房地产企业税收筹划浅谈

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摘要：房地产行业规模持续扩大的同时，国家针对房地产市场的调控力度也随之加大。随着政府部门提出的房住不炒概念的提出，商业银行不仅加大了对个人房贷的限制和监管力度，同时针对房地产企业贷款的限制条款也越来越多。面对空间巨大的生存压力和挑战，绝大多数规模较小的房地产企业都出现了资金链断裂的问题。所以，怎样才能有效降低房地产企业经营成本，提高企业的风险防控水平，推动房地产行业的健康可持续发展，是当前新经济常态下我国房地产行业面临的首要问题。分析房地产企业在实施税收筹划策略时出现的问题，并以此为基础制定切实可行的应对策略，为我国房地产行业的有序发展保驾护航。文章主要是就房地产企业税收筹划进行了分析与探讨。

关键词：房地产企业；税务筹划；问题；措施

作为新经济常态下的房地产企业来说，必须紧跟市场经济发展的脚步，做好税收筹划、税务风险防范工作才能确保企业在激烈的市场竞争中始终处于有利的位置。随着房地产企业深刻认识到，要想有效提升企业的盈利水平，企业必须从税务筹划方面着手，严格按照国家颁布实施的税收政策，优化和完善企业的税收筹划体系，才能最大限度地降低企业经营发展过程中的税负压力。

一、房地产开发企业实施税收筹划问题

（一）重要性认识不到位

虽然越来越多的房地产企业都已经认识到了通过税收筹划的方式，提高企业经营效益的重要性。但是就目前来说，仍然有部分房地产企业在经营发展的过程中，不仅未能认识到开展税收筹划工作的意义和价值，而且也没有投入过多的精力开展这一工作。对于房地产企业来说，税收筹划工作是促进企业经营管理水平的重要手段，正是因为税收筹划工作与企业的经营、收益、税收金额、企业未来发展等各个方面都存在着直接或间接联系。所以，房地产企业在经营发展的过程中，应该在合理分析税收政策的前提下，制定科学合理的税收筹划策略，发现和解决企业经营发展过程中存在的问题，促进企业内部管理水平的有效提升，确保企业长期可持续发展目标的顺利实现。［1］

（二）房地产企业税负较重且种类多

房地产企业开展的各种经济活动中，涉及了企业所得税、增值税、土地增值税等数量众多的税收项目。由于这些税收项目贯穿于房地产企业所有的业务活动中，再加上不同计算方法对企业税收产生的影响也各不相同，所以房地产企业长期以来始终都是税务机关监管的重点行业。作为新经济常态下的房地产企业来说，必须紧跟市场经济发展的脚步，制定科学合理的税务筹划策略，才能最大限度地减轻企业经营发展过程中面临的税务压力。

（三）税收政策变动较大

针对当前房地产行业税收政策仍需不断更新的现状，房地产企业必须根据自身经营发展的实际情况，通过开展高效税收筹划工作的方式，规避企业经营发展过程中可能遇到的税收风险。

二、强化房地产开发企业土地增值税筹划对策

（一）明确筹划目标

房地产企业的税务筹划工作人员不仅要掌握丰富的专业知识和较强的综合能力，而且还需全面的了解和掌握税收筹划政策的相关内容，才能胜任税务筹划工作提出的要求。所以，房地产企业为了达到有效提升土地增值税税收筹划科学性与合理性的目的，必须根据企业自身发展的实际情况明确企业税收筹划的目标，针对税收筹划工作的特点，在相关法律法规允许的范围内开展税务筹划工作，才能在有效减轻企业税负的基础上，提高企业的经营利润，为企业的发展壮大打下坚实的基础。［2］

（二）利用优惠政策进行合理筹划

国家颁布实施的税收政策明确规定了，纳税人在出售普通标准住宅时增值额不超过20%的，减免土地增值税。反之如果增值额超过20%则必须根据相应税收政策缴纳土地增值税。所以，房地产企业必须切实做好以下几方面的工作，才能真正地享受到国家实施的免交土地增值税优惠政策。首先，设置合理的销售价格。房地产企业在开发普通标准住宅项目前，必须深入市场调查行业发展的实际情况，准确预测房地产行业发展的趋势，然后根据企业自身发展需求，设定合理的销售价格，才能达到将普通标准住宅增值额限制在20%范围内的目的。其次，加大项目增值额控制的力度。房地产企业在经营过程中，应该根据企业自身发展实际情况，处理房地产项目的增值额。比如，根据企业经营发展需求追加项目开发过程中的土地征用、建筑施工、拆迁补偿等开发成本，提高项目开发增值率控制的效果。最后，采用分别核算的方式，准确核算方面增值额。根据住宅和其他类型房地产项目做好成本费用的归集管理工作。比如，如果房地产企业开发的项目中既有住宅，同时又有商铺、地下车库等其他类型的房地产项目时，房地产企业必须在项目前期规划时，合理区分不同类型的房地产项目，同时采取相应的措施将普通标准住宅增值率控制在20%以内，才能在享受普通住宅免税政策的前提下，才能达到有效减轻企业土地增值税税负的目的。

