房地产企业税务风险管控浅析

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摘要:社会经济不断发展，城市化进程不断加快，人们对于住房的需求也不断提升，这在很大程度上促进了房地产市场的发展。在几十年前，炒房客的出现抬升了房价。现在政府出台相关政策，不断抑制房地产市场的发展，调节房价。政府部门对于房地产市场的监督力度也加强很多，尤其是房地产企业税务方面的监督力度，从我国当前发展来看，还是有逃税和漏税的情况。所以，这对我国部门管理监督也提出了更高的要求，加强对房地产企业税务风险管控、推动社会可持续发展具有重要意义。

关键词:房地产;企业;税务风险

1引言

国家对于房地产企业的发展出台了相关的调控政策。为了保证房地产企业按时缴税，避免不必要的税务隐患，国家强化了对于风险的管控措施。文章重点分析对房地产企业发展所涉及的税务风险类型，进而提出房地产企业涉税风险管控措施。通过对风险类型的描绘，提出具有针对性的税务风险防控措施，加强税务风险管理。我国房地产企业在发展的过程中，也衍生出房地产经理人，对税务风险涉险进行了分析，从而可以保证企业的可持续发展。在未来的房地产企业发展中，会不断完善税务风险管控，调和房地产企业发展，房地产市场也会得到更好的发展。因此，文章主要对房地产企业税务风险管控进行分析。

2房地产企业涉税风险类型

2.1收入确认方面的涉税风险分析

大部分的房地产市场在发展的过程中，一般都会在项目进行开盘预售的时候，收取购房定金等的资产，这些资金主要就是多项预收款。但是，这些资金基本不会将这一部分资金纳入账目中，又或者是直接不入账。不过，这项操作本身是违法的，在我国的法律规定中并不允许这样的行为，这是没有按照国家法律规定依法缴纳预增值税或者是土地增值税等。还有一部分房地产企业也会耍“小聪明”，在自建房产抵顶债务或者是工程款项目的时候，没有按照国家法律规定和相关政策的规定，对销售收入进行最终确认。另外，因为房地产企业的资金以及受到销售因素的影响时，在整个项目结束之后，不能及时将项目尾款结清，施工单位的工程款以及材料款无法及时到账，这些企业则是利用自建房产来抵账。房地产企业的财务部门在入账的时候，并没有对这部分进行申报，甚至很多的企业都会出现隐瞒或者是少报的情况。对于实际的收入确认方面涉税风险分析:在进行到此环节的时候，最重要的就是涉及的税务风险，这会严重影响企业增值税，同时，对于企业的所得税以及各种土地增值税都会产生巨大的影响。也因为很多的企业少缴税或者不缴税，给国家的税务管理产生巨大的影响。房地产市场基本会存在这样一种现象，也就是对于项目的预收款基本上都会将其纳入其他应付税款中，而没有按照相应的要求进行增值税以及土地增值税的申报，他们一般会选择延期纳税，这也会导致企业最终将面临被查的风险。不管一些房地产企业如何逃避税款，一旦如此，便会在很大程度上对国家的税务造成巨大的影响。

2.2成本确认方面的涉税风险

2.2.1虚增开发成本。在过去的一些房地产企业发展中，涉及成本确认方面的税务风险主要就是虚增开发成本，其中包括安装成本、材料成本以及拆迁补偿款等的资金等。对于企业的做法，在法律法规中已经明确规定这是违法的行为，也是以往稽查案例中非常典型的事件。房地产企业进行这部分的操作，主要是为了减少企业总体利润，以此便可以减少相应的纳税资金。2.2.2对不能确定的运行成本进行转结。对于一部分房地产公司来讲，他们对于资金的转结比较混乱。这些房地产公司在开发的时候，对归集的项目成本并没有按照规定或者是建筑面积进行有效财税审计中国市场2022年第24期(总第1123期)分配，资金归集的时候出现不透明、不合理的现象，严重导致房地产企业资金运行不稳定，资金出现混乱的情况。还有一部分房地产企业，对于项目成本的转结出现重复的情况，这些现象都是不合乎法律规定的。成本确认涉税风险分析:实际的房地产公司在最终的确认阶段，对于企业发展中的土地增值税以及企业所得税审核是比较严的，而且，对于这两个项目来说，也是具有重大影响的。税务机关在监察的时候，可以根据同一片区域同为房地产公司行业建安成本费用进行计算，以此为根据，来核算该企业数据的真实准确性。这样一来，能够有效核验出该企业是否存在虚开增值税或者是逃税漏税的情况。另外，在此基础上，再查验该企业的资金账目往来、银行往来等的情况，对于出现问题的企业要加大惩罚力度，不仅需要补缴税款，还会面临逃税漏税的惩罚。对于一些房地产公司来说，逃税漏税是经常发生的事情，但是，这对于我国经济发展而言，有很大的影响，因此，为了避免出现税务风险，房地产企业在缴纳税款方面务必及时准确。

