谈房地产项目开发全周期税务管控风险

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摘要：税务风险是每个企业在经营过程中都会遇到的风险，房地产项目因为周期长、投入大，其税务工作更是需要慎之又慎，因为在整个房地产项目周期中不同阶段均存在不同的税务风险，需要企业高度重视。本文对于房地产项目全周期不同阶段中的税务风险进行了解析并提出相应的管控措施，帮助企业将项目的税务风险控制在最低。

关键词：房地产项目；税务风险；全周期；风险管控

房地产行业对全国经济的重要性不可置否，而房地产项目整个周期中业务范围涉及面广，既需要筹资又涉及工程建设以及项目销售，所以在整个房地产项目周期过程中涉及的税种很多，相应地税务工作就比较复杂、税务风险也种类多样。而且不同阶段涉及的税种不一，核算也存在差异，使得每个阶段的税务工作风险点需要单独分析和应对。从项目投资拿地、资金筹集到项目开发建设、开盘销售再到竣工交付和土地增值税清算，在全周期的每个环节都需要关注所涉及的税务工作，包括增值税、企业所得税、土地增值税等多个税种，分析其中存在的风险点并做好事前筹划、事中管控工作，是项十分必要且重要的工作。

一、房地产项目开发全周期过程中的税务风险及管控措施分析

（一）项目竞标过程中的税务风险及管控措施一个房地产项目周期从企业取得建设用地竞标开始，这标志着一个项目的开端。土地的竞拍涉及的金额大、风险点多，是税务检查的重点，而这个环节涉及的税务风险主要是在于竞标过程中土地获得的方式及价格等，如：“招拍挂”方式下了解竞买文件及拍卖公告中对获取土地的相关要求，包括但不限于有关容积率、代建配套、回迁房、保障房、红线外建设支出等；收并购项目中了解项目相关信息、交易模式、交易路径，对目标公司涉税事项风险评估。因为这涉及后续企业所得税、土地增值税中土地价值的计算，成本是否全额税前扣除等，所以对于土地的获取需要做好充足的前期成本计算和税务筹划。对于房地产项目需要关注土地取得的合规性以及价格的合理性，减少因前期拿地为企业带来的后续税务风险。

（二）资金筹集过程中的税务风险及管控措施由于房地产项目整体开发周期长、资金需求量大，因此融资是房地产项目的重要工作之一，而企业可以选择的融资方式、融资渠道有很多种，每种筹集方式的成本和风险也不尽相同。在资金筹集阶段涉及的税务风险，主要是涉及融资成本和费用的税前扣除事项，企业的融资结构和方式的选择对企业利息费用和资金风险有很大影响，企业面临的税负也不一样。而且有关资金融资在计算土地增值税和企业所得税时可作为扣除的金额也有多方面要求，包括能否提供充足的金融机构证明，能否取得合规发票，是否超出扣除限额等。这些工作细节做不到位都有可能带来税务风险。要做好这个环节的税务风险管控，企业需要做好以下相关工作。一方面，企业需要对整体融资方式和结构进行分析研究，使得企业以最低的融资成本费用来获得所需资金，并最大化运用政策减少对土地增值税和企业所得税的影响，决定利息支出的费用化或资本化；另一方面，对于支付的融资利息支出需要取得证明材料，因为计算土地增值税时明确规定能够取得金融机构证明这个条件，对于可扣除利息支出金额算法是不一样的，企业需要根据实际情况分析选择有利于企业的方式来进行应纳税额计算，而且尽可能选择正规金融机构融资以便取得证明。

