谈房地产开发企业税收筹划问题
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摘要：随着国家改革开放的步伐加快，我国房地产行业趁着发展机遇迅速增长扩大，成为我国支柱性行业。房地产开发企业对于国家经济增长，银行体系发展和就业、消费增长都有着重要的意义。同时，由于房地产开发企业的周期长、业务复杂等特点，导致其在项目规划到项目结算的整个期间都存在税收筹划的空间，而通过税收筹划降低赋税是房地产开发企业提高经营利润的重要措施。本文从房地产开发企业的税收筹划问题出发，浅谈在当前激烈的市场竞争环境下房地产开发企业如何进行税务筹划，实现企业价值的最大化。
关键词：房地产开发企业；税务筹划；筹划措施
我国房地产市场已经发展了数十个年头，房地产开发市场的巨大利润吸引了一大批市场参与者，导致市场的竞争更加激烈。同时，国家为了保障民生住房的基本问题而出台的一系列房地产政策一定程度上压缩了企业的利润空间，更加剧了竞争。房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中占据更多份额，必须进行税务筹划降低成本负担。房地产开发企业从项目规划到项目落地，其中会经历数十个环节，与之相关联的企业也是数目众多，因此房地产开发企业的在经营建设的过程中涉及的税种繁多，如何高效管理不同税务事项，合理进行税务筹划，降低企业税务负担，是房地产开发企业缓解竞争压力，促进企业增长的重要办法。
一、房地产开发企业经营活动涉税概述
房地产开发企业的经营建设过程涉及的上下游关联企业众多，从项目规划到项目落地过程环节复杂，本文对此进行了梳理总结，将房地产开发企业的项目开发过程作为主要脉络，涉税筹划主要在以下四个阶段开展：项目准备阶段、项目开发阶段、产品销售阶段以及产品持有阶段。房地产开发企业在项目前期的准备阶段，主要是进行招标办理，规划设计，征地拆迁以及土地使用权获取等等，在这一阶段，房地产开发企业会涉及的税种主要在土地购买环节，包括了契税、耕地占用税、印花税以及企业增值税等。房地产开发企业在项目开发阶段进行的工作主要是工程项目施工建设在，在国家进行税务改革，实施“营改增”之后，在这一阶段房地产开发企业投入资金最多，产生的成本、费用也最多，在这一阶段进行税务筹划是企业控制成本，影响盈亏利润的重要手段，对房地产开发企业的持续经营有着重要意义。在这一阶段，房地产开发企业主要涉及的税种有城镇土地使用税、印花税以及企业所得税等。房地产开发企业的产品销售阶段一般可以划分为两个部分，房产预售和房产销售阶段。因为房地产开发建设到竣工期间的跨度周期较长，为尽快销售收回成本，房地产开发企业往往会在房地产建设期间采取预售方式。在房地产预售阶段，企业进行预售主要涉及到预缴增值税，土增税以及企业所得税。当企业在房地产竣工取得竣工备案表之后进行销售则房地产开发企业涉及的税种包括增值税、土增税以及企业所得税。房地产开发企业在最后的房地产持有阶段，这一时期是属于完工之后企业对余下房地产的处置，在这一阶段房地产开发企业为实现价值利润最大化，充分利用房地产价值，一般会选择固定资产入股、自用或转出租等方式进行处理。处理这些房地产企业涉及的税种主要会包括房产税、印花税、增值税以及企业所得税等。
二、房地产开发企业赋税概况及税务筹划存在的主要问题
（一）房地产开发企业赋税概况在对我国房地产开发企业的赋税概况进行调查后，我们可以看到当前房地产开发企业赋税存在的普遍情况。在国家实施“营改增”税制改革之前，房地产开发企业往往还存在着重复纳税的现象，在执行税制改革后，房地产开发企业涉及的税种简化，根据上文涉税事项的描述，现阶段我国房地产开发企业涉及的税种主要有11种，其中，增值税、土地增值税和企业所得税三类税种占据各个房地产开发企业赋税的90%以上，税金总额一半以上为土地增值税。房地产开发企业税金数额过大，赋税成本过高，会严重影响企业经营，导致企业在竞争中可能受制于资金规模，难以充分利用资金提升商品质量。
