房地产企业税务筹划策略分析

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摘要：近年来，受国家“去库存”、限购以及“营改增”等各项宏观调控政策的影响，房地产企业外部经营环境发生了重大变化，盈利空间被挤压，流动性不足，经营风险趋于高位。因此，部分房地产企业试图采用税务筹划等内部管理手段，来改善自身的盈利能力和流动性。在此背景下，本文从分析研究房地产企业税务筹划的积极意义出发，结合房地产企业的前期准备、项目开发、销售以及清算等不同阶段，提出具体的税务筹划策略，然后提出一些确保房地产企业税务筹划策略实施的保障措施。希望能够对房地产企业有效降低税负、控制涉税风险，提供有益参考。

关键词：税务筹划；房地产企业；风险；策略

一、税务筹划概述

税务筹划主要是指企业在遵从国家相关税收法规的前提下，对生产经营管理进行分析、规划和决策，充分利用各项税收优惠政策，使企业实现整体的税负最低、效益最大的财务管理活动。全局性、目标性、事前性以及合法合规性是税务筹划需要遵循的基本原则，而递延纳税、利用税收优惠政策、扣除技术筹划以及发票管理筹划等，则是税务筹划常用的四种筹划方法。

二、研究房地产企业税务筹划的积极意义

由于房地产企业普遍存在资金密集、项目开发周期长、涉及的税种多以及易受国家宏观调控政策影响等特点，因此研究其税务筹划更具积极意义。一方面，能够充分提高房地产企业的依法纳税意识，减少税收违规行为和涉税风险，即进行税务筹划是建立在对相关税收法规较为熟悉的基础上所实施的合法合规行为。从这个角度来说，进行税务筹划客观上能够提升房地产企业的依法纳税意识，降低偷漏税等违规行为以及涉税风险；另一方面，可以有效降低房地产企业的税费负担，缓解流动性不足的风险，即房地产企业的开发周期长、资金使用规模较大、需要负担的税费绝对额较大。进行税收筹划，能够减少或者有效延缓税费资金的流出量和流出速度，在缓解自身资金短缺压力的同时，充分利用了这部分资金的使用价值。

三、房地产企业实施税务筹划的策略

从房地产企业运营管理的实务来看，其运营管理总体上可划分为项目前期准备、开发建设阶段、销售阶段、保有阶段和清算阶段，为便于分析，本文在探讨其具体税务筹划策略时结合这五个阶段来进行：

1.项目前期准备阶段的税务筹划策略在项目前期准备阶段，房地产企业可选择的税务筹划策略主要有：一是在规划过程中考虑利用装修房来进行税务筹划。即在对项目开发进行规划时，可以考虑增加装修房，利用装修材料采购过程中获取的可抵扣增值税进项税发票，来降低企业的增值税税负；二是对利息费用的扣除方式进行规划和选择。即房地产企业在计算土地增值税的扣除项目时，利息费用的扣除方式有两种，一种是据实扣除，一种是不计算应分摊利息支出，扣除方式的不唯一给房地产企业带来了一定的筹划空间。即当企业向金融机构借贷了大量资金且能够提供贷款证明，并且利息费用支出总额超过了开发成本和土地使用权金额总和的5%时，则可以选择据实扣除的方式，以降低土地增值税的税负；反之则应选择开发成本和土地使用权金额总和的10%以内计算扣除方式来进行节税。

2.开发建设阶段的税务筹划策略房地产企业在项目开发建设阶段可选择的税务筹划策略主要有：一是选择建筑公司。即在“营改增”之后，房地产企业在选择建筑公司时，不仅要考虑对方的信誉、价格等因素，还要把对方是否是增值税一般纳税人身份考虑进来。因为，增值税一般纳税人身份可以提供抵扣税率较高的进项税发票，帮助企业降低增值税税负；二是积极争取甲供材方式。之所以要采用甲供材的方式采购材料，主要是因为在甲供材情况下，房地产企业能够从一般纳税人身份的材料供应商处取得13%税率的增值税专用发票；非甲供材情况下，建筑商只能提供9%税率的增值税专用发票，二者之间存在着一定的抵扣差。因此，争取甲供材能够增加房地产企业的进项税抵扣率，降低税负。

