集团土地增值税税收筹划研究

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摘要：对于房地产行业来说，土地增值税是一个很大的税种。房地产属于开发时间长、资金回收慢的行业，合理、合法地进行税收筹划以及解决资金问题至关重要。此外，采取合理的方式最大限度地减轻房地产企业的税收压力，还可以较大程度地提升房地产企业的资金效益，进而促进房地产行业长期良性地发展。为此，文章在剖析“营改增”政策落实后对房地产企业税收方面的重要影响的基础上，就目前的行业税收筹划及清算问题给出了相关意见，以便更好地解决房地产企业税收难题，进而提高房地产企业的资金使用效益。

关键词：土地增值税；房地产行业；税收

近年来，国家越来越重视房地产行业的发展并进行宏观调控，还出台了很多政策，使得房地厂行业的竞争越来越激烈。我国房地厂行业开发有长时间的建设期，早期阶段的资金投入大，并且由于政策的不断变化，房地厂企业也要不断更新其税收筹划，使其纳税负担降到最小，在合理合法的基础上规避风险，使国家的房地厂行业能实现企业价值和效益的最大化，不断促进企业快速发展。在地产开发企业的各种税种中，土地增值税至关重要，根据调查显示：2007年国家土地增值税税收金额为403.10亿元，2008年税收金额达到537.43亿元，2009年增长至719.56亿元，而2016年国家的土地增值税税收收入高达4212.19亿元。重庆作为房地产税的改革试点，在一定程度上代表了房地厂行业的经营状况，而重庆的JK集团在房地产行业发展迅速，在重庆市起到带头作用。文章主要研究了JK集团的成功之处，借鉴其宝贵经验，并且收集重要信息，把JK集团作为一个关键点，对关于企业的土地增值税税收筹划进行研究。

1“营改增”的逐步落实对房地产行业的影响

1.1土地增值税可扣除项目受限

近年来，由于国家在逐步落实“营改增”政策，这些政策影响了很多的房地产企业，企业也要不断做出调整以适应政策的变化。房地产企业的可扣除项目与以往相比发生了很大的改变，具体来看，在以往的营业税收的政策下，原来的营业税是土地增值税可以扣除项目的一部分，实施“营改增”政策后，国家明确规定：土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，这个规定虽然减少了重复收费，但是也在一定程度上使可扣除的项目有所减少，房地产企业的土地增值税的总体税负有所增加。由此得出，由于“营改增”的实施，限制了房地产企业的税收可扣除项目。

1.2土地增值税预缴税金与增值额变化

在国家实施“营改增”政策后，土地增值税可抵扣项目将会受到由增值税预缴税金和增值额的变化带来的巨大冲击。在未实施“营改增”政策时，房地产行业在进行商品的销售时，采用的是按照价内收入的方法；推行“营改增”政策后，情况由之前的销售收入变为如今的未含增值税的收入，这说明土地增值税的价内税的一部分变成了价外税，在对土地增值税预缴的过程中，其预缴的收入基础也和以前不一样，含税收入变成了不含税收入。如果单看纳税带来的结果，“营改增”政策其实是在降低房地产企业的税额。

2重庆市房地产的特点

重庆市政府在房地产控制方面严格按照规定监督房地产的投资，政府会在把地交给房地产企业后，严格控制不同楼盘，对楼盘的策划进行严格的审批，政府通过这种方式把控房地产行业的建设和开发，以此发挥政府对房地产的调控作用，同时对房地产投资进度进行监督。通过2018年重庆的一系列房地产政策可以了解到，尽管政策环境大体上是宽松的，但可以感受到国家加大了对投机性房地产需求的打击力度，不断完善企业的融资和销售活动。

3JK集团的税收筹划

3.1JK集团的公司简介

JK集团初创于1998年，经过23年的创新发展，如今已成为涉足科技、现代服务等多领域的大型集团公司，在房地产企业具有很高的影响力和竞争力。JK集团实施的主要战略为开拓国家城市群，围绕多城市开展项目进行战略性布局，现有的业务已经拓展到23个省市，其规模也在迅速扩张，公司也在不断提高效益。JK集团拥有2000多亿元的总资产，企业职工达2.4万余人，2018年销售收入超过1000亿元，销售面积在同行业中排名前十，超过1000万m2。

