房地产项目税收筹划研究

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摘要：税收统筹是一种企业在经营过程中的统筹计划行为，旨在法律法规允许的范畴之内，根据经营活动、投资活动、理财活动所进行的提前统筹和计划。用以最大限度上获得节约税收产生的经济利润，在企业发展过程中有着很重要的作用，鉴于此，本文针对税种联动关系的房地产项目税收筹划做出了详细的研究，期望为房地产项目税收统筹计划工作带来参考。

关键词：税种联动关系；房地产项目；税收筹划

1引言

房地产项目是一种总投资成本高、风险高的投资经营项目，房地产项目建设的全程，会涉及到很多种类的税种，比如土地增值税、城建税、企业所得税等多个税种，在营业税改征增值税的政策实行的背景下，房地产项目税收筹划工作又有了新的标准。鉴于此，本文针对房地产项目税收筹划做出了较为详细的研究，并且讨论了房地产项目中税种联动关系税收筹划的应对方法，以带动房地产行业的快速发展。

2房地产项目所涉及的税收种类的联动关系分析

房地产税收是国家是国家凭借政治权利，依法强制、无偿、固定地参与房地产收益分配而取得财政收入的一种形式。房地产税收具备了国家性质、法律性质以及规范约束性特征，有益于房地产经济的稳步发展。房地产税收涉及的种类有很多，比如契税、印花税以及土地增值税等，一般情况下，房地产项目所涉及的税收税种主要体现在以下几点：

（1）根据房地产项目的城建税、增值税的定义来讲，房地产项目是不动产，所以，房地产企业把房地产项目作为产品销售出去以后，就应该缴纳增值税和城建税，所缴纳的税收金额应该按照以下两点确定：第一，房地产企业在缴纳增值税时，缴纳的增值税金额应等于房地产项目所销售的金额减去房地产企业购买各类商品以及劳务当中涵盖的可抵扣的进项税金额。第二，房地产企业在缴纳城建税时，应严格按照国家规定，企业或个人根据实际情况进行税额缴纳。

（2）针对房地产土地增值税来讲，其是指转让国有土地使用权所获取收入的企业或者个人对其转让房地产所获取的增值金额所应缴纳的一种税，房地产企业在上缴土地增值税的过程中，应该严格遵循土地增值税金额等于增值金额和适用税率的乘积与扣除项目金额和扣除系数乘积两种结果相减的计算方式，所得即土地增值税的金额。运用这种计算方法便能够确保所上缴的土地增值税金额在标准的规定范围内。

（3）针对房地产企业所得税来讲，房地产企业在上缴所得税的过程中，应该严格遵循，企业所得税金额等于不含税收入金额减去项目开发成本金额减去期间费用减去税金及附加费用，应注意的是其中项目开发成本金额与期间费用金额都是不含税金额，以保证所上缴的所得税金额准确。

（4）针对房地产契税来讲，契税中包含了国有土地使用权出售和转让、房屋买卖、房屋置换、房屋赠与等多方面的内容，在这种情形下，开发商企业上缴契税的过程中，缴纳的金额应根据不动产价格进行计算，以保证上缴契税的金额在规范标准范畴内。通过以上对房地产项目所涉及到的税收种类和应该上缴的税收金额做出的分析，能够明确的理解各种税收之间的联系，所以，房地产企业为了可以确保获得一定的经济净利润，就应该将房地产税种联动关系作为铺垫来高效的进行税收筹划工作，可以适时创建关于税种联动关系的房地产项目获取净利润的模型，进而高效提升房地产项目的净利润，以带动房地产行业的快速发展。

3税种联动关系下的房地产项目税收统筹计划方案提高方法

房地产企业经过税收统筹计划工作，不但能够加强房地产企业的竞争力，使企业获取延时缴纳税收的优势，加强可支配的收入，而且还能够全面发挥税收的杠杆功能，让国家相关税收政策落到实处，以扩增国家资金收入。因此，税收统筹计划工作是非常关键的。经过相关数据分析得出，在土地增值税率实行四级超额累进税率的情况下，项目开发成本金额的系数也从负数转为正数，项目开发成本资金中能够相抵的增值税进项税金额的系数便从正数转为负数，同时土地增值税率达到百分之二百时，房地产的变量与房地产净利润之间的变化趋势也发生了改变，因此，土地增值税率为百分之二百时，便可作为分界点，详细情况如下：

（1）若土地增值税率不高于百分之二百时，房地产项目开发成本的提升会决定房地产项目所获得的净利润，两者之间会成反比的关系，但房地产项目的净利润却同土地的出售转让金额、项目销售金额成正比的关系。因此，房地产企业为了可以提升房地产项目的净利润收益，就应该在实行税收统筹计划时，加大土地出售转让金额、项目销售金额，同时减少房地产项目的开发资金。

（2）若土地增值税率高于百分之二百时，房地产项目的净利润因项目开发成本金额的干扰，两者之间会成反比关系，但房地产的净利润却同土地出售转让的金额与项目开发相抵的进项税金额、项目销售金额的关系成正比关系。就此来讲，房地产企业在实行税收统筹计划时，应该增加房地产项目开发时可相抵的进项税金额、项目销售金额，同时降低项目的开发资金，并且应该适时做出相应的调整。比如，房地产企业应该与建筑材料供应商之间互相沟通流程，经过相互之间的沟通来熟悉建筑材料供应商所提供的材料报价情况，若在进行材料报价时发生小规模纳税人的金额等同于一般纳税人报价的金额，那么房地产企业就应该选择小规模纳税人。

4结束语

综上所述，在我国经济高速发展的今天，房地产行业发展速度也非常快，同时在房地产项目开发时应该重点关注的问题也随之增加了很多。因此，房地产企业为了保证上缴税款的合理，就应该重视税收统筹计划工作，对房地产项目开发过程中所涉及到的所有税种进行科学分配，选择最佳的建筑材料，适时增加一些项目开发资金，编制高效的税收筹划方案，进而提高房地产项目的净利润收入，以带动房地产行业的高质量发展。

参考文献

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[2]单雪芹，郑明晖.基于税种联动关系的房地产项目税收筹划研究[J].建筑经济，2017，38（06）：67-70.

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作者：董立雪 单位：河北科技大学