房地产企业财务管理中税收筹划的应用

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摘要：房地产业在我国经济中占据着至关重要的地位，对我国经济发展具有重要影响。当前，房地产企业的市场竞争日趋激烈，房地产项目开发成本也渐趋提高。为有效拓宽房地产企业的利润空间，增强其市场竞争力，有必要加强税收筹划在房地产企业财务管理中的应用。本文浅析了房地产企业税收筹划的概念和特点，探究了税收筹划在房地产企业财务管理中的应用方法，以期为房地产企业财务管理的税收筹划提供借鉴。

关键词：房地产企业；财务管理；税收筹划

一、税收筹划概述

（一）税收筹划的概念

税收筹划是指纳税企业遵循现行税收法律法规，自觉履行企业相应的纳税义务，并对企业的投资理财、经营管理等各项活动进行统筹规划和科学安排，实现对企业税负的有效减轻，实现合理节税。企业税收筹划与偷税、漏税等行为存在着本质区别，偷税、漏税是严重违反税法的行为，而税收筹划是在遵循现行税法的前提下，对一定数量的企业税负进行有效规避。税收筹划不仅能有效降低企业税负，拓宽企业的利润空间，还能促进企业自觉履行纳税义务[1]。另外，企业税收筹划有助于财务管理水平的有效提高，对企业利润和经济效益的增加发挥着关键性作用。

（二）房地产企业税收筹划的特点

税收筹划具有以下特点：（1）合法性。房地产企业实施税收筹划，各项步骤及具体措施均需遵循税法相关规定，不能违背税收法律法规。合法性是房地产企业税务筹划的基本前提。房地产企业要严格遵循现行税法，对纳税方案进行优化选择，实现对企业税负的有效降低。（2）筹划性。房地产企业在纳税之前，要对企业相关经济事项进行统筹规划和科学安排，有效减轻企业税负。通常，房地产企业的纳税行为呈现出一定的滞后性，经常滞后于企业各项经营行为，因此，房地产企业具有充足的时间进行科学筹划，实现对纳税方案的优化设计。（3）目的性。房地产企业实施税收筹划，主要目的是实现对企业税负的有效降低，次要目的涵盖避免经济风险和企业名誉损失、避免企业涉税风险等。（4）风险性。税收筹划很难完全取得预期效果，这是由于税收筹划存在一定的风险性。（5）多维性。从时间上来看，房地产企业税收筹划贯穿企业经营活动全过程，覆盖所有涉及资金及税金的相关环节；从空间上来看，房地产企业税收筹划不应局限于企业自身，还应注重联合其他企业，增强税收筹划的有效性。

二、税收筹划在房地产企业财务管理中的应用方法

（一）对企业融资方式及资本结构进行合理确定

房地产企业常用的融资方式包括银行贷款、发行股票及债权等。从抵税角度而言，负债融资相应的利息费用，在具备金融机构所提供的相关证明的情况下，对于企业所得税以及土地增值税可实施税前扣除，在一定程度上可实现减税。债务性或权益性融资均会影响房地产企业相应的资本结构，使之发生变化。房地产企业资本结构的变化会带动其资金成本发生变化，进而，进一步导致企业各项成本费用项目发生变化，最终影响企业税负[2]。通常，权益性融资方式具有较高的资金成本，但无需面对到期还款的经济压力；债务性融资方式具有较低的资金成本，相应的债权人不会对房地产企业的具体经营管理进行参与，但需要按其对本息进行偿还。从房地产企业税收筹划的角度而言，债务性融资方式所产生的利息费用相对较多，利息费用与股息红利相比具有“税盾”作用，相对于权益性融资方式，更能实现对企业税负的有效降低。在实际中，房地产企业要对自身承受和抵抗风险的能力进行考虑，并对自身资本结构进行科学测算，对债务性融资方式以及权益性融资方式进行综合运用，增强企业资金筹集的有效性，在此基础上，充分发挥“税盾”作用，有效降低企业税负。

