房地产企业新老项目税收筹划问题分析

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摘要：2016年5月1日起的“营改增”，要求房地产开发企业的财务人员需灵活应对国家税收政策的改变，只有对国家相关房地产行业的政策进行深入研究，才能确保企业税负水平目标在合理、合法的范围内。房地产企业进行营改增，规定了2016年5月1日前自行开发的房地产项目也就是房地产老项目，一般纳税人可选择一般计税办法或简易计税办法，但也需满足一定的条件：首选简易计税办法的，想要变更为一般计税办法需在未来三年过后实现。同时也规定了2016年5月1日之后房地产企业新项目必须选用一般计税办法。

关键词：营改增；房地产企业；新老项目；税收筹划

一、“营改增”前的房地产企业老项目税收筹划

房地产老项目有以下两种情况：(1)2016年5月1日前已获得《建筑施工许可证》，其注明了房地产项目的合同开工日期在2016年4月30日前；(2)未在《建筑工程施工许可证》上明确标注合同开工日期或还没有《建筑工程施工许可证》，但允许建筑项目在承包合同注明可在2016年4月30日前开工的。房地产企业老项目可优先选择简易计税办，理由如下：

(一)“营改增”背景下，房地产开发企业老项目可供选用的增值税税率有两档，分别是5％和11％。房地产老项目在营改增后，若选用一般计税办法，其税率将比简易计税办法税率高6％。

(二)由建筑施工企业开具的建安工程发票是主要的房地产开发项目增值税进项税额。因为房地产企业与建安工程签订合同时没有将国税政策变化考虑进来，房地产企业老项目若向建筑施工企业提出开具可抵扣的增值税专用发票的要求，其所适用税率将不再是原来的营业税税率3％，而是已提高的增值税税率11％，毫无疑问，这将加重建筑施工企业税负情况。与此同时，建筑施工企业也会向房地产企业提出增加工程结算价款的要求，这只会使房地产企业的开发成本不降反而上升。如不能顺利处理，容易在建安企业与房地产开发企业之间出现经济纠纷，严重的会导致法律诉讼。

(三)过去十多年里，我国房地产市场呈井喷式增长，房地产价格突飞猛涨，已经上涨了5至10多倍。房地产老项目应选择简易计税法，其税率低，能使企业税负保持在平稳水平上，避免了大幅度增长。房地产企业老项目计税办法选择应充分考虑房地产项目自身的特点。房地产老项目可分为四大类：商业地产、高档豪宅、普通住宅与政府安居工程。1.商业地产与高档豪宅选择简易计税办法，会有较大的增值空间；2.普通住宅和政府安居工程虽其增值幅度小，综合权衡考虑计税办法后，还是选择简易计税办法比较稳妥。

(四)营改增背景下，房地产企业的会计核算难度、工作量等都会大量增加，若选择一般计税办法，增值税核算的工作量、会计核算难度都会有大幅地增加，对会计人员提出了更高的专业知识要求。

二、“营改增”背景下的房地产企业新项目税收筹划

按照国家税务总局的规定，从2016年5月1日起的房地产企业新项目必须适用一般计税办法。(一)一般计税办法中销售额的概念这一销售额的概念完全不同于“营改增”前销售额与简易计税办法的销售额的概念，国税总局规定房地产企业选择一般计税办法计算增值税，其销售额=(全部价款+价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11％)*11％，而当期允许扣除的土地价款=当期销售的房地产面积/该房地产项目的可售面积*支付的全部土地价款。

(二)日常经营活动进行规范，合理取得企业增值税专用发票“营改增”背景下，房地产企业为了抵扣增值税销项税额，达到降低企业增值税应纳税额的目的，需要重新规范企业的日常经营活动，获取增值税专用发票，同时需注意以下几点：(1)积极学习税法。企业增强业务培训，提高企业员工的业务能力，做到人人知晓营改增，最终形成购买固定资产、支付办公耗材获取可抵扣的增值税专用发票。(2)只有建安工程费用与建筑材料取得增值税专用发票，才能抵扣增值税进项税额。建筑施工企业是房地产企业增值税进项税额最大的来源，因此必须在与之签订工程施工合同时，在合同中明确提出建安企业开具增值税专用发票的要求。而建筑材料供应商应按房地产企业的要求出具自行开具或由税务部门代开的增值税专用发票。

(三)适应“营改增”大环境，重构企业经营模式营改增背景下，房地产企业购买的甲供材获得了增值税专用发票，即可抵扣17％的增值税。若继续采用营改增之前的承包方包工包法，建筑企业会选择开具11％的增值税专用发票，使房地产企业的税负大大降低；而已经获得增值税专用发票的房地产开发企业存在少计增值税进项税额的现象，容易使房地产企业增值税税负水平上升。由此可见，房地产企业需重构企业的经营模式，将企业整体税负水平保持在合理范围内，最终实现增值税税负合理与优化。

(四)合理明确地划分新老项目的费用界限，规避涉税风险房地产企业新老项目的计税方法不同，因而在会计核算时应进行严格的区分。房地产新老项目需共同承担的成本费用，且取得的增值税专用发票进项税额，需选用适合的方法进行合理的分摊，转出房地产老项目办法的增值税进项税额。对无法确认是房地产老项目还是房地产新项目产生的费用，由房地产新项目全额承担，予以用相应的增值税进项税额给予全额抵扣的政策。

参考文献：

[1]谢甜.“营改增”政策解析[J].大观，2016.07：193-193.

[2]展云.房地产企业“营改增”税收筹划案列分析[J].市场周刊，2016.

[3]张楠.“营改增”后房地产行业税负变化及税收筹划[J].全国商情，2016.

作者: 房建林 单位：山东海洋发展有限公司