房地产企业“营改增”后税务风险分析

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摘要：“营改增”实施后，房地产企业在主要税种、会计处理、税务筹划等方面发生了一定变化，使得企业面临着较大的税务风险，要求企业必须采取有效的税务风险防范措施，规避对企业经营发展带来的负面影响。本文分析了房地产企业“营改增”后的税务风险成因，提出了加强房地产企业税务风险管理的措施建议。

关键词：房地产企业；“营改增”；税务风险

随着我国税收体制改革的不断深化，“营改增”的实施对企业税务管理提出了更高的要求。对于房地产企业而言，由于房地产企业项目建设周期长，涉税业务复杂，进一步增大了企业税务风险隐患。加之，部分当地产企业管理体制不完善，会计处理不规范，税务筹划方法不当，易使企业面临逃漏税风险或税负不降反增风险，给企业带来经济损失。为解决上述问题，房地产企业必须提高对税务风险管理重要性的认识，构建起完善的税务管理体系。

一、房地产企业“营改增”后的税务风险成因

（一）会计处理不规范。“营改增”之后，房地产企业的会计处理更加复杂，对企业会计利润的影响更加明显，进一步增大了税务风险。具体表现在以下方面：房地产企业会计核算不完善，未能按照会计准则和税法要求准确核算企业有关涉税行为的成本、收入和费用，使得企业申报纳税金额不准确；房地产企业对视同销售行为的会计处理不符合规定，未确认为收入，直接影响增值税、企业所得税以及土地增值税的核算，易产生逃漏税风险；房地产企业缺乏专业的税务会计人员，大部分税务会计对税收政策了解不足，税务风险意识偏差，在税种核算、纳税申报等环节可能存在着差错。（二）发票管理不完善。“营改增”之后，增值税专用发票管理已经成为房地产企业税务管理的重点，直接关系到房地产企业增值税税负的高低。但是，部分房地产企业的发票管理制度不完善，加之企业业务活动的特殊性，增大了发票管理的难度。具体表现为：房地产企业开发项目分散在不同地区，在开发建设过程中的涉税行为较为复杂，使得财务部门很难取得足额的增值税进项发票，易使企业面临着税负不降反增的局面；部分房地产企业在项目建筑阶段向小规模纳税人购入原材料，这些小规模纳税人无法提供增值税专用发票，大幅度减少了企业可抵扣的增值税进项额，使得一些企业铤而走险虚开增值税发票，给企业带来了逃漏税风险。（三）税务筹划方法不当。“营改增”之后，房地产企业税务筹划工作的复杂程度更高，需要同时兼顾多种因素进行利弊权衡，才能保证税务筹划方案为企业带来最大化的税后收益。但是，部分房地产企业的税务筹划方法选择不当，使得税务筹划未能考虑全局因素。如，房地产企业在原材料采购中，倾向于与原材料价格相对较低的供应商合作，这些供应商往往都是小规模纳税人，使得企业只考虑到眼前利益，而忽视了从进项税抵扣等因素出发，权衡一般纳税人与小规模纳税人的选择，给企业带来经济损失；在税务筹划中，企业税务筹划人员对税收优惠政策理解有偏差，在一些涉税事项上采用了不适用的税收优惠政策，使得筹划方案引起税务机关的关注，易引发税务风险。（四）税务风险点增多。在“营改增”背景下，房地产企业在项目实施过程中面临着的税务风险点也随之增多，若企业在项目实施各个阶段没有按照税法规定处理好涉税业务，则会给企业带来经济损失风险。具体表现为：企业在取得土地阶段为了增大成本，虚增拆迁户数和征地支出，以达到少缴纳企业所得税的目的；企业在项目施工阶段通过关联方企业购进原材料，提高原材料价格，虚增项目成本；企业在销售商品房阶段，没有按照规定对停车位销售、赠送建筑面积、客户定金等销售行为纳入到销售收入核算范围，导致增值税销项额减少。

