新形势下房地产税务风险探究

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摘要：随着人们对住房需求的不断扩大，公众对房地产企业的关注度日益高涨，国家对房地产的监管在日益完善和规范，因此房地产企业要加强和强化自身的税务风险防控措施，才能在激烈竞争的房地产行业站稳脚跟。在此背景下，本文对新形势下的房地产企业的税务风险进行简单介绍，进而分析风险成因，最后提出针对性的建议。

关键词：新形势；房地产；企业税务；税务风险

一、房地产企业所面临的主要税务风险

1.开发初期的税务风险房地产企业开发初期，购地款是企业资金占用最大的，也是开发成本的主要组成部分。因此税务检查的重点是购地款支付的合理性和发票取得的合法性，特别是未通过招拍挂而是从二级市场买入的土地，若对方没有提供真实有效的发票，则该部分土地成本将直接影响企业所得税税前扣除、土地增值税的清算成本扣除以及营改增后的增值税抵扣，会进一步增加房地产企业的成本和负担。实际上，在开发阶段，一般情况下房地产企业往往没有国家税务局开具的真实发票，所以税务机关以此为理由对房地产企业实施处罚。为了避免该情况的发生，房地产企业在购买土地使用权期间，一定要对方提供真实有效的发票，才能够源头上消除税务风险。2.采购的税务风险随着房地产产业规模的不断扩大，已经成为我国国民经济的重要内容和部分，而与房地产产业关联的其他产业较多，如建筑业。房地产企业的发展可以带动和刺激上下游企业的发展，但它也会受到上下游企业的制约。上游企业大都是材料的供应商、建筑公司、装修公司等等，而很多建筑施工企业是挂靠的，内部的管理和规章制度是不规范和不标准的，这可能会给假发票的滋生提供一定的条件和基础。随着“营改增”的不断推进，虚假的增值税发票除了有不能抵扣的风险，还会直接影响企业所得税的计税成本。3.销售的税务风险在销售房地产阶段，房地产企业涉及的税种很多，如增值税、印花税、土地增值税和企业所得税等，这些税收都是税务机关重点检查和监察的内容。销售价格的确定必须要慎重，一旦价格确定的不合理，不仅对销售市场有影响，还将会直接影响土地增值税的清算金额。在销售过程中，一些企业“易物换物”“以房抵债”，买房赠附属用房，员工福利奖励用房等行为，未按规定视同销售，确认收入并交纳相应税款，会被税务机关认定为偷税漏税的风险。当然房地产企业在为了提高本企业的售房率，可能采取赠送礼品、以老带新等手段，而这些营销手段又为代扣代缴个人所得税风险埋下隐患。

二、房地产企业税务风险成因分析

1.企业的主观认识度，重视度不够当前我国部分房地产企业对纳税行为缺乏主动性，不具备良好的纳税意识，存在偷税、漏税等行为，造成税务风险的发生。大部分房地产企业虽然会按期进行申报缴纳税收，但对税法的研究不彻底，缺乏完整的税务方案。房地产税收是贯穿全过程的，在开发经营、销售过程产生的税收结果不同，但由于部分房地产企业对税收过程和税法理解不够，错误的当成是税收筹划的一种方式。更严重的是少部分房地产企业主要责任人与财务人员依赖于关系来降低企业的税收金额，而不是主动深入学习掌握税法精神与立法原则，从而给企业带来很多不可控风险，严重影响房地产企业的正常运营。2.税收立法不完善税收法律是国家调控房地产企业的重要手段，是房地产企业和行业发展的有利保障。但房地产企业税收法律制度的缺陷在不断凸显，不能有效的防范税务风险：一是税收法律法规的效力层次较低。目前，我国房地产税收的法律制度中除了法律法规外，还包括海关、国家税务总局、财政部颁布的各种部门规章和规范性文件，没有一部可以发挥核心作用的《税收基本法》，税收立法层级低。二是分税制立法体制不健全。当前我国税法立法的权限大都集中在中央，而地方是不具备立法资格和权限的，即集中税权、统一税法的体制。地方立法权的限制进一步导致房地产资源的不合理配置，无法实现中央和地方财权的统一化，背离我国分税制改革的初衷。

三、房地产企业税务风险的应对策略

1.增强税务风险控制意识房地产企业的税收风险是相对复杂和技术性的，需要对会计人员提出更高的要求。首先，房地产企业的管理者要提高其综合素养，发生税务风险要从自身找原因，不可以直接推卸给财务部门，每个人都要负担起应有的责任，而企业要加强员工特别是财务人员的涉税风险意识，从思想上高度重视，才能有效降低风险的发生概率。其次，房地产企业要树立正确的、科学的依法纳税观念，加强业务学习，不断提高自身的业务素质，才能更好的开展税收筹划，更好的控制税务风险，还要保存好会计核算的资料，以免发生风险无据可查情况的发生。最后，在规避税务风险期间，不可忽视房地产企业的综合经济效益。因此需要提前规划，把具体经营方案和税收方案有效结合，必要时可以根据税收风险及金额的测算结果调整经营方案，达到控制税收风险的同时最大程度节约税收成本的目的。2.健全房地产立法规范控制房地产企业的税收风险，强化房地产相关制度的完善才能从本质上减轻税务风险，才能为企业提供更好的制度保障。一是房地产税立法层次的提高。随着几年来房地产市场的发展，提高房地产税的立法层次迫在眉睫。近年来重庆、上海等已经开始试点房地产税，总理2012年就提出要不断扩大该税的试点范围。二是健全分税制立法体制。我国关于房地产税收方面的规章制度较多，比较繁杂，因此有关部门应进行处理和清理，随着市场和行业的不断成熟，可以考虑制定相应的法律法规来管理和约束房地产企业的行为。关于我国房地产行业的税收制定必要时可参考发达国家的分税制财政管理体制，也就是说我国政府根据本国房地产形势制定房地产税的基本法律，同时给予省级人民代表一定的权限来制定实施细则，必要时还可以授予地方立法权限，因为地方税务机关对本地区的房地产市场具有更为清晰和全面的认识，给予的建议更加符合实际情况，实现真正意义上的中央与地方财权的统一化。3.完善企业税务风险预警体系税务风险预警体系根据以往的经验和规律，运用数据分析等能够提前预测到税务风险，进而给房地产企业预防的时间和制定防控的措施，在一定程度上能够降低房地产企业的损失。税务风险预警体系的建立对企业是非常必要的，主要包括两个方面：一是要对税务进行定期的检查，并对不同的失误风险进行评分评级。在评分评级中主要是运用沃尔评分法，找出税务风险高的部门和关键人员，在企业实际情况的基础上计算出企业的税务风险分数，并作出整体的评价。二是强化对企业税务的监督管理工作，能够提前预测企业风险。税收风险的预测在房地产企业是非常常见和普遍的。相关的人员在分析企业涉税行为，再结合现有的实际条件对税收进行预测和测算，为房地产企业纳税提供更好的依据和基础，还为税务风险的防控提供数据依据。

参考文献:

[1]蒋进.房地产开发企业税务风险管理探究[J].财会学习,2016,(15):171.

[2]魏斐.论房地产企业的税务风险及其防控[D].华南理工大学,2016.

[3]俞会浓.新形势下房地产企业税务风险探讨[J].企业改革与管理,2017,(13):177+179.

作者:成秀美 单位:南京中鸿汇则税务师事务所(普通合伙