（三）项目建设及销售过程中的税务风险及管控措施房地产项目的开发建设过程中涉及多个方面和多个环节，需要大量人、财、物投入，其涉及的税务风险点也特别多。其中比较关键的风险点是房产项目的分期核算、合同签订、材料采购发票管理等。一是，根据土地增值税有关规定，不同房产类型其增值率以及适用的税率不同，普通住宅增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税，如果企业开发分期、销售价格确定不合理，可能会造成整体增值率的提升从而抬高企业土地增值税税负；二是，合同签订涉及多个环节，每类合同签订时具体合同条款的约定都有可能成为后期纠纷的起源，合同金额以及合同名称和内容的相符性都需要关注；三是，对于购进材料或资产等进项税的抵扣工作有明确的税法规定，而为了房地产项目收益最大化，取得专用发票的管理以及增值税进项税留抵退回是重点工作，以确保该享受的权利充分享受。要做好项目建设环节的税务风险管控，企业需要重点关注下列工作的开展情况：首先，必须要确保合同条款权责利的明确，规范合同内容，最大限度保护企业的合法权益，避免因合同约定不明而给企业带来损失，以此导致税务风险，同时可以考虑合同按不含税额签订，规避按含税总价交印花税的风险；其次，对开发项目的业态进行合理税收筹划，通过对不同业态种类的税负和收益进行综合测算来决定项目开发批次，合理降低企业税负，而且必须重点测算不同项目的增值率，避免销售价格无效区间和普通住宅增值率跳挡，在确保税收金额核算正确的基础上尽量减低企业税负，以避免因无法区分而从高适用税率进行最后清算；最后，若项目全盘增值税税负率低于预缴税率，考虑提前开具销售发票确认纳税义务时点，避免多缴增值税风险。

（四）项目后期竣工交付及清算阶段税务风险及管控措施在房地产企业项目开发后期，税务机关可要求企业需要进行土地增值税清算，项目竣工交付后按实际利润计算缴纳企业所得税。一是土地增值税清算涉及税额较大，增加企业资金占用的风险，另外一旦企业在土地增值税清算环节工作不到位，会给企业带来诸多影响；二是对于企业所得税的影响考虑不全，过多关注短期利益，而没有考虑到长远发展规划，项目可能会出现前盈后亏，后期出现的亏损无法弥补导致多交税等风险。为了应对此环节的税务风险，房地产企业需要加强相关工作以做好风险管控。一是关注土地增值税清算环节的各项工作，包括开发成本的归集核算、扣除项目的整理筹划、增值率临界点的调整、清算时点的选择等，从这些环节工作的精细筹划来降低土地增值税税负，充分运用免税政策，减少企业税务风险；二是从企业所得税角度做好每个项目的长期规划，均衡每个周期内的利润，如果过于强调刚一开始的高利润会造成企业多缴纳企业所得税，而后期利润下降甚至是亏损则无法弥补，增加了整个开发项目的所得税税负。

二、加强房地产项目全周期税务风险管控的工作建议

（一）建立完善税务风险预警体系要做好房地产项目全周期税务风险管控工作，一套健全有效的风险预警体系是必不可少的。房地产企业应该在对项目全周期过程中各个环节税务风险点研究透彻的基础上，根据与各项税务风险息息相关的指标或事项从中选择预警指标，并依照企业的风险容忍度设置预警警戒线。当日常工作事项触发了警戒线之后及时进行预警，然后企业依此做出反应来降低税务风险的影响。这样不仅可以有效防范税务风险对企业的影响，还能够提高对于风险事项的处理效率。

（二）加强沟通交流，有效管控税务风险一方面，要加强与税务机关的沟通。对于与房地产项目有关事项通过与税务机关充分沟通，及时掌握最新的税法政策以及当地税务机关的有关要求，避免因对政策掌握不准确而带来税务风险。而且也可以帮助企业更好地掌握一些税务工作技巧，提高工作效率。另一方面，加强项目不同环节时企业内部各部门之间的沟通。对于税务风险的管控不仅是税务人员的工作，还需要其他部门的配合协调。而且房地产项目全周期中每个环节是密切衔接的，也就需要加强不同部门之间的信息沟通机制，确保信息互通有无，共同为降低税务风险而努力。

（三）注重税务风险管控人员能力和素养的提升在保证税务工作人员专业性的同时，房地产企业还需要关注具体负责税务风险管控工作人员的专业能力和素养，以确保他们能够及时发现房地产项目中存在的税务风险点，并具有一定的风险预测能力，为房地产项目税务风险管控工作贡献更多力量。

三、结语

房地产项目周期长，在全周期过程中每个环节都有多项业务，涉及税务工作种类繁多、业务复杂，所以需要对整个周期相关税务工作风险点进行研究并制定对应的管控工作措施，做好从项目竞标、建设到对外销售、清算退出全周期的税务风险管控，帮助企业更好地开展纳税筹划，降低税负、提升利润。

参考文献

［1］蔡海燕.如何防控房地产企业的财税风险［J］.会计师，2018（2）.

［2］高翔.浅谈财务管理视角下的房地产企业纳税筹划［J］.时代金融，2018（15）.

作者：王一峰 单位：青岛银盛泰博观锦岸房地产有限公司