（二）房地产开发企业税务筹划存在的问题分析如上文所述，房地产开发企业涉税事项复杂多样且金额巨大，在具体的税务筹划管理工作中，会有各种各样的问题存在，本文希望就现阶段我国房地产开发企业存在的普遍问题进行简单分析。首先，企业缺乏科学的税务筹划理念。很多房地产开发企业对税务筹划没有科学、完整的税务筹划理念，而税务筹划需要具有预见性、整体性思维，缺乏对税务筹划的整体认知导致很多房地产开发企业内部整体对税务筹划的重视程度不足，对于税务筹划各个环节的具体方案很难得到执行，很多房地产开发企业管理者仅仅关注土地招投标、项目工程建设、销售商品房等方面，或是只了解税务筹划对于利润的影响，财务部门没有设置专业的税务筹划部门，科学税务筹划理念的缺乏直接影响到了税务筹划工作的顺利开展。其次，企业税务管理组织制度不健全。税务筹划管理工作应该由企业所有部门和税务筹划管理部门进行协作开展，但是很多房地产开发企业将税务筹划工作只作为财务部门或税务部门的工作，而忽视多部门的共同协作。以发票管理为例，没有设置专门的发票管理岗位，很多企业在进行采购活动时只将注意力集中在采购商品价格上，而忽视对供应商的审核选择，导致长期供应产品的成本上升，在发票的获取、保管和申报上没有进行进项税额的全额抵扣，无法实现发票的高效管理。
三、房地产开发企业税务筹划方案设计
（一）选择合理的筹资和利息扣除方式作为房地产开发企业纳税的重要部分，土地增值税采取四级累进税率，其可以扣除的项目金额越高，缴纳的增值税率越低，这就给予房地产开发企业进行税务筹划的空间。房地产开发企业在进行筹资活动时，需要充分考虑筹资方式所产生的利息费用，若企业向银行贷款发生的可以扣除的利息费用占开发成本比例较高，则可以选择通过提供银行证明来实现更多抵扣，达到企业节税的效果。
（二）增加新建房及配套设施成本影响土地增值税缴纳金额的重要因素包括增值额和扣除项目金额，可以通过提高扣除项目金额来影响增值税赋税。现阶段，房地产开发企业可以采取增加新建房和配套设施成本的做饭来提高抵扣金额，降低累进税率。房地产开发企业可以通过增加精装修商品房比例，发挥统一装修的规模效应，将装修费用计入建设成本，转移部分利润到售价。另外，房地产开发企业还可以通过增加小区配套设施的方式，一方面可以提升开发项目的品牌质量和口碑，另一方面也可以增加企业的开发建设成本，提高抵扣金额，降低累进税率档次，达到减轻税务负担的效果。
（三）确定销售价格及分解销售收入考虑到房地产开发企业适用的土地增值税四级累进税率，意味着房地产开发企业在定价时不能一味追求收入增加而导致税率跳跃增长。房地产开发企业在制定销售价格时要充分考虑累进税率不同档税率的临界值，在不影响销售的同时将售价稳定在增值税率的临界值之下，这样收入的增长才会带来利润的增加，控制税负成本。其次，在确定销售价格后为保证税率仍然控制在合理水准，房地产开发企业需要选择分解销售收入，在销售合同中剔除精装费用、代收费用等。可以采取分开定价合同模式，将毛坯房和精装修部分分开签订合约，使精装修部分不需要缴纳土地增值税，从而降低房地产开发企业的税负成本，提高企业利润和价值。
四、结语
我国房地产市场由于受到需求增长、政策扶持的影响，导致市场参与者大量涌入，竞争压力加剧，如何在保障产品质量的同时降低企业成本，是所有房地产开发企业共同探讨的话题，因此在合理范围内进行税务筹划降低成本负担是所有房地产开发企业亟待解决的问题。本文通过设计几种税务筹划方案，包括选择合理筹资和利息扣除方式、增加新建房及配套设施成本以及确定销售价格及分解销售收入等来帮助房地产开发企业有效进行税务筹划工作。
参考文献
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［2］邹婷婷.XHY房地产开发企业土地增值税纳税筹划方案研究［D］.西安理工大学，2019.
［3］陈友红.“营改增”后房地产企业的税务筹划［J］.时代经贸，2019（7）.
作者：王晓燕 单位：广东深汕投资控股集团有限公司