3房地产企业税务风险管控措施

3.1在房地产项目开发前期对风险的管控

对于很多房地产企业，在实际的项目开发之前，一般都会先进行科学合理的税务风险管控，最主要的就是对土地款的风险管控。对于土地款而言，这项资金支出金额较大，因此，在实际的资金往来和计算的时候，需要严格按照合同规定以及法律法规进行。通常情况下，土地款项目资金占据开发成本总金额的一半左右。所以，在有关部门查验的时候，都会选择对土地款进行审核，这也是税务检查的重点项目。对于房地产企业来说，一定要规避风险，强化税务风险管理。在房地产企业项目开发前期对此需要格外注意。一般分为以下三个环节:其一，在签订合同时，合同中对于相关项目条款都有合理且明确的规定，这些必须要符合法律规定;开发地必须合乎规定，获得国家的批准，具有真实依据的土地使用权。其二，在购买阶段，会涉及契税以及印花税等的纳税情况，对此，必须要按照法律规定进行税款的缴纳，并留下缴纳费用的电子凭证或者是账单凭证。其三，在项目完结的核算阶段，需要保留土地增值税的缴纳凭证，并且根据上面的资金项目进行扣款。另外，需要房地产企业注意的是，在这些复杂的并且涉及大额资金的项目环节中，一定要尽量减少使用现金结算，只有把握好这些细节问题，才能更好地对房地产企业的前期税务风险进行管控。

3.2在项目开发建设期间对税务风险的管控

在房地产企业项目建设阶段，需要严格保证建设资金的合理支出，项目建设中的建筑费用支出占据整个房地产项目款的一大部分，更是一项非常重要的资金支出。此项资金去向对于企业的税务风险有很严重的影响。该项目所涉及的税种非常多，一般来说，会涉及土地增值税、企业所得税以及印花税等一系列的项目税款。房地产企业在实际的项目建设阶段，对于这项资金的税款缴纳需要严格按照合同以及法律条款中的规定进行扣税，在相关部门登记缴税，按照规定缴纳税款。其实，在房地产企业的项目建设中，所涉及的项目税款的缴纳比较多，因此，资金支出也比较多。此阶段中的项目税款的缴纳和施工单位有非常紧密的联系，对于房地产企业而言，他们需要更好地管控施工项目的结算资金，主要目的就是合理规避大额现金结款。在实际的审核中，需要加大对于工程的审核力度，对于上缴材料进行合理的核验，避免因为不合理的税务带来税务风险。另外，房地产企业对于项目建设过程中的建筑安装成本核算需要更加准确，以此来提升房地产项目建设期间的税务风险管控。

3.3在项目后期对税务风险的管控

在房地产项目开发期间，税种是非常多的，不管是在前期还是在后期的项目税务风险管控中，还是在最后的项目竣工阶段中，企业必须要提高相关管理人员对于税款风险的管控。由于房地产企业项目在开发到后期的时候，涉及的税务款项目比较多，房地产企业在处理账目的时候，必须要结合实际加强对预收款项目的管理，对于前期未转结的项目税款，在后期得到确认时，必须要及时确认，并且需要根据建筑行业的建筑面积进行成本结算，对于土地增值税的结算，这些都能够有效降低房地产企业所要承担的税务风险。还有一部分的企业，他们有自建房的房产，因此，企业就可以将这部分的开发项目作为固定资产处理，又或者是将这部分资金移交到公共配套设施中，这样也能够有效降低后期所涉及的税务风险。通过对于这家公司的经营状况，2014—2017年的销售收入、销售成本、期间费用、销售利润四项财务指标进行分析可以发现，这几年中的销售收入变动率以及销售利润变动率的匹配值。如表1所示。

4加强房地产税务风险管控的重要性

对于房地产企业来说，税务风险管控具有深远的意义。一般情况下，在税务风险防控中，需要专业人才来计算，对于企业房地产税务的缴纳需要按照相关规定进行缴纳。对于税务风险的防控，最重要的就是合理地规避，按照条款进行缴纳，降低房地产企业税务风险。对于很多的房地产企业来说，在日常生活中需要进行大量的资金转结，为此，房地产企业所要承担的税款缴纳资金是非常多的。很多房地产企业在税务风险管控的过程中，需要承担的风险比较多，而且税务风险的管控对于整个企业的发展具有深远的意义。不过，我国目前的房地产税务风险防控力度还有待提高，必须要引进更多专业性人才，在全面了解国家税务缴纳条例的前提下，保证专业性知识的学习，加强企业的税务风险防控。为了避免不必要的风险，加强管控措施，保证房地产企业的长远发展。房地产企业本身就是一个存在较大风险的行业，对于税务风险的管理尤为重要。为了更好地促进房地产企业可持续发展，必须要把控好企业的税务风险防控和监督。随着社会主义社会的发展，在房地产市场经济发展的过程中，对于税务风险的管理具有重要的意义。不管是在过去，还是在未来，加强风险防控措施不仅能够促进房地产行业良好运转，而且对于推动国家经济的发展也具有重要的意义。房地产企业作为整个经济市场中的重要部分，必须要把握好风险防控，不能偷漏税，保证及时缴税，促进企业良好形象的形成，建立良好的信誉，保证企业的长远发展。

5结论

综上所述，主要是对房地产企业税务风险管控进行分析。我国目前的房地产行业发展依然有不完善的地方，对于房地产涉税风险管控中的各项复杂项目，在实际的计算中，不仅非常困难，而且数据出错的概率也会大大提升。在经济相关的法律法规中，对于减免税界限还非常模糊，所以，实际操作中存在的困难比较多，在房产税和土地出让金等的费用计算扣除中也存在较大的矛盾冲突。而且，税务制度中依然存在一些问题，很多房地产企业在发展的过程中并没有严格根据规定执行，这也在很大程度上降低了企业在纳税方面的计算空间，这大大降低了税务管理效率。另外值得关注的一点就是，现在的房地产市场的发展，总体的环境还有待改善。我国也出台了相关的法律法规，对于税务市场的税收制度的完善将不断推动房地产市场更好的发展。

作者:王瑞香 单位:利津县自然资源和规划局