物业管理公司税收筹划分析

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关键词：物业管理公司；税收筹划；探索

一、研究背景

目前，物业管理公司正面临飞速发展的阶段，在服务民生和保障民生等方面具有重要的现实作用。2016年5月1日，物业管理行业作为政府推行营改增政策中其他现代服务业的最后一批试点行业开始全面实施营改增，解决了物业管理公司面临的重复缴纳税款问题，对于促进物业管理公司的健康发展具有积极作用。物业管理公司作为现代服务行业的重要组成部分，经过30多年的发展，已然成为了城市基层管理的一项重要内容，也是加强城市基层管理的重要方式之一。但是，如何抓住发展的机遇，在有效规避各项涉税风险的同时，提高税收筹划水平，是物业管理公司面临的一项重要难题。物业管理公司要对自身的发展具有充分清晰的认识，寻找税收筹划的关键之处，找出制约目前物业管理公司发展的关键涉税问题，采取有效的涉税风险防控和税收筹划积极管理和应对，在国家宏观政策允许的情况下，尽可能减轻税收负担，实现较大的经济收益。

二、物业管理公司税收筹划的基本原则和重要意义

1．物业管理公司税收筹划的基本原则

物业管理公司的经营范围较之其他企业，范围要广，从秩序维护、会议接待、绿化等到设备维修维护、家政等都有涉及，因此，物业管理公司进行税收筹划的空间较之其他企业较为广泛。但是，物业管理公司在进行税收筹划时，应当充分认识税收筹划的基本原则，在此基础上开展税收筹划工作。首先，物业管理公司的税收筹划应当是合法的。税法作为税收筹划的红线，是不能触碰的，因此，物业管理公司应当合法合规进行避税。其次，物业管理公司的税收筹划应当是具有全局性的。税收筹划的全局性主要体现在两个方面：一方面，物业管理公司往往具有多个业务板块，因此，既要考虑物业管理公司整体的税负，也要考虑分支机构的税负；另一方面，物业管理公司在进行税收筹划的过程中，要做好长期税负和短期税负之间的平衡，既要考虑当期的经济效益，也要兼顾物业管理公司的长远发展。最后，物业管理公司的税收筹划应当是兼顾成本效益的。税收筹划的成本效益性主要在于：物业管理公司在进行税收筹划时往往会支付一定的成本，但是进行税收筹划往往会带来一定的节税效益或者享受一些税收优惠。因此，税收筹划方案是否可行，应当是获得的节税效益或者税收优惠是大于税收筹划支付的成本。否则，物业管理公司没有必要进行税收筹划。

2．物业管理公司税收筹划的重要意义

物业管理公司进行税收筹划的重要意义主要在于三个方面。其一，合适的税收筹划可以使得物业管理公司的税负依法减轻，从而促进物业管理公司的各项资源实现优化配置。物业管理公司也可以将获得的税收利益再次投入到物业管理公司的业务运营中，促使公司实现经济效益的最大化。其二，税收筹划是物业管理公司财务战略落实的重要方式之一，财务人员可以实时掌握最新的财税法规和政策，提高财务管理水平，从而进一步增强公司的市场竞争力。其三，税收筹划可以促使物业管理公司的业务创新转型，实现高质量发展。新常态下，物业管理行业的市场竞争趋势激烈，作为物业管理重要抓手的科技管理日新月异，因此，物业管理公司应当积极创新商业模式，而作为事前控制的重要方式之一的税收筹划是创新技术和创新商业管理模式的必要前提。

三、物业管理公司的税收筹划重点

1．物业管理公司应当充分利用税收优惠政策进行税收筹划

（1）物业管理公司利用区域税收优惠政策进行税收筹划。目前，我国各个地区的区域发展并不平衡，国家宏观调控允许地方政府在税法的基础上结合当地实际出台地方性税收政策进行适度调剂。在此背景下，各地相继出台了各种优惠政策以及相关的政策解释，这使得物业管理公司的税收筹划空间较为广泛。税收优惠政策是国家对宏观经济调控的重要方式之一，主要是以产业优惠为主，并辅以地区优惠政策。在2002年，国家税务总局针对西部大开发出台了相应的税收优惠政策（国税发〔2002〕47号），作为《国家发改委产业结构调整目录》中的“物业管理服务”，物业管理公司在满足主营业务收入占比超过70％，即可享受减按15％的税率缴纳企业所得税。因此，处于西部大开发区域的物业管理公司，可以按照享受相应的税收优惠政策。例如，四川省的物业管理公司的应纳税所得额为2000000元，主营业务收入占比超过70％，那么可实现节税200000元（即2000000元×25％－2000000元×15％）。

（2）物业管理公司可以利用企业类型进行税收筹划。目前，很多物业管理公司的规模并不大，此时，物业管理公司应当注重自身是否满足小微企业的条件。《企业所得税法》中明确规定，小微企业可以减按20％缴纳所得税。因此，如果物业管理公司的实际情况符合小微企业的条件，例如从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元，应纳税所得额不超过30万元等。因此，物业管理公司应当注重自身是否满足小微企业的认定标准，享受相应的税收优惠政策。例如，某家物业管理公司符合小微企业的认定标准，年度应纳税所得额为25万元，那么在获得主管税务机关的批准后享受小微企业的税收优惠政策，可实现节税1．25万元（即25万元25％－25万元×20％））。

