影响的同时，还需要善于借助外在有力条件，全力争取政府优惠政策的支持。例如使自身的缴税期限进一步延长等，从而可以使企业资金流转更加通畅，资金得到更加充分的利用，有效提升了企业经营效益。而对于政府而言，在具体实施营改增政策过程中，利用有效的管理手段和实施方式对各种变化需求加以满足，围绕投资项目进行合理的把控，从而对工程进展和投资情况进一步达到监控目的，对于项目的顺利实施起到一定的指引性作用。

5.加强房地产企业增值税专用发票的管理，促进税务筹划质量提升

房地产企业要想谋取更近一步的发展，减轻自身税务负担，必然要对增值税的优惠政策加以充分利用，而加强房地产企业增值税专用发票的管理就成了一项必然选择。基于此，企业需要加强财务人员税收筹划的能力，财务人员是税务筹划的主体，只有自身具备较强的税收筹划能力，才能够进一步提升对增值税专用发票的使用管理能力，从而使得企业在税收方面享受更多的抵扣额，减轻企业税务负担。在具体进行房地产企业增值税专用发票的强化管理过程中，需要相应财务人员对房地产销售收入的确认时间、开具发票的时间加以重点关注。除此之外，还需相关财务人员对增值税专用发票的时效性进行相应关注。这样在企业获得专用增值税发票后，才能够根据实际需要及时进行抵扣，避免出现抵扣时限超期问题。最后，企业还需要进一步强化税收筹划工作的开展力度，提升其工作效率，从而提高房地产企业税收工作成效，达到减轻税收负担的目的。

三、结束语

我国实施营改增政策之后，房地产企业受到了非常大的影响，影响效果有好有坏，需要房地产企业充分分析新的政策内容，全面了解其中的利弊关系，做好税务筹划管理工作，从而有效规避其中存在的税务风险，享受营改增政策为企业带来的优惠，减轻税收负担。在具体实施过程中，可以通过采取从房地产企业日常经营活动中入手，做好企业税收合理规划、做好与税务机构的沟通交流工作，有效规避税务风险、积极改变传统营销策略，实现税收筹划合理化等措施，降低房地产企业税务负担，促进房地产企业实现平稳的发展。

参考文献

[1]张伟巍.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].当代经济，2015，（17）：26-27.

[2]葛柳燕.营改增背景下房地产开发企业的税收筹划研究[J].会计师，2016，（23）：69-72.

作者:沈文丰 单位:福建紫金房地产开发有限公司