3.2JK集团土地增值税的税收筹划建议

（1）从收入角度进行税收筹划。合理分解房地产的销售收入，如有部分房地产企业把装修和购房区别开，将其分成两个不同的版块进行核算，使装修业务所产生的费用成为一个独立的整体，使其从房地产销售中分离出来。这个前提是不改变扣除的金额，通过分开装修和销售，可以使转让收入更少，以此减少土地增值税额。按照土地增值税的通用公式，可以达到减少税额的效果。通常情况下,在房产出售的过程中，企业会对毛坯房进行维护和装修，在出售之前会安装一些设备，这就表明在出售的价格中包括了装修费用，这也可以成为税收筹划的一个切入点。房地产企业如果对设备的维护和安装以及室内装修单独进行核算，这一部分产生的收入则是劳务收入，而劳务收入不纳入土地增值税的计算，从而使土地增值税的税率税基和税负下降，收入减少，最终完成土地增值税的税收筹划。①设立一个新的装修公司，该公司主要负责装修企业开发的房产；②JK房地产企业与购房者签订毛坯房销售合同，同时约定装修服务将由所属房地产开发公司旗下的装修公司提供；③购房者和JK集团旗下的装修公司之间签订装修合同。下面用新设立一个装修公司的方法对JK地产进行有关普通住宅方面的税收筹划。JK集团有一个地产项目，该项目名为JK空港城，该空港城的地理位置优越，坐落在重庆市渝北的空港新城，建筑面积为410835m2，共有2760户房屋，按照目前的10970元/m2的均价，空港城的普通住宅会产生4506859950元的销售收入，其中，室内的维护和装修与安装设备费用为207471675元，均价为505元/m2。筹划方案：JK集团新设立一个装修公司A，并且和购房者签订装修合同，合同价格为800/m2，装修的总销售收入为800×410835=328668000元。进行税收筹划前，普通住宅有以下几个项目的加计扣除：取得土地所有权的金额为1380000000元；土地开发成本为207471675+1023650000=1231121675元；土地开发费用为（1380000000+1231121675）×10%=261112167.5元；转让房地产有关的税金为325645000.87元；财政部规定的加计扣除20%的部分为（1380000000+1231121675）×20%=522224335元；因此，土地增值税的增值税额为786756771.63元；增值额未超过扣除金额50%的部分适用税率为30%；土地增值税的应纳税额为786756771.63×30%=236027031.489元。通过计算可以得出筹划前土地增值税的应纳税额为786756771.63×30%=236027031.489元；清算后利润为786756771.63-236027031.489=550729740.141元。筹划后，JK集团可以注册一个新的装修公司，注册为小规模纳税人，该装修公司与购房者签订装修合同，合同价格为800元/m2，产生的总收入为800×410835=328668000元。同时，JK地产与购房者签订销售合同，合同金额为（4506859950-328668000）÷410835=10170元，总销售收入为4178191950元。通过计算可以得出，JK地产的土地增值税应缴税额为230580585元；清算后利润为768601950-230580585=538021365元。新的装修公司A的装修收入为800×410835=328668000元；装修成本为207471675元；因为为小规模纳税人，应交增值税为328668000×3%=9860040元；税金及附加为9860040×（7%+3%）=986004元；利润为328668000-207471675-986004=120210321元。新的装修公司A筹划后的总利润为120210321+538021365=658231686元，相比于筹划前增加的利润为658231686-550729740.141=107501945.859元该方案的关键点是把收入进行分散以降低增值额，装修公司获得的利润越多时，房地产企业就能减少更多的增值额，经过此清算后的总利润就越大。（2）开发方式的选择。在房地产企业进行税收筹划时，不仅要选择最合适的开发项目，还要选择最优的开发形式。我国现阶段主要有代建、合作建房和自建这三种开发形式。合作建房是指和其他伙伴共同建房，可以各自提供资金或者土地，使用这种方法建房的人，如果商定了以相关的比例进行分房，则在双方用房的过程中可以暂时不用交土地增值税，但是如果以后出现了对房子进行转让或转卖的情况，就要严格按照相关条例进行土地增值税的缴纳，这种方式可以实现双赢。代建房是指客户找到房地产企业，并让其帮忙代建，在项目完成之后，房地产企业需要向客户收取一定的费用。（3）从扣除项目角度进行税收筹划。虽然“营改增”的执行在一定程度上限制了房地产企业的税收可扣除项目，但是根据企业的实际情况，在不违背国家的税收规定下还是能在一些方面进行合理的税收筹划。首先，在不违反政策的前提下转移费用，这样可以增加土地的成本。比如企业在处理会计核算的过程中，可以适当把一些费用归于开发项目中，这样可以使开发总成本增加，进而增加可扣除金额，达到减少土地增值税额的效果。其次，关于如何计算房地产中的利息支出，通常会使用两种方法，第一种是进行贷款，贷款源于商业银行的同一个类别和同一个期限的贷款，可以在最大程度上扣除可扣税额；第二种是扣除掉一定的开发比例，通常可以扣减成本的5%。

4结束语

房地产在开发过程中的各个环节都关系到土地增值税的税收筹划，为此应该根据企业的经营情况进行税收筹划，同时也要确保筹划过程的合理、合法，注重成本效率原则。在降低税负的同时，也要注意对税收筹划风险的防控，不断实现企业效益的最大化。

参考文献：

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作者：李成云 王沙 单位：贵州财经大学