房地产税收问题认识思考
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摘要：房地产行业是我国经济及社会发展的重要支撑力量，房地产税收也成为我国税收增长的重要保障。但从我国房地产税收征管实际情况来看，存在房地产税收征管效率低、重复征税导致企业税务负担大、企业偷税、漏税现象频发等问题，严重制约了房地产行业的健康、可持续发展。文章通过树立相关文献了解房地产税收的基本概念与理论，分析了我国房地产税收现状及存在的问题，主要包括房地产税制设计不合理、房地产税征收环节存在漏洞，并结合我国房地产交易与税收情况探究我国房地产税收问题的解决对策。
随着我国社会及经济的发展，公众物质生活显著提升，消费理念及投资理念发生巨大变革，推动了房地产企业的快速发展。同时，在经济体制及政策的影响下，房地产税收在国家总体税收中的占比逐年提升，并且成为地方税收的重要组成部分。从房地产发展的影响层面来看，房地产行业的稳定、持续运转一方面能够依靠其带动周边经济发展的作用切实改善公众的生活状态，满足公众对住房、就业、经济等多个方面的需求；另一方面能够促进公众的多元化消费，继而拉动区域经济的发展。但在房地产行业快速发展的同时也引发了一系列的问题，其一为在炒房、囤地的作用下房地产价格需求高，并形成房地产泡沫化经济，其二为房地产行业涉及税种较多、征税范围广泛，部分企业利用房地产税征收环节漏洞偷税、漏税；其三为房地产税征收管理不到位。机制与制度不完善，税款流失严重。上述问题对房地产行业市场稳定性、可持续性造成了极为负面的影响。近年来，国家加强对房地产行业的监管，并实施一系列政策维持房地产行业市场秩序，例如2019年国家提出房地产行业“三个稳定”发展目标，表明我国正积极借助经济杠杆及宏观政策对房地产行业进行监管与调控。为此，文章从税收手段出发，基于我国房地产税收现状及问题探究增强房地产税征收管理的有效措施。
一、房地产税收的概念及其调节作用
（一）房地产税收的概念房地产税收是指针对房地产经营收益的税收，是与房地产经营相关的一切税收总和。不同国家对于房地产税种的规定有所不同，我国房地产税种主要包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、契税等。与一般的国家性税收相比，房地产税收既具有无偿性、强制性及固定性的特征，也具有与一般国家性税收不同的特性，具体表现在三个方面：其一，税收体系复杂。房地产税收涉及税种较多，不同税种的税率、计税依据等也有明显的不同。同时，房地产经营包含多个环节，不同环节中所设置的税种复杂，因此征收难度较大；其二，税源零散且分布范围广泛。房地产税收中，包含较多零散的税源，以个人房屋出租为例，当前我国用以出租的房屋越来越多，并且多以个人形式出租，对个人房租出租将经营税进行征收时需要耗费大量的人力、物力、财力，并且该部分税收额度较少；其三，税收基础稳定。房地产是不能够轻易移动的不动产，在一定区域内，房产及地产的数量相对固定，因此以此为基础的税收也相对稳定。［1］
（二）房地产税收的调节作用房地产税收的计税依据包括房地产、房地产开发、经营、流转及保有行为等，房地产税收在社会经济发展中发挥着不可替代的调节作用。其一，保证国家的财政收入。房地产税收具有稳定性、固定性、持续性的特征，是国家财政收入的主要来源。同时，从地方税收层面来看，房地产税收中诸多税种都属于地方税，如契税、土地增值税等，同样是地方税收中重要的组成部分，唯有国家财政收入及地方税收稳定，才能保证有足够的资金用于城镇化建设、生态文明建设、公共基础设施建设，继而保证社会的有序运转。其二，促进土地资源合理配置。房地产税收能够调解土地级差收益，通过不同等级土地税额保障土地资源分配的均衡性。同时，房地产税收能够调解收入分配，通过对不同行业、企业、个人制定差异化税率、优惠政策等缩小收入分配差距，继而促进社会资源的公平化分配。其三，完善经济机制。房地产税收属于国家宏观调控经济发展的举措，有助于社会资金的正确流向，并通过健全的房地产税收制度、征收管理办法等打击房地产恶性投机行为，继而促进经济市场的可持续发展。［2］
二、我国房地产税收现状及存在的问题
（一）房地产税制设计不合理我国房地产税制设计不合理主要体现在三个方面：其一，赋税环节分布不均匀。我国房地产流转环节涉及的税种明显多于房地产保有环节，尤其在二手房地产的交易过程中，卖方及买方纳税税种繁多，纳税负担过大，不利于二手房地产的交易。同时，房地产流转环节税负严重也会导致开发企业虚抬房价以减轻纳税负担，但最终税负将会转嫁至购买房地产的企业或个人，继而削弱其购买房地产的积极性；其二，重复征税、交叉征税问题突出。实施“营改增”后，个人及企业在租赁、转让商业性房产时需要缴纳多种税款，例如企业在租赁商业性房地产时，需要缴纳9%的增值税及12%的房产税，各种税种交叉重复导致企业纳税负担加重；其三，计税依据不合理。虽然当前我国对于土地使用税、房产税等房地产税种计税依据做出了明确的规定，但因地方对税法改革理解程度不足、未能充分把握是房地产税收的调控作用，在具体的计税依据设置中依然存在不合理、不科学的问题。以房产税为例，部分地区将房产原值作为自由房产税的计税依据，由于房产原值为固定的房产账面价值，因此不会随着房产行业发展、国家政策变动而改变，一方面削弱了房地产税收的经济调节作用，另一方面可能导致纳税人税负不公。［3］