3.销售阶段的税务筹划策略房地产企业在项目销售阶段可以采取的税务筹划策略有：一是采用合理的销售定价方案来进行纳税筹划，降低税负。即利用土地增值税的超率累进税率每级之间存在跳跃临界点的特性，以及普通标准住宅增值率低于20%的可以免征土地增值税的优惠政策，在临界点处制定较为合理的售价来进行纳税筹划；二是利用销售收入分散法筹划降低土地增值税常用的途径。即对于销售精装修和包含家电等设备房屋可进行分次签订毛坯房合同和装修合同，这样在计算增值率时仅按毛坯房售价作为计税依据，实现税务筹划；三是从延迟收入确认入手来延缓税金缴纳时间，获取税金的时间价值。即可以考虑利用收取意向金的方式与消费者达成购房协议，但由于没有签订正式的销售合同，因此，意向金不能作为预收款入账，从而暂缓了收入确认的时间，延迟了税费资金流出的时间。

4.保有阶段的税务筹划策略当前在实务中，部分房地产企业已经把发展经营性物业作为其长期投资的策略之一。经营性物业主要与写字楼、商场以及工业厂房仓库等相关，对于房地产企业来说，要发展经营性物业，其关键点就是保有这些经营性物业需要支付较高的纳税成本。那么在实践中可以采取的降低保有阶段纳税成本的措施主要在于经营方式的选择筹划，即房地产企业在将自有房屋出租的过程中需要交纳增值税、附加税、房产税等。这些税费在租金总额中占比较高，建议在实务中房地产企业可以把欲出租的房产作为一个营业部，与承租人签订合同，招聘承租人作为营业部的经理。营业部经理每年向房地产企业缴纳租金部分的管理费，其余盈亏由经理自负，将出租房转变为自营房产，只需计算缴纳房产税即可，可以减少增值税及其附加。在实务中，房地产企业在清算阶段主要涉及土地增值税的清算。土地增值税在清算过程中可以采用的税务筹划策略主要是清算单位的选择，在实践中对于一个项目的土地增值税清算，可以把整栋建筑作为清算单位，也可以把底商和普通住宅分开作为清算单位。经过测算可以发现，整栋建筑作为清算单位会在一定程度上减轻企业的土地增值税税负。

四、确保房地产企业税务筹划策略实施的保障措施

如上文所述，房地产企业实务中可以实施的税务筹划策略较多，也能够在一定程度上降低税费支出金额或者延迟税费支出的时间。但是，这些筹划策略的实施必须以由一定的措施来加以保障，才能实现筹划效果，降低涉税风险：一是企业必须要有健全的财务管理组织制度作为保障。即由于税务筹划涉及的企业整个生产经营管理链条的所有环节和所有税种，只有健全的财务管理组织制度才能具有大局统筹观，充分调动各部门和各环节的密切配合；二是与税务部门做好沟通工作。由于税务部门在税收征管过程中一般具有较高的自由裁量权，而税务筹划涉及到对税收法规的理解问题，因此只有与税务部门做好沟通工作，降低其对企业业务实际以及税务筹划理解分歧，才能确保筹划的合规合法性和低风险性；三是要在企业内部建立风险管理系统，即按照风险识别、风险评估以及风险控制的环节，构建起定性和定量相结合的风险管理系统，来实现对税务风险以及税收筹划风险进行有效防控。

五、结语

税务筹划是房地产企业降低税负，增加效益的必要手段，但是进行税务筹划也存在一定的涉税风险。本文从房地产企业的视角分析了其进行税务筹划的重要作用，然后结合房地产企业的业务实际，提出了一些易于操作、风险较低、效果较好的税务筹划策略，并针对这些策略提出一些必要的保障措施，希望能够对房地产企业税务筹划水平的提升有所帮助。

参考文献

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作者：杨淼 单位：广州住天下网络股份有限公司