房地产企业税务管理问题及对策探索

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摘要：房地产企业在我国的经济发展中，是决定国民生活水平和国民经济发展的关键产业，为了使房地产企业能够实现稳定的长足发展，针对房地产企业的税务管理，应加强管控力度，结合房地产企业的实际情况，提高税务管理工作的综合效率。本文对房地产企业税务管理的重要作用进行了探讨，针对房地产企业税务管理的问题，提出了房地产企业税务管理的优化对策。

关键词：房地产；企业；税务管理；问题；对策

近些年有大量人口涌入到城市中，带动了我国的城市经济建设，城市的现代化建设中土地资源短缺的普遍问题，给房地产企业带来了严峻的新挑战，同时也迎来了全新的发展前景。针对房地产企业的税务管理目前仍旧存在一些问题有待完善，应加强对房地产企业税务管理工作深层次探索，以提高房地产企业的税务管理综合效率为目标，落实相应的税务管理有效措施。

一、房地产企业税务管理重要作用

房地产企业的税务管理能够使企业纳税成本有效降低，控制企业的税务风险是保证房地产企业运行和发展的关键环节，企业的税务管理工作中，从降低企业的运行成本着手，以此达到增加利润的目的，通过多种手段运用，在法律法规允许的前提条件下，提高避税合理性，降低企业的运营成本、纳税成本等，保证房地产企业良好的经济收益，针对企业的税务风险防范，房地产企业的税务管理工作也起到了有力的控制作用，由于税务具有较强的复杂性，很多的企业在实际的运行和发展中面临需要缴纳的复杂税费，可能会面临未准确缴税的风险问题，因此房地产企业的税务管理工作发挥了关键的控制税务风险作用，利用多种手段规避税务风险，提高企业的税务成本，加强对市场和政府部门的全面了解，控制企业税务风险，保证避税合理性，保证房地产企业稳定运行与发展。［1］

二、房地产企业税务管理的问题

（一）项目开发初期阶段所面临问题针对目前我国大型的房地产企业，通常是几个项目一起开发，由于房地产项目对于资金投入数额巨大，其中离不开涉税项目。但是当前我国房地产企业对于城市房产项目所涉及的税务项目缺乏清晰的认识，例如在房地产开发很有可能会涉及土地面积的使用情况，如果使用面积超出范围，就可能产生土地增值税的风险，所以在项目开发阶段，房地产企业多面临较多的税务风险。［2］

（二）项目实施阶段面临的税务风险

在项目建设中期过程中，虽然房地产企业不再涉及大量的开发资本，但是该阶段涉及建造，所以需要投入一定金额的建筑资金，也会致使房地产企业面临一定的税务风险。目前大部分的房地产企业在项目实施阶段会选择将项目进行外包，所以在该过程中就会涉及增值税与建设税等项目，所以如果在该阶段，开发商与承包商交接不清楚，在一定程度上就会产生漏税的风险问题，所以在项目实施阶段，房地产企业所面临的风险也是最大的。

（三）实施销售阶段面临的风险

在房地产开发项目建成之后，实施商品房预售与销售阶段也存在一定的税务风险问题，房地产项目竣工需要房地产企业按照我国相关法律法规实施纳税义务，所以在这一阶段，如果房地产企业采取工作人员不不能够对税务科目进行科学核算，就会出现漏税问题风险，所以确保纳税科学的完整性与纳税金融的准确性十分必要。