二、房地产企业“营改增”后的税务风险防范措施

（一）完善涉税业务流程。房地产企业要完善涉税业务流程，建立起适应“营改增”环境下的税务管理体系，规范财务会计处理，确保企业有效规避税务风险。具体措施如下：其一，提高税务管理意识。房地产企业管理层应提高税务风险意识，调动起全员参与税务管理的积极性，设立专门的税务管理部门，配备专业的税务管理人员，合法合规地处理各项涉税业务，降低企业税务风险。其二，规范税会核算。房地产企业税会人员要严格按照会计准则和税法做好会计核算和税务核算工作，明确税会之间的差异，做好纳税调整。同时，税会人员要准确核算视同销售行为产生的收入，将其纳入到涉税业务中，有效规避税务风险。（二）加强发票管理。房地产企业要加强发票管理，建立健全发票管理制度，为足额抵扣增值税进项提供依据，有效规避企业税务风险。具体措施如下：其一，加强发票日常管理。企业财务部门要加强增值税专用发票的日常管理，当收到增值税专用发票时，应对发票中的公司名称、税号、日期等内容进行核对，若发现有误之处，必须及时与发票开具方进行沟通，采取补救措施。在发票开具过程中，财务人员要认真核对票面信息，不得虚开发票。同时，财务人员在取得发票后要在规定期限内做好发票认证工作，避免发票认证过期导致无法入账抵扣增值税进项。其二，完善发票流转制度。房地产企业要在增值税专用发票流转过程中保证发票完好无损，做好销售部门、财务部门等相关责任部门的签收记录，一旦在流转中发现问题，要及时联系上一级部门解决问题。（三）做好税务筹划工作。在“营改增”背景下，房地产企业要将企业所得税、增值税和土地增值税作为税务筹划的三大税种，加强对三大税种的税务风险防控能力。具体措施如下：其一，企业所得税筹划。房地产企业可采用收入递延、分期转移房屋所有权等方式达到递延缴税时间点的目的。同时，企业还可针对准许扣除项目进行筹划，充分利用营业收入与业务招待费准许扣除最大额度的临界点进行筹划，降低企业所得税税负。其二，增值税筹划。房地产企业可通过扩大进项税额抵扣的方式进行增值税筹划。如，企业尽量选择一般纳税人合作，在采购大批量原材料时获取足额的进项发票，降低企业增值税税负。其三，土地增值税筹划。企业在同时开发普通住宅和非普通住宅项目时，可采用单独核算的方式进行土地增值税筹划，并且还要充分利用普通住宅土地增值税率低于20%免征税的税收优惠政策制定筹划方案。除此之外，房地产企业在税务筹划过程中要加强与主管税务机关的沟通，使税务机关认同企业的税务筹划方案，避免因企业与税务机关对同一税法政策理解不同而产生税务筹划方案失败的风险。（四）强化关键风险点控制。房地产企业应加强对房地产开发项目实施过程中各个关键税务风险点的控制，消除逃漏税隐患，确保企业各项涉税业务的处理合法合规。具体如下：一是在土地取得阶段，企业应在签订合同时缴纳印花税，交割土地时缴纳城镇土地使用税。企业还要避免重复计入成本，不得采用人为增大会计成本的方式少缴纳企业所得税；二是在项目实施阶段，企业要规范项目成本计量，不得虚开发票，不得造假材料采购价格，以免引起税务机关稽查，认定企业是逃漏税行为；三是在房屋销售阶段，要按照规定对预售收入、停车位销售、精装修部分收入、客户定金等涉税业务进行核算入账，保证增值税销项计算准确，不得少申报收入；四是在项目清盘阶段，企业要准确界定商业性用房与普通住宅，按照规定缴纳增值税和土地增值税。

三、结语

房地产企业要在“营改增”背景下加强税务风险管理，准确识别税务风险关键点，将会计处理、发票管理、税务筹划以及项目建设环节的税务风险控制作为企业税务风险管理的重要内容，逐步构建起完善的税务风险管理体系，确保企业在依法纳税的前提下不断提高企业税务筹划水平，有效降低企业税负，促进企业稳步持续发展。

参考文献

［1］吴侃.“营改增”对房地产开发企业财务影响分析［J］.财会学习,2017（18）.

［2］毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析［J］.当代经济,2015（11）.

作者:慎凤 单位:成都华宇业瑞房地产开发有限公司