（二）对结转收入以及成本时间点进行科学调节

期房和现房是房地产企业的主要商品，房地产企业通常采取预售、一般销售以及分期付款销售等方式开展销售活动。对于房地产企业预售房的相应收入，其营业税具体的确认时点是房地产企业对预收款的收取当天即产生相关纳税义务。其他各类销售方式，遵循相关合同具体约定，或者遵循各自的实际收款时间，对相应的营业税确认时点进行确认。房地产企业可立足于企业资金的实际流转情况，对销售进度进行科学规划。房地产企业在经营前期，可采用预售方式对商品房进行销售，对企业资金压力进行有效缓解。同时，要遵循相关税法的具体规定，对各项税收进行缴纳。房地产企业要考察对资金的实际需求量，对销售行为作出具体科学的安排，确保资金可保障企业的正常经营，逐步减少对商品房的预售。等到商品房实现整体完工，采用分期付款方式进行销售，借助递延纳税相关技术，对营业税以及各类附加税费相应的纳税时间点进行后移[3]。房地产企业销售未完工的商品房，需按照预计的毛利率对企业所得税进行计算，等到商品房整体完工后，再对之实施汇算清缴。房地产企业主要在所得税相应的汇算清缴阶段实施企业所得税的税收筹划。在此阶段，实施税收筹划，要合理对交房时间进行延迟，并对成本最终确认时间进行推迟。具体可从以下方面着手：（1）对房地产企业而言，其销售收入相应的确认时点是商品房发生产权转移，即交房之时。房地产企业可合理对交房时间进行延迟，以延缓缴纳相应的企业所得税，实现对企业资金紧张的有效缓解。当前，多数房地产企业期房均在首付两年之后才交房。（2）房地产企业在实现销售收入的情况下，部分配套工程并没有完全竣工，因而无法对成本、费用以及净收入等实施准确的财务核算。因此，房地产企业可对延期纳税进行申请，以有效推迟对企业所得税的缴纳。然而，在实际中，部分房地产企业为实现资金周转增值，通常尽早完成交房，实现对项目的清算，以促进资金的加速流转，同样可实现利润的有效增加[4]。

（三）对免税临界点进行充分利用

我国土地增值税相应的增值率主要有50%、100%、200%三个临界点，超过这三个增值率临界点时，对更高税率进行采用。房地产企业要科学规划，并对增值率进行提前测算，避免超出上述三个增值率临界点。增值率大小主要由转让房产相应的收入额以及扣除项目金额所决定。因此，可考虑上述两因素，对增值率进行改变。具体可从以下方面着手：（1）对房地产商品的实际价格进行降低。对房地产商品的实际销售价格进行确定，要对销售价格对各税种的具体影响水平进行预测，在此基础上对房价进行确定，同时，要考虑提高商品房销售价格增加的经济收益与相应税负之间的具体关系。也可对今后销售的商品房价格进行调低，但极易引发相关诉讼，缺乏较强的可行性。（2）对成本扣除项目进行增加。房地产企业成本的规划控制对土地增值税相应的增值额及扣除率具有直接影响，因此，要对税收临界点进行及时关注，适当对成本进行增加，进而对土地增值税相应的增值率进行调整，最终实现对企业税负的有效降低[5]。

（四）对土地成本进行合理分摊

房地产企业要对土地成本分摊方法进行合理选择，实现对土地增值税的科学筹划。房地产企业要依据项目开发的商品房的具体售价，并考察各类开发成本，遵循税法各项规定，对土地成本分摊方法进行科学选择，确保项目各期或者各业态相应的增值额保持平均状态，有效降低项目整体土地增值税额。

三、结语

综上所述，房地产企业实施科学的税收筹划，能有效减少企业税负，拓宽企业的利润空间，增加企业的经济收益。因此，房地产企业要通过对企业融资方式及资本结构进行合理确定、对结转收入以及成本时间点进行科学调节、对免税临界点进行充分利用、对土地成本进行合理分摊等方法加强税收筹划在财务管理中的应用。

参考文献

[1]李蕙.企业财务管理中的税收筹划应用问题研究[J].财会研究,2015(3):47-51.

[2]王新刚.浅谈房地产企业财务管理中税收筹划的应用[J].经营管理者,2015(31):17-18.

[3]李晓霞.税收筹划在房地产企业中的应用探析[J].行政事业资产与财务,2013(24):66-67.

[4]钟静平.房地产企业的财务管理及税务筹划[J].经济视野,2013(11).

[5]王建英.财务管理视角下的房地产企业纳税筹划研究[J].中小企业管理与科技(中旬刊),2017(10):47-48.

作者：邵文俊 单位：常熟市国兴置业有限公司