（三）加强增值税专用发票管理

国家实施的“营改增”税收政策，要求房地产企业在开发房地产项目时，必须合理使用材料采购各个环节取得的进项税发票进行相应的抵扣。因此房地产企业在材料采购环节能否顺利却增值税专用发票是决定企业税负水平高低的关键。一般情况下，房地产企业在施工材料采购环节，经常采取分期付款结算方式，保证企业取得的增值税发票可以及时用于企业进项税的抵扣。假如企业采用预付或赊购结算方式采购施工材料采购付款方式，那么企业在材料采购款未结清前，房地产企业则无法获得增值税专用发票，更不能进行进项税的抵扣。针对这一情况，房地产企业应该尽可能地采用集中采购的方式，提高原材料采购价格方面的优势，保证企业顺利取得增值税专用发票。［3］

（四）合理选择上游纳税人

房地产企业在经营发展过程中，选择的上游供货企业的纳税人身份对企业进项税抵扣工作能否顺利完成有着决定性影响。假如在报价相同的条件下，房地产企业应该根据企业经营发展的实际需求，选择具备一般纳税人资格的企业，作为上游供货服务商。假如货物与劳务提供方两者均为一般纳税人是，要求房地产企业应该按照税收政策的规定分别活动13%、9%、6%等几档税率的增值税专用发票。假如货物或劳务提供方属于小规模纳税人时，并在代开申请通过后，房地产企业才能按照要求获得3%的抵扣率。由于小规模纳税人的征税率低于一般纳税人抵扣税率，再加上小规模纳税人采取的是由税务机关代开增值税专用发票的税务管理方式，这种委托代开方式，不但推迟了房地产企业及时利用增值税专用发票进项税额抵扣的时间，同时导致企业经营发展过程中出现了资金占用项目开发成本的现象。另外，房地产企业为了保证企业的经营效益，应该采取将上游建筑业务与企业其他业务合理分离的策略，以便于房地产终端销售公司在经营过程中，可以采取购入的方式，顺利获得建筑公司的劳务进项税地勘，降低房地产企业缴纳的增值税税额，促进房地产企业经营利润的有效提升。［4］

（五）利用进项税抵扣额

“营改增”政策实施前，房地产企业在缴纳营业税时，已经按照政策将精装房开发产生的材料、人工等相关费用全部计入到房屋建设成本中，所以在房屋销售过程中不能将其用于进项税的抵扣。营改增政策全面实施后，房地产企业开发精装房产生的材料费用、人工成本等必须按照相关规定在顺利取得增值税专用发票后，才能用于进项税的抵扣工作中。比如，房地产企业的精装房装饰中配置的家具家电，房地产企业必须在购买过程中，按照13%的基本税率取得上游供应商提供的增值税专用发票用于进项税抵扣。随着精装房正式进入到销售环节后，房地产企业应该及时将装饰费用、家具家电款等成本全部计入到房价销售额中，然后按照销售不动产9%计算销项税，才能确保房地产企业在精装饰销售环节顺利获得额外的4%抵扣率。

（六）健全风险防范控制体制

首先，房地产企业在开展税收筹划工作时，必须严格地按照要求贯彻落实风险防范与控制体制等内容，建立符合企业长期可持续发展要求的风险防范与控制制度，提高企业的风险控制水平和能力。合理运用综合税收筹划措施，开展风险分析和研究工作，制定具有针对性的风险防控策略，才能让税收筹划策略在企业经营发展过程中的作用充分发挥出来。其次，房地产企业在开展税收筹划工作时，应该加强税收筹划人员风险防控意识培训的力度。由于税收筹划人员是房地产企业税收筹划工作顺利开展的关键，其专业能力和筹划水平对企业税收筹划工作开展的效果起到了决定性影响。最后，房地产企业必须充分重视培养税收筹划工作人员道德素养的重要性。由于税收筹划人员的道德素养是决定企业风险防控工作效果的关键，只有工作人员具备了较高的道德素养，才能确保企业税收筹划风险防控目标的顺利实现，提高房地产企业的经济效益，为我国房地产行业的健康可持续发展保驾护航。［5］

三、结语

总而言之，房地产企业在不断发展的过程中，必须紧跟市场经济发展的脚步，做好企业税收筹划的相关工作。通过开展税收筹划不仅有助于企业税收筹划效率的有效提升，而且减轻了房地产企业的税负负担。所以，房地产企业在经营过程中，必须在掌握税务筹划风险的前提下，合理运用科学合理的风险防范和控制策略，提高企业的税收筹划综合能力和水平，充分发挥税收筹划工作的作用，提高企业经营发展水平和效率。

参考文献

［1］胡芳，罗鸣.房地产企业税收筹划［J］.特区经济，2011（3）.

［2］范宾.房地产企业税收筹划［J］.企业导报，2009（7）.

［3］王立.房地产企业税收筹划风险探析［J］.会计之友，2012（9）.

［4］李寿山.新时期房地产企业税收筹划的风险及防范的综合分析［J］.商，2013（4）.

［5］邱灿辉.房地产企业税收筹划的风险和防范措施［J］.商讯，2019（29）.

作者:刘顺安 单位:湖北广播电视台