房屋租赁业税收征管加强建议

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近年来，房屋租赁业已经成为新的经济增长点，充分调研预估房屋租赁业税收征管可能遇到的问题，是对税务部门适应税制改革的要求。本文从分析税务部门房屋租赁业税收征管存在的主要问题入手，提出相关管理建议。

一、房屋租赁业税收征管的主要问题

1.税制亟待完善，税收负担较重。一是涉及税种较多。根据税法规定，房屋出租取得租赁收入涉及的税费种类比较多，应缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、房产税、个人所得税、城镇土地使用税等税费。二是房屋租赁名义税负偏高。各种税费的征收率：增值税为5%、个人所得税为20%、房产税为12%，综合计算超过20%。由于房屋租赁业名义税率高，过高的税负使纳税人难以承受，想方设法逃避纳税，加大了征管工作难度，税收政策执行较难。三是计算较为复杂。基于房屋租赁业税收涉及的相关税种较多，加上减税降费政策，计算非常复杂，业务能力一般的税务人员也难以准确计算，无形中增加了税收征收的难度。

2.涉税信息分散，税源掌握困难。根据《租赁房屋治安管理规定》（公安部令第24号）第六条规定，私有房屋出租的、单位房屋出租的，要到房屋所在的派出所申请登记。根据《商品房屋租赁管理办法》有关规定，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案证明，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产信息系统。但在实际工作中，经调查发现，房屋出租基本上没有纳入这些部门的监管范围。税务机关所掌握的出租房屋信息，主要来源于纳税人自行申报，这些信息只是大量出租房屋信息中的某一小部分。若通过逐户清查来掌握出租房屋信息，仅凭税务机关现有的人力、物力，在实际工作中难以实现。同时，房屋出租税收征收成本高，征收效率低下。税务机关对面广量小、税源分散的房屋出租税收没能给予足够重视，加之监控手段落后，造成了许多出租户游离于税收监管之外，税务机关收集的房屋租赁信息少之又少。

3.纳税意识不强，违法成本较低。从总体上来讲，目前通过实施金税三期工程，特别是以票管税管理制度的实施，普遍提高了纳税人的纳税意识。而在难以用发票管理的领域，我国公民的自觉纳税意识还不强，税收遵从度仍不高，房屋租赁业税款的征收，不在以票管税的范围之内。目前，很多房屋租赁方和承租方在租赁活动中不使用发票。不少承租人由于碍于出租方情面，或者害怕出租人将税负转嫁给自己等原因，往往在支付租金时不向出租人索取发票。为了达到少缴税款的目的，有的纳税人制订阴阳合同等方式逃避缴纳税款；有的租赁双方不签订租赁合同，对租赁关系和租金进行口头约定，不交税款；有的名为联营，实为出租，即出租人与承租人签订联合经营合同，对外的名义是联营，而实际上则是租赁关系。另外，还有一些纳税人采取更改合同当事人的方式逃避纳税。即通过将不在本地常住的个人作为租赁合同出租方的方式，使税务机关在征收时找不到纳税人。再加上出租房屋纳税人普遍存在“法不责众”的心理，习惯于找熟人托关系，偷逃税收无所顾忌，即使被税务机关查处，房屋租赁业偷逃税按照税法规定处理的案例非常少有。

4.缺乏协调机制，征管力度不够。一是各政府部门协作机制不完善。据了解，许多地方的房屋租赁活动未纳入政府管理范围，房屋租赁市场缺乏有效监督和管理。不少地方与房屋租赁管理有关的部门，如公安、房管、市场监督等部门没有与税务机关建立行之有效的协作机制，未能形成齐抓共管的合力，无形中增大了房屋租赁业的管理成本。二是房屋租赁中介力量尚待发挥。新形势下，房屋租赁中介经营比较活跃，生意比较红火。有的地方实行出租房屋税收委托房屋租赁中介代征，由于没有建立起强有力的激励机制、体制予以保障，也并未获得理想成效。三是在房屋租赁业税收的收缴上，税务部门移交的案件数量非常少，司法机关介入也不够，对房屋租赁业税收违章违法行为处罚力度不到位。

二、加强房屋租赁业税收征管的建议

1.完善制度设计，规范税款征收。一是合并税种。将房屋租赁业税收管理涉及的增值税、房产税、个人所得税、城镇土地使用税合并征收，涉及房屋租赁的增值税、房产税、个人所得税、城镇土地使用税法定不再单独申报。二是定率征收。对房屋租赁业实行综合征收率的征收管理办法，设计合理的房屋租赁业税收综合征收率，建议选择在10%-15%之间。三是动态管理。充分考虑房屋租赁业收益市场的实际情况，对于综合征收率采取动态调整，使得税负水平和房屋租赁业收益相匹配。四是分类施策。对企业、单位出租房屋的，个人将自住房屋、私有房屋出租的，以及房屋中介企业等，实施不同的征收方法。鼓励财务核算规范的企业、房屋租赁中介按照现行税法自行计税申报，不实施综合核定征收率征收。

2.加强平台建设，强化信息交换。一是强化信息采集。税务机关应对当地房屋出租户及经营等情况逐一进行调查摸底，并将全部信息数据输入计算机，建立征管档案信息库，这样可以彻底解决纳税人难找的问题，实现纳税人信息动态管理。二是加强信息交换。按照建设部门制定的房屋租赁管理办法，要求租赁双方必须签订统一的租赁合同并报税务机关备案；市场监督部门在办理营业执照时，要求承租经营的企业和个人须提供房屋租赁合同等有关资料，并定期向税务机关通报情况；房管部门对从事房屋租赁的单位和个人按照规定核发房屋出租许可证书，并及时与税务机关沟通信息；公安部门定期与税务机关交换出租房屋动态信息。三是加快涉税信息交换平台建设。争取地方政府支持，加强与房管部门协作，拓展房管部门房地产信息系统功能，通过信息平台开展房屋租赁业涉税信息的信息交换、比对、传递和反馈，提高工作效率。

3.提高纳税意识，强化征收管理。一是加强政策宣传。运用“明白纸”、网络、自媒体等多种形式按照税法相关具体规定，将征税范围、纳税人、税率、应纳税额及计算方法等主要内容印发给房屋租赁业纳税人。二是加强纳税辅导。通过召开税收政策法规辅导会，举办税收专题讲座等方法，搞好专业性宣传，及时解答房屋租赁业纳税人关注的重点和热点问题。三是提高思想认识。房屋租赁业纳税人要从根本上转变税务机关管理不严而不积极缴纳的错误观点。四是加大打击力度。严格执行《税收征管法》有关规定，定期开展房屋租赁业税收专项治理，公开典型案例，加强反面宣传，产生震慑效应。

4.强化部门协作，建立长效机制。一是联手制定管理制度。争取地方政府的支持，与公安、城建等相关部门联手制定管理制度，对房屋租赁市场实施规范化管理。二是建立协税护税机制。对无证出租房屋者，应由公安、房管等管理部门进行处罚。同时，对不能提供《房屋租赁合同》和租金结算发票的租赁者，由税务机关按照《税收征管法》和《发票管理办法》中的有关规定进行处罚，以全面规范房屋租赁市场。三是实施专项管理。税务机关应联合相关部门，通过实施税源调查、加强纳税专项评估等方式对租赁业实施专项管理，以此强化房屋租赁行为的税收征管。四是建立委托代征体系。依法委托房地产管理、街道办事处、社区及房屋租赁中介等部门代征房屋租赁税款，由财政部门依法返还手续费作为代征费用。同时，建立激励机制，引导出租方借助代征单位积极开展房屋租赁业的税收申报缴纳。

作者：王理生