物业公司企业所得税税收筹划

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摘要：近年来，随着人民生活水平逐渐提高，物业公司得到蓬勃发展，在城市发展和管理过程中起到不可忽视的重要作用。物业服务行业因进入门槛较低竞争非常激烈，管理手段更加智能化，服务内容宽泛，逐渐成为许多业务创新和发展的公共服务平台，因此税收筹划就显得尤为重要。本文围绕税收筹划的概念、原则和意义，解析企业所得税筹划重点等。

关键词：物业公司；企业所得税；税收筹划

一、税收筹划的概念

税收筹划就是指为了企业享受最大的税收优惠，降低税收成本，在不违反税法和相关法律法规的前提下，对涉税事项进行的预先规划和安排。

二、编制税收筹划方案的基本原则

（一）合法性原则

税收筹划应在合法的范围内进行，合法合规的避税点可以做到极致，税法不承认的坚决不能触碰。因此，只有满足税法规定的税收筹划，才能受到法律保护和可以实施。

（二）全局性原则

税收筹划要有全局观念。一方面，要处理好整体与局部的关系，既要考虑集团的税负，又要考虑分支机构的税负；另一方面，要处理好短期与长期的关系，既要着眼当前利益，又要兼顾长远发展。

（三）成本效益原则

编制税收筹划方案时需要考虑两个方面：一方面实施税收筹划方案的必要成本，另一方面选择该方案很可能带来的税收效益。当前者小于后者时，则此方案才可行，否则，会得不偿失。

三、税收筹划的意义

（一）依法减轻税负，促进资源的优化配置。

通过选择合适的税收筹划方案，可以优化企业的税收负担，并将获得的税收利益纳入再生产过程中，实现企业价值最大化。（二）落实财务战略，增强企业竞争实力。财务人员应加强学习，掌握最新财税法规知识，在实际工作中灵活运用；合理利用税收优惠政策，可以提高财务管理能力，增强企业竞争实力。

（三）促进业务创新转型，实现企业高质量发展。

在市场竞争日趋激烈和科技日新月异的情况下，物业公司为了争夺市场，不断投入很多高科技设备和研发新技术，创新了很多商业模式，因此事前税收筹划对促进业务转型、防范经营风险、实现企业高质量发展是非常必要的。

四、物业公司的经营范围、经营特点及企业所得税税收筹划重点

物业公司的经营范围包括保洁、秩序维护、接待、会议、绿化、停车、餐饮、工程、植物租摆、房屋和车辆租赁、代驾、酒店管理、设施设备维修维护、家政、、咨询等，服务较广，税收筹划空间较大，现对企业所得税税收筹划重点作解析。根据税法规定，应纳税所得额是企业所得税的纳税基础。每一个纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，形成应纳税所得额，其乘以适用税率、扣除减免和抵免税额就形成企业应交的所得税。因此，物业公司税收筹划的重点主要在收入总额、税前扣除项目、适用税率和其他税收优惠政策等方面。

（一）从收入总额的角度进行税收筹划

物业公司通常拥有很好的自由现金流量，可以利用闲散资金购买国债、地方政府债券、收购或投资低税率地区的其他物业公司，充分利用国债和地方政策债券利息收入免税、居民企业之间符合条件的权益性投资收益免征企业所得税等优惠政策，从而增加企业价值。

（二）从税前可以扣除项目的角度进行税收筹划

（1）从人工成本角度进行筹划。根据实际情况扣除企业发生的合理薪酬，企业要为员工制定更加规范的薪酬制度，如岗位管理办法、绩效管理办法等；在一定时期所发放的工资薪金应相对固定，调整应有序进行，如经董事会或总经理办公会等权力机构审批；企业应履行扣缴个人所得税的义务；薪金和薪金安排不应以旨在减少或避免税收，国有企业的工资薪金应在有关部门给予的限定范围之内，本年度计提的工资薪金应在次年汇算清缴前发放，否则会存在纳税调整风险。发生的职工福利费用应当控制在工资总额的14%以内，职工教育经费尽可能不超过工资总额的8%，拨缴的工会经费不超过工资总额2%，并取得工会组织出具的工会经费收入专用收据。（2）从成本费用真实性和合法性的角度进行筹划。成本费用在次年汇算清缴结束前应全部取得相应的发票；为公共部位的水表和电表尽量过户至物业公司名下，取得抬头为物业公司的发票，避免因不合规票据进行纳税调增；企业向关联方的借款金额不要超过关联债资比例，避免支付的利息无法全额扣除；在限额扣除范围内尽量严格控制营业性招待费、广告费和促销费的支出；国家取消很多事先备案后，物业公司要登记台账并保存齐全资料；对补充保险限额扣除，商业保险区别对待，准确计算扣除金额。只有做好这些，才能有效避免税收风险。