（二）房地产税征收环节存在漏洞房地产税收涉及税种广泛，税收体系复杂，税务机关难以全面、及时地获取房地产企业相关涉税信息。同时，由于房地产税征收管理不到位，导致征收环节存在漏洞，部分企业则利用该漏洞偷逃国家税款。具体表现为两个方面：其一，企业财务核算能力薄弱、纳税意识匮乏、税法意识缺失。我国部分企业财务核算人员缺乏专业的税收知识，尤其是未能按照权责发生制进行成本核算与汇总结算。同时，部分企业税收法律法规知识匮乏。此外，部分企业为了避免缴纳大量税款故意制造账簿混乱，导致税务机关日常管理及税收检查难度加大。其二，虚开发票。房地产企业“营改增”后，增值税成为房地产税收的主体税种，企业进项税越多，缴纳的税款就越少，部分企业通过虚开增值税专用发票的手段获得更多的进项税额，导致国家税款流失。［4］
三、我国房地产税收问题的解决对策
（一）完善房地产税收制度其一，推进房地产税收立法，以完善的房地产税收法律体系代替原有的暂行条例，以保证房地产税收“有法可依，有法可循，执法必严，违法必究”，继而增强房地产税收的规范性与标准性。同时，适当提高地方房地产税收的决定权，提高地方贯彻落实税法改革的积极性。其二，健全房地产评估制度，明确规定房地产评估的标准、流程、方法等，并建立评估复审制度，由专家对有争议的房地产项目进行评估论证，以保证房产、地产价值评估的准确性，继而为房地产税收征管奠定基础。其三，完善房地产登记制度，细化房地产的登记规则、流程，尤其是对于房地产的跨区域交易，要利用网络、信息技术获取跨区域交易信息，以降低跨区域房地产交易的风险与成本。［5］
（二）加强房地产税收管理首先，从源头上遏制房地产税收管理风险。其一，在对房地产项目税源进行分类的基础上运用“项目+企业”综合房地产税收管理办法，将房地产项目面积、成本收入等关键信息录入金税三期征管系统中，实现对房地产税收的动态化、精细化管理。其二，密切关注房地产企业及其关联企业，重点监督其发票活动，以信息化管理方式核对票面及实际金额，有效遏制虚开发票、虚增成本等行为。其次，加大税收检查力度。其一，对房地产开发项目进行专项检查，重点检查房地产开发企业在关键环节中的纳税行为。同时，对房地产企业上下游相关企业，如施工企业、设计单位等进行联合检查，及时发现税收违法行为。其二，定期在金税三期系统中筛选出欠税金额较大、纳税意愿较低、影响恶劣的企业，将其纳入失信名单中，禁止其进行商业贷款等行为，并在网络上通报该企业相关信息，以此倒逼企业严格按照税法规定进行纳税。［6］
（三）优化房地产纳税服务房地产税收问题的解决一方面需要依靠税收机关完善税收制度、优化征管流程及方法、加强税收管理力度，另一方面则需要依赖企业及个人良好的纳税行为、纳税意识与法律意识。为此，需要进一步优化房地产纳税服务。首先，加大房地产税收制度宣传引导教育力度，通过微信、微博、抖音等新媒体平台拓宽房地产税收法律制度宣传空间，并组织相关活动切实提高个人与企业对房地产税收的遵从程度。其次，改善纳税服务环境，通过提供主动咨询服务、简化纳税流程、减少干预等方式为纳税人营造优质的纳税服务环境，使其主动进行纳税申报。
四、结语
房地产税收不仅是我国财政收入的重要组成部分，也是经济调节的重要工具。当前我国房地产税收存在税制设计不合理、征收环节存在漏洞的问题。为了能够充分发挥房地产税收的经济调节作用，以税收手段促进房地产行业的健康、可持续发展，需要完善房地产税收制度、加强房地产税收管理、优化房地产纳税服务，继而提高企业及个人对房地产税收的遵从程度，切实保障房地产税收水平。
参考文献
［1］刘梦梦，徐萌.我国房地产税基本问题分析［J］.生产力研究，2020（9）.
［2］张平.中国直接税改革的历史逻辑与未来方向——基于个人所得税和房地产税改革路径的分析［J］.山东财经大学学报，2020（5）.
［3］王钰.部分国家房地产税开征背景、目的与征收效果分析［J］.国际税收，2020（9）.
［4］严秋斯.房地产税法建制中“纳税人偏好”之影响［J］.税收经济研究，2020（4）.
［5］牛新琪.我国个人住房房地产税问题研究［J］.营销界，2020（26）.
［6］张涵.房地产税对房价的影响研究［D］.山东大学，2020.
作者：李峰 单位：北京歌华文化发展集团有限公司
