房地产企业的税务管理问题

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摘要：我国对企业的税务管控越来越严格，房地产企业是我国经济发展的中流砥柱，与我国国民生活水平息息相关，为了实现房地产行业的稳定，更是加强了对房地产企业税务的监管力度，基于这种大形势，房地产企业首先应从自身出发，加强内部税务管理，避免各种税务风险的发生。本文首先阐述了房地产企业在城市更新过程中的税务管理现状及其重要意义，介绍了税务风险的概念，接着总结了房地产企业在城市更新过程中存在的税务风险，并对房地产企业在城市更新过程中税务风险产生的原因进行了详细分析，最后提出了几点房地产企业在城市更新过程中的税务管理应对方法，旨在帮助房地产企业在城市更新过程中能做好税务管理，杜绝不良税务问题的产生。

关键词：房地产企业；城市更新；税务管理

一、税务风险的概念

（一）税务风险的概念

企业内征税纳税的风险即为税务风险，企业因为经营活动的产生相应地就会形成纳税征税行为，需要企业内税务管理人员进行税务核算。税务风险对企业来说是极大的风险，因其可能会导致企业经营活动受限、资金困难、倒闭、声誉损坏等现象，严重的甚至还会受到法律的相关制裁。一般来说，企业所面临的税务风险大多数都是未按照规定按时纳税所导致的滞纳金和罚款。

（二）税务风险的特点

（1）普遍性以及广泛性：企业规模不论大小，经营活动不论多少，所有企业都有一个共同点，那就是一旦有经营活动的产生就会形成纳税行为，从而产生相应的纳税风险。（2）客观性：所有企业面临的税务风险都具有客观性，不会因为个人的意外或意志而消失不在。（3）危害性：一旦企业面临税务风险，那么就有可能会给企业造成经济损失，对企业的经济产生危害。（4）可转化性：税务风险虽然客观存在，但可以通过企业的税务管理方案进行转移，合理的税务管理会能将税务风险的损害降到最低，甚至能完全杜绝税务风险的损害。（5）无形性：企业所面临的税务的风险是没有实体形象的，一般人员是发现不了的，只有依靠企业内的相关税务人员主动发现。

二、房地产企业在城市更新过程中存在的税务风险

（一）初始开发阶段面临的税务风险

房地产企业在城市更新刚刚起步时，面临的是一个全新的局势，投入开发的项目也较多，涉及数额巨大的开发资金，其中必然离不开涉税项目。在这个阶段，房地产企业对城市更新项目涉及的税务行为认识不够清楚，且这个阶段还可能牵涉到土地面积的占用问题，关系到土地增值税风险，这些因素都决定了房地产企业在这个阶段面临着较大的税务风险。

（二）中期阶段面临的税务风险

在城市更新的工程中，房地产企业进入中期阶段后，虽然不再涉及大量的开发资金，但是却需要投入一定金额的建造成本，也是房地产企业面临的税务风险之一。多数房地产企业在这个阶段会将建设工程进行外包，此时房地产和承包商会涉及营业税和建设税等项目，如果双方交接不清，很大程度上就会出现漏税的行为，这是房地产企业在此阶段最为重要的税务风险。

（三）销售运营阶段面临的税务风险

房地产企业完成项目的建设后，在销售运营阶段仍然会面临较大的税务风险，房地产企业内部要严格遵守相关法律法规，按时履行纳税义务，在缴税前要对税务科目进行科学核算，以保证纳税科目的完整和纳税金额的准确。

三、房地产企业在城市更新过程中税务风险产生的原因

（一）房地产企业对各种纳税行为的关注度不高

房地产企业在城市更新过程中税务风险产生的主要原因之一是企业本身对各种纳税行为缺乏重视，仅仅依赖于个别财务人员进行兼管，没有专门的纳税管理人员，而兼管的财务人员往往忙于其他的工作而没有足够的精力认真关注纳税情况，这种行为无疑大大增加了税务风险。

（二）房地产企业对风险的整体控制不够强

大多数房地产企业都仅仅由会计工作人员处理相关的财务风险，然而绝大多数的会计人员只专于做账，对税务风险了解甚少，完全满足不了企业对税务风险的管控，这就会导致房地产企业无法全面控制整体风险，从而导致企业面临着较大的税务风险。

（三）房地产企业中相关的制度尚未健全

城市更新是一个新型概念，在城市更新的过程中必然会遇到很多规范不明确的税务问题，而此时的房地产企业也还未形成完善而健全的税务管理制度，也将企业陷入了巨大的税务风险之中。随着城市更新的发展，房地产企业应从自身出发，结合城市更新的特点，尽快完善相关的税务管理制度，有效规避税务风险，为企业的快速发展提供一个安全的税务环境。

四、房地产企业在城市更新过程中的税务管理应对方法

城市更新给房地产企业带来了巨大的经济效益，但是城市更新往往需要花费很长的时间，投入大量的精力和资金，房地产企业要想在城市更新的过程中获得最大利润，做好税务管理是一项必不可少的工作。房地产企业要立足于整体，充分利用税收政策，有效的控制纳税风险，从而适当地降低企业的总体税负，帮助企业实现利润或现金流现值的最大化。房地产企业在城市更新过程中的税务管理应对方法可以从以下几方面出发：