（三）从组织架构设置的角度进行筹划

企业所得税是以法人所得税，因此大型物业公司在选择组织形式时，应综合考虑分支机构的未来经营、地区优惠政策等，如果在西部省份设立子公司，应充分利用西部大开发的税收优惠政策；对预计未来几年难以盈利的地区设立分公司，利用汇总缴纳税收政策，因地制宜、细分筹划有利于降低企业整体税负。

（四）从税收优惠政策的角度进行筹划

（1）利用西部大开发的税收优惠政策。根据税法规定，对设在西部地区、主营业务符合鼓励类产业项目的，其主营业务收入超过当年收入总额70%以上的企业，在2011年1月1日至2020年12月31日期间，经企业申请，主管税务机关核实并确认，其企业所得税按15%的税率计征。对物业公司来说，有许多业务属于西部大开发产业目录的鼓励类业务，应充分利用该政策。

（2）利用小型微利企业的税收优惠政策。自2017年1月1日至2019年12月31日，合格的小型微利企业可以享受财税〔2017〕43号文件规定的其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税的政策，在季度预缴时就可享受。预计年度应纳税所得额不超过50万元，员工人数不超过80人，总资产不超过1000万元的物业公司在纳税筹划中应注意以下几点：员工人数包括劳动关系的员工人数和接受的劳务派遣工人数；员工人数和总资产根据当年的季度平均值确定，季度平均值由季初与季末的平均值确定；为控制员工人数，某些业务可采取专业分包方式。

（3）利用残疾人员安置的税收优惠政策。根据税法规定，企业吸纳残疾人员就业，可以据实扣除支付给残疾的职工工资，还可以在计算应纳税所得额时加计100%扣除其职工工资。物业公司需要大量不同技能的从业人员，应结合企业的实际情况安置一些残疾人员，在实际筹划过程中注意：①与残疾人签订的劳动合同至少一年,应当实际到岗且提供其上岗工作的必要条件；②持残疾人证或残疾军人证到当地残疾人联合会登记备案；③支付的工资不低于本地最低工资标准并且要为其足额缴纳社会保险；④工资结算时应采取非现金方式。物业公司不仅可以减免残疾人保障金，还可以享受加计扣除的优惠政策，减轻了税负，履行了社会责任。

（4）利用加大各类设备、器具投资力度的优惠政策。根据税法规定，2018年1月1日至2020年12月31日企业新购置的设备价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本在计算应纳税所得额时扣除，不再按年计提折旧；企业为环保、节能、节水、安全生产等设备采购的投资额可以按当年的应纳税所得额的10%实行税额抵免，当年不足抵免的，可以在以后的五个纳税年度内结转抵免。物业公司应加大对物联网设备、智能安防设备、节能节水设备等的投入，提升服务科技含量，提高经济效益。

五、结语

近年来，国家相继出台了多项税收优惠政策，物业公司在企业所得税筹划的点还有很多，比如：研发支出、安置退伍军人、固定资产加速折旧、合同能源管理、企业重组特殊性税务处理等方面。我们要与时俱进，掌握和利用好各项税收优惠政策，一定会实现跨越式和高质量发展。

参考文献

［1］全国人民代表大会十届五次会议.企业所得税法.2007-3-16

［2］国务院.企业所得税法实施条例.2007-11-28

［3］财政部和国家税务总局.关于扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知［Z］.财税〔2017〕43号.

［4］国家税务总局.关于贯彻落实扩大小型微利企业所得税优惠政策范围有关征管问题的公告［Z］.国家税务总局公告〔2017〕23号.

作者：杨文明 单位：四川新华物业有限公司