房地产企业税收筹划论文

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一、房地产项目决策阶段的税收筹划

（一）借款费用资本化的选择

根据《国税发【2009】31号》规定，企业在所得税的税前扣除项目中不包含资本化借款费用，也就是说，发生在成本对象完工前的借款费用不得在企业所得税前扣除，之后发生的借款费用可以作为财务费用直接在企业所得税前扣除。所以，房地产开发企业对于完工时间不同的项目，其成本一定要单独核算，这样对于完工时间较早的项目来说，其后发生的借款费用就可以在企业所得税税前进行扣除，从而减轻了企业所得税的负担。

（二）建筑合同订立的选择

在与施工企业签订合同时，会涉及到许多的税务问题，如果处理不当，就会产生过高的税负，因此签订合同的过程一定要进行周密的筹划，以降低房地产开发企业的成本支出。这里需要抓住的关键问题就是，税法规定，项目建设过程中，施工企业购买的设备价款需要缴纳营业税，而开发企业提供的设备则不需要缴纳营业税，这就为税收筹划提供了可能性。如：施工企业购买设备，设备价款包含在施工合同总金额中，这样，合同金额增加了，即施工单位的收入增加了，但是同时施工企业为购买设备也增加了成本，实际上利润并未增加，只因合同金额增加，而导致了营业税负担的加重，施工企业势必会把增加的负担转移给房地产企业，实际上增加的还是房地产企业的税收负担。

二、房地产项目销售阶段的税收筹划

（一）成立专门的销售公司

房地产公司成立销售机构可以少缴企业所得税和土地增值税，这是因为，依据税法规定，房地产开发企业支付给销售公司的佣金可以在土地增值税前扣除，因此成立销售公司能够有效地规避企业所得税和土地增值税。

（二）通过签订装修合同将销售收入进行分解

通常情况下房地产开发商对精装修房的定价有两种方式，一种是将精装修的价格包含在房屋的销售价格内，即销售收入由毛胚房的价格和装修费用共同组成，房地产开发公司与购房者一并签署购房合同;另一种是房屋的销售价格不包括精装修的价格，即销售收入就是毛胚房的价格，房地产开发公司先与购房者以毛胚房的价格签署购房合同，再与购房者单独签署装修合同。前者我们称之为合并定价方式，后者我们称之为分别定价方式。这两种方式的税收负担水平是否相同呢?对于合并定价方式，房地产公司应按总的销售收入一并缴纳营业税和土地增值税，装修费用虽然可以税前扣除，也不存在增值额，但税法规定，土地增值税采取预先征收的方式，因此其实装修价格也缴纳了部分的土地增值税。对于分别定价方式，房地产公司应以毛胚房的价格作为销浅谈加强对房地产企业销售收款管理与监控售收入缴纳土地增值税和营业税，精装修的合同收入不需缴纳土地增值税，如果房地产公司与购房者签订的装修合同金额和房地产公司与装修公司签订的装修合同的金额相同，即营业额为零，也不需要缴纳营业税。

（三）严格区分代收收入

代收收入，顾名思义就是房地产公司代相关机构收取的基金和各种费用等。房地产开发企业对于代收收入一定要严格区分开来，必须取得相关机构的发票证明，否则一旦并入自身的销售收入，就会使销售收入增加，从而加重不必要的税收负担。

三、结束语

本文笔者通过对房地产开发的3个阶段，选取典型筹划案例进行分析，有力地论证了税收筹划在房地产企业成本控制中的重要性，房地产企业的纳税管理一定要合理规划，富有远见性，以应对越来越复杂的形势，才能有效、合法地进行筹划，减轻税收负担。

作者：刘宁 单位：北京安联置业发展有限公司