（一）构建房地产企业内部组织框架

土地增值税的缴纳多少取决于开发成本的投入程度，且开发成本有加计扣除20%的政策，因此，全权管理项目工程的房地产企业管理层的高管人员会将产生的所有费用都计入管理费用，这对房地产企业的税务管理是极为不利的。房地产企业需要构建一个完善且合理的内部组织架构，杜绝这部分的风险发生。

（二）明确合作各方的权利及义务

首先要明确的是房地产企业之间的股权、按股权比例行使的权利和义务。在实际运行过程中，多数房地产项目公司都拥有多个股东，前后于不同的时段加入企业，除了要明确股权比例外，同时也必须在章程及合作协议中明确约定各自所承担的权利和义务。比如项目在启动后，需要投入的资金是按各自的比例筹资，或是由大股东或某几名指定的股东进行筹资，这些都必须要明确列入书面文件里，否则极易在需要资金投入时产生股东之间的矛盾分歧，影响资金的筹措，从而延误项目的进度，带来巨大的经济损失。

（三）明确各部门的权利义务

在城市更新项目进行的过程中，房地产企业要明确将各部门的权利和义务进行规范，避免因部门之间分工不明确的问题而导致不必要的推脱现象。当然，在项目的实际运作过程中，往往需要多个部门共同合作才能完成，这就需要各个部门在各自规定的权利和义务的基础上再多负责一点，形成一个完整的闭环，保证每个部门都能积极且明确地完成工作的对接。具体来说，业务部门往往会忽略专票和普票给企业带来的利润影响，但是财务部门在这个阶段参与了进来，会随时向业务部门传达税票的需求，这种相互的合作才能实现房地产企业利益的最大化。

（四）控制各阶段企业活动的风险

房地产企业在实行“营改增”后，要结合自身实际情况围绕增值税制定新的发展规划，在现有的发展政策基础上，进一步对新的政策和形势进行分析，以控制好活动风险。房地产企业在“营改增”后应遵守增值税相关税法，提前预防企业交易活动中可能出现的税务风险，对交易的真实性以及票据的真伪性都必须严格管控，将各种风险降到最低。

（五）定期梳理企业的交易活动

要先要定期对企业的关联交易业务进行梳理，从源头上排查存在的税务风险，如有必要就要及时对关联交易业务政策进行适当的调整。其次要定期梳理交易单据的完整性，因为开发商支付的拆迁补偿款对象往往都是个人，不能提供发票，而以收据替代，这种情况下要全面收集拆赔合同、个人身份证复印件、转账银行单、对方签收记录等所有相关的全套资料，以备税务局查核。

（六）加强与税务部门的沟通

税务风险是每个企业都会遇到的问题，各个企业都应该加强对税务风险的关注，作为房地产企业，税务更是占据着十分关键的位置，房地产企业除了从自身出发，时刻关注并研究税务法规的更新，还要加强与税务部门的沟通，避免出现对税务法规的解读出现重大误差，这也是房地产企业规避税务风险的有效方法。（七）紧跟城市更新政策随着城市更新的深度发展，政府相继出台新的城市更新政策，房地产企业要把握好新政策，对开发方案进行多方位论证，综合考虑各方面因素权衡利弊，择优取之，紧跟城市更新的最新政策，选择最有利的方案。

五、对房地产企业税务风险管理的几点建议

（一）建立健全的税务管理制度

制度是一个企业生存立足的根本，税务管理更是需要完善的制度予以支撑，建立健全的税务管理制度对房地产企业的税务管理起着至关重要的作用。建立健全的税务管理制度，房地产企业可针对企业内部相关的税务岗位进行招聘，制定一个科学合理的应聘流程，全面地考察应聘人员的税务专业素质，确保引入高素质的税务专业型人才。同时，也要根据制定的相关制度，对房地产企业内部的税务工作进行明确的分工，全面规范员工的税务行为，以保证企业税务管理的质量。

（二）完善税务风险有关的防控系统

任何一个企业都无法完全杜绝税务风险的存在，因此税务风险只能提前进行防范，建立完善的税务风险防控系统十分有必要。完善税务风险有关的防控系统，首要任务就是要全面提高企业内部所有员工的税务风险意识，以促进大家严格按照相关的规章制度来履行自己的权利和义务，确保征税、纳税工作的顺利进行。同时，企业还要加强对税务政策的变化了解，确保企业清晰明确的获悉最新的税务政策，以保障企业按时按质按量地完成缴税义务。针对房地产企业内部的各个涉税项目，要进行严格审查，合理制定缴税计划，以确保房地产企业的有利发展。

（三）加强企业内财产的控制

加强企业内财产的控制，首先应建立有效的财务监督体系，对企业的各项财产合理管控，尤其是在应收账款方面，必须合理规划，对存在的过期账、死账等应收账款进行恰当的处理，以降低企业的财务风险。

六、结语

房地产企业应加强对城市更新政策的了解，积极学习税务新政策，从企业整体出发做好税务规划工作。房地产企业同时要加强企业自身和内部相关税务人员的纳税意识，正确看待税务风险并且采取相应的风险应对措施，做到税务管理的合理可靠，以此推动房地产企业的进一步发展。

参考文献

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作者：张玲 单位：深圳湾科技发展有限公司