（3）物业管理公司可以利用特殊人员的安置进行税收筹划。物业管理公司的部分工作属于进入门槛低的类型，可以考虑招聘具有一定劳动能力的残疾人员。目前，国家针对没有按照残疾人员或者安置人员比例不足的企业收取保障基金。同时，也会对安置残疾人员比例达标的公司给予一定的税收优惠政策，在出台的相关税收优惠政策（财税〔2009〕70号）中明确规定企业可以对残疾职工工资加计扣除100％计算应纳税所得额。因此，物业管理公司可以考虑对部分岗位向具有一定工作能力的残疾人员开放，以享受相应的税收优惠政策。例如，某家物业管理公司安置残疾人员2名，但根据当地规定，应当安置残疾人员3名，每月应发工资为1300元／人，当地年度职工平均工资为27000元，那么该家物业管理公司应当缴纳保证基金为27000元（即3×27000元－2×27000元）。由于该物业管理公司安置了2名残疾人员，那么可加计扣除工资费用31200元（1300元／人．月×12月×2人），因此可实现节税7800元（31200元×25％）。假设该物业管理公司没有安置残疾职工，那么当年应当缴纳保障基金81000元（3×27000元），少缴纳了54000元（3×27000元），因此，物业管理公司聘请残疾职工，既可以少缴纳保障基金，也可以实现节税的收益。（4）物业管理公司可以充分利用福利型税收政策进行税收筹划。物业管理公司中的安保人员占比是较大的，由于安保人员的工作性质特殊，部分物业管理公司会将自有房产进行改建，以供安保人员使用，并将此作为一项福利政策，仅向安保人员象征性收取租金。基于此，国家也相应出台了一些税收优惠政策（财税〔2000〕125号），企业向职工低价出租的自有住房，暂免征收房产税。

2．物业管理公司应当充分利用物业管理业务合同的签订与管理进行税收筹划

（1）物业管理公司代收费用的合同签订。物业管理公司经常会代业主缴纳一些燃气费、水电费等生活费用，此时，物业管理公司应当在合同中明确表示，此类费用是接受业主委托收取费用，在进行会计核算时，应当将此项代收款项与其他收入分开进行列支，代收款项将无需缴纳增值税。但是，如果物业管理公司收取了部分代收款项手续费，那么此时应当作为物业管理公司的收入缴纳增值税费。

（2）物业管理公司对自有资产出租签订的租赁合同。物业管理公司在进行自有资产出租时，应当注意将租金与物业管理费用进行分开表述，明确各自的确切金额或者确定两者之间的分摊比例。值得注意的是，物业管理公司收取的物业管理费用应当不高于相关物价部门的核定价格。例如，某家物业管理公司拟出租一家面积为110平方米的店铺，每月收取费用为60000元，如果签订合同时没有将物业管理费用与租金进行分开，计算房产税时应当将60000元全部纳入到应纳税所得额中。但是实际上存在10000元的物业管理费用，如果在签订租赁合同时明确约定租金为50000元，物业管理费为10000元，则物业管理公司每年可以少缴纳房产税14400元（即10000元×12％×12月）。

（3）物业管理公司对代管资产管理的租赁合同。有些物业管理公司接受物业所有者的委托，对其资产进行管理，同时授权物业管理公司可以对外进行出租。在这种情况下，物业管理公司与物业承租方不能签订租赁合同，更不能在租赁合同中将收取的费用作为“租金”。原因在于，如果物业管理公司与物业承租方签订租赁合同，且列支为租金，在进行会计核算时，也作为租金并按照12％税率进行房产税的缴纳，实际上该部分收入是不用缴纳房产税的。因此，物业管理公司可以与承租方签订物业服务合同，将该笔收入作为物业服务费，则可以不缴纳房产税，达到节税的目的。例如，某家物业管理公司接受委托管理的资产“出租”给第三方使用，收取“租金”50000元／月，若签订的是物业服务合同，并收取的费用为“物业管理费用”，那么每年可实现节税7200元（即50000×12％×12）。

四、结语

综上所述，物业管理公司在新常态的宏观环境下面临的竞争环境愈加激烈，开展税收筹划工作以增加物业管理公司竞争力迫在眉睫。物业管理公司只有加强员工的税收筹划意识，与时俱进，积极搭建税务筹划团队，增强公司的税务筹划能力以期可以进一步增加物业管理公司的经济效益。物业管理公司在进行税收筹划时应当充分考虑成本与节税效益之间的关联关系，特别是营改增之后，物业管理公司要对税收筹划方案进行全面完善，以期适应目前的经济形势，符合现行税法规定。

参考文献：

［1］冯茵．J物业管理公司资产处置的税收筹划［J］．北方经贸，2020，（02）：148～149．

［2］张营周，于佳宁，王浩．减税降费背景下房地产租赁业纳税筹划———以JX公司为例［J］．会计之友，2019，（17）：140～145．

［3］张华威．“营改增”对物业管理企业的影响及建议［J］．住宅与房地产，2018，（36）：11～12．

［4］胡永飞．“营改增”对物业管理企业的影响及对策［J］．现代物业（中旬刊），2018，（04）：242～243．

作者：徐振 单位：中建一局江苏物业管理有限公司镇江分公司