房地产企业营改增下税收筹划建议

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摘要：税收对国家的财政收入及资金规划意义重大，同时也对企业的经营成本及产品定价有重大影响。在“营改增”背景下，房地产企业的经营、建设与发展回收遇到一定的阻碍，其房产价格也会受到影响产生波动。房地产企业经营者，正在需求如何在“营改增”的背景下，通过纳税筹划，降低经营成本，促进企业发展。文章分析了营业税改增值税的政策，明确了“营改增”对于房地产企业的影响，并结合现阶段实际情况，提出房地产企业在“营改增”情况下的纳税筹划的建议。

关键词：“营改增”；影响分析；纳税筹划

税收是以实现国家公共财政职能为目的，由政府机构向公民就财产或特定行为进行强制征收并间接偿还，是国家最主要的财政收入形式。国家取得财政收入的方法多样，如税收、发行国债、收费、罚没等，而税收则由政府征收，取自于民、用之于民。税收具有无偿性、强制性和固定性的形式特征。

一、房地产企业“营改增”

“营改增”是营业税改增值税的简称，是将传统纳税人或纳税企业的营业税转变为缴纳增值税，其最大特点在于降低了征税的重复率，降低企业纳税负担，提升企业纳税积极性。营业税改增值税是党中央、国务院根据我国的经济社会发展形式，从深化改革的总体部署做出决策，其目的在于加快我国的税收体制改革，降低企业税负，提升纳税积极性，促进我国服务业以及科技文化产业的发展，加快产业以及消费水平提升。营业税改增值税后，其主要征税范围在于交通运输业以及现代服务业，现代服务业则包含研发与技术服务、信息技术服务、有形动产租赁服务、鉴证服务等。在营业税改增值税完成后，增值税又增加了抵税率，分别为现代服务业的6%以及交通运输业的11%。增值税已经成为当今世界经济中最主流的税种，它和营业税是两种完全不同的、独立不交叉的税种，它们的征收对象、征税范围、税率等完全不同。在过去一段时间内房地产不动产、劳务输出、无形资产转让都需要缴纳营业税。房地产行业在“营改增”之后，有利于房地产行业的进一步盈利发展以及房价的稳定控制。

二、“营改增”对于房地产企业的影响

（一）“营改增”影响房产企业建设成本

房地产行业隶属建筑工程业，其施工材料选用上，材料来源广泛、种类多，不仅有钢筋、水泥等主要应用建筑材料，还包括一些较为细小的零部件，而这些细小的零部件，采购渠道大多数是个体经营者，而这些个体经营者多数为增值税的小额纳税人，没有专门的增值税所用发票，缺少发票这一重要凭证，建筑企业无法对造价以及纳税额进行扣除，大大提升企业税负。建筑行业属于劳动密集型产业，需要大量的廉价劳动力支出，这些廉价劳动力大多出身于农民阶级，无法提供有效的增值税发票。在“营改增”的体制下，劳务公司会变相将税负推卸到建筑企业上，同时增加房产企业的建设成本。

（二）“营改增”影响房产企业税负支出

我国的房地产行业，长期执行土地的营业税与增值税并行的税收制度。房地产行业具有行业内自己的定价机制，伴随房产开发过程，在征税时会出现复征，并且复征伴随着房产的进一步开发而程度也随之加深，提升房地产企业的税负，阻碍房地产行业的盈利及发展，由于房地产开发商追求利益，房价就会变相提升，导致住房困难。增值税是以产业的增值额作为征税标准，并且要扣除在上一环节缴纳的税款，如果房地产行业纳税统一为增值税标准，则整个房地产行业税负会呈现整体下降趋势。

三、房地产企业在“营改增”情况下的纳税筹划

（一）首先要调整房产的定价及交易价格

一般情况下，通过转让定价手段对纳税筹划进行干涉，其操作的条件式企业能够在不同的地域拥有几家或多家分公司或子公司，并且在各地区税率间存在较大差异。假设企业的其中一个公司单位所在地的税率要相比其他地区所在地的税率高，那么在税率高的地区开设的公司，其生产所应用的相关材料、半成品则会抬高出售价格，致使企业的进货成本、生产成本提升，应用转让定价，将此地区的部分生产利润转让到税率较低的区域，从而做到在成本、总利润、预算不变的情况下，尽可能的减少企业的总税务支出。同样的当税率高的区域向税率低的分公司出售产品，也可以在一定的程度上拉低成本价格，收到材料或产品的分公司要对材料或产品进行进一步的加工与行动，降低产品生产成本，适当提升价格，取得更高的利润。

（二）为工厂或生产单位提供免费或低价的劳务并调整劳务价格

除去对商品的交易，企业内部的劳务提供也关系到企业的生产、纳税以及盈利。企业分公司或分项目之间存在的税率差异，为劳务、劳务对象以及劳务价格的提升存在可能性。税率较高的分公司或行政区域更有意愿为其他分公司或分布提供免费或低价的劳动力，以此方式将高税率区企业的利润转移至低税率区。相等的，如果高税率地区的分公司如果需要劳务支出，也可以向低税率区的分公司申请，并提升支付价格。

（三）对于无形资产进行转让无形资产可以说是企业的重要资产

以及资产的重要组成部分，在跨国公司的世界化经验活动当中，无形资产是众多环节中必不可少的一个重要组成。现阶段，有相当大的一部分跨国公司是依靠无形资产占领的世界市场，其投资项目由最初的公司用地、生产设备、生产资料等有形资产，转化到现阶段的知识产权、肖像、商标、专利等无形的资产。企业内部可以通过公司之间的无形资产转让与共享，实现税负的减轻。

（四）对有形资产进行转让或转变为实际收益

企业之间存在着相互合作与资产转让，因无形资产对于企业意义重大，转出企业预期的转让费用也不会低于资产能够创造的最大价值，无形资产的转让很难在短期内完成。有形资产的转让是企业将闲置的资产，如设备、场地等低价出售给有需要的分公司或其他企业，以此手段为企业带来小幅收益，降低管理支出，降低利润水平，从而达到减轻税负的目的。

（五）提升对营业税改增值税的重视程度与政策学习

房地产企业要加强内部人员管理工作，对有关财务人员或纳税管理人员进行培训指导，公司财务或纳税筹划人要认真学习并掌握“营改增”的相关制度政策，根据有关制度政策制定最有效的核算方式。

（六）做好开发成本的纳税筹划

由于房地产企业的开发工作具备长期性，在这长时间内，将各环节的工程成本以最低限度的进行平均分配，其增值额度即可进行平均抵销，从而达到成本节约的目的。房地产公司的税收筹划，要从工程立项开始，对工程的造价、应用材料、施工周期等进行充分考虑、设计。从实际情况分析，“营改增”政策的执行，不免会为房地产企业的开发提升成本，但是仍要追求纳税成本的最低化，降低“营改增”对于房地产盈利以及房地产定价的影响。

（七）做好材料物资的纳税筹划

在建筑材料的供应或采购环节，为避免部分个体商户将增值税纳入房地产公司应付范围之内。首先，尽可能的要求建筑材料的经营公司或是个体经营户提供发票，并以发票为标准，对采购材料的质量、价格等多方面进行评定、比对，并选择综合评定最优，最符合生产建设需要的经营户进行协商以及合同签订。

（八）营销方式的纳税筹划

我国的房地产销售行业主要接触两个税种，即营业税和土地增值税，简单地来说，房屋土地在一定时间内，单平米价格出现增值且增值幅度较大的情况，那么这块土地的增值率也会随之提升。如果将房产销售分开进行，将实际销售额转移为装修费用，则扩大了税收筹划范围，这是需要降低房产的增值率，从而大大减少增值税的可能。

四、总结

税收是国家的一种主要财政收入形式，税收的税率高低、金额的大小，决定了国家在这一季度内或年度内收入的多少，也决定了未来的收支走向，于此同时税负也关乎到企业生产经营成本。为了降低重复纳税的可能，同时也降低企业税负，党中央、国务院决定实行营业税改增值税政策，以降低企业生产成本，控制市场价格，税率非为6%及11%两种。但对于房地产企业来说，动产与不动产，二者过高的基础价格以及日趋增长的房价，使房地产企业在“营改增”的背景下，发展也遇到阻碍。房地产企业想要加快发展，要充分学习与分析“营改增”政策，加快资金转移以及结构调整，全方位做好纳税筹划工作，从而在“营改增”的税务背景下，求得生存及发展。

参考文献：

[1]寿荣英.浅析“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].财会学习,2016(10).

[2]毛航.“营改增”对房地产企业税收筹划的影响及对策分析[J].财会学习,2016(18).

[3]戚兴国.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策分析[J].财经界,2016(09).

作者:陈文杰 单位:佛山市禅城区房屋安全和房产服务中心