三、房地产企业税务管理的优化对策

（一）完善企业内部组织，明确各方权利与义务

加大完善房地产企业内部组织结构，加大各部门、各股东的权力与义务，对规避税务风险具有重要意义。在房地产项目开发过程中，由于土地增值税的缴纳取决于项目成本的投入程度，其开发成本有加计扣除20%的政策，所以房地产企业作为项目管理企业，会将所有的费用都纳入管理费用中，对于房地产企业税务管理十分不利［3］。如果这时构建一个完善科学的项目组织构架，就会在一定程度上减少给问题的产生。首先建立完善组织构架，明确各合作方的权利与义务，实施将责任与义务落实到位，在房地产企业运营过程中，大部分的房地产企业设计众多股东，所以在企业发展不同阶段，加大对股东股权比例的明确，根据公司规定章程，明确各股东承担责任与义务。例如在房地产项目开发阶段，可以按照股东所占企业股份比例实施资金投入，形成明确的书面文件，减少各股东矛盾，切实保证项目资金的到位，提高项目进度，促进企业经济发展。同时也要加大企业内部各部门之间的权利与义务的划分，避免由于各部门分工不明确，在出现问题时出现推脱问题。在房地产项目开发运行过程中，需要企业多部门的协同合作，所以加大企业部门规章制度制定，使各部门明确本部门具体工作与责任，对于实现信息沟通，促进各动作对接具有重要意义［4］。例如企业业务部门在实际工作过程中，会忽视专票与普票对企业经济效益的影响，如果这时企业的采取部门进行专票与普票的管理，就会起到督促业务部的作用，实现企业利益最大化。企业税务工作主要由企业财务部门进行管理，所以企业管理者要加大企业财务部门人员税务管理水平的提升，将缴税纳税、监控评估工作进行有机结合，强化财务部门税收管理的职能作用，在房地产企业的项目开发初期工作过程中，要做好基础税务工作的前提准备。到了房地产企业项目竣工的最后时期，企业财务部门需要及时的上报成本费用、分摊方法，按照季度规则及时上报季度存量房产盘点表。当出现房地产企业的异常问题时，应及时落实相应的检查和调整措施，将应缴未缴的税款补征齐全，严格落实监控和稽查工作，做好税收管控。同时加大信息技术的运用，提高企业纳税评估的准确性和全面性，减少房地产企业纳税风险问题。

（二）梳理企业交易活动，加大企业各阶段经济风险防控

企业财务部门要定期对房地产企业项目的关联交易进行树立掌控，提高排查力度，减少税务风险。由于房地产开发企业都是将拆迁款补偿发放到个人手中，所以并不需要提供相应的发票，所以在该阶段房地产企业相关部门要做好拆赔合同的收集，以及个人身份证复印件以及银行卡复印件等全套相关文件的收集整理，以备税务局后期的核查。尤其是在实施新税改之后，房地产企业要加大力度研究新税改各项规定，加大排查有可能在项目建设中存在的税务风险问题。例如在项目结算阶段，房地产企业财务部门就要切实做好各项活动的检查工作，防治出现偷税漏税问题的发生。加强对房地产企业项目结算检查环节的严格控制，对设计项目申报纳税活动进行全面的管控，落实相应的监督和管理措施。加强对项目结算检查工作的严格管控，及时进行纳税申报活动。在完成项目并开始进行销售时，房地产企业财务部门要进行深入调查和研究企业的销售各环节，审核房地产企业销售过程中的业绩和成本费用，保证企业能够严格按照规定要求缴纳税费。对交易的各项合同与票据进行严格把控，以此降低房地产企业税务风险问题。

（三）加大信息建设，提高政策敏锐度

由于企业对纳税认识、关注的不同，所以税务风险问题在企业发展过程中都会发生的问题，尤其是作为房地产企业，尤其投入资金数额巨大，税务占据了十分重要的位置，所以房地产企业要加大信息化建设，完善企业内部财务信息系统，加大各部门之间的沟通合作，同时提高企业管理层纳税意识，企业财务工作人员要具有较强的信息采集能力，时时关注税务法律法规的变更，加大与税务部门之间的沟通，提高对税务法规的理解，避免企业税务风险问题的发生。企业财务部门相关工作人员要结合现有的税务部门稽查方法，加大自身企业税务管理工作的改进和优化，保证房地产企业的事务管理活动能够顺利进行。同时企业财务部门与项目部门要加大交流与协作，构建起合力效果，使财务部门切实掌握项目的施工进展，进而根据企业实际情况，提高税务核查能力，有效地解决税款偷逃的问题。同时加大财务人员法律意识，加大培训力度，培训内容除了必备的财务操作，也要针对房地产企业项目开发各阶段纳税事项进行全方位系统化的培训，加大职业素养的培训，防止企业财务部门人员徇私枉法，做出偷税、漏税事情的发生。

四、结语

综上所述，房地产企业的事务管理工作是决定房地产企业未来长足发展的关键，通过加强房地产企业的税务管理，能够使房地产树立起良好的社会声誉，降低经营成本，使企业能够规避税务风险。在国家的法律法规约束下，提高企业事务管理工作的成效，强化房地产企业的市场竞争力，为房地产企业的未来发展拓展更广阔的空间。同时税务管理部门也要加大偷逃税款处罚和管理力度，在法律依据下，运用法律手段制裁这种偷逃税款的行为。监督部门应加强对企业的监督力和震慑力，在社会上发起舆论作用，大力普及房地产企业缴纳税款的重要性，使纳税人的意识能够得到有效的强化，促进纳税人综合素质的不断提高，引导纳税人依法经营、诚信经营。提高纳税的积极性和主动性，按时进行税务税款的缴纳，按量、准确进行税款缴纳，严厉打击挂靠开发项目现象和问题，避免发生税收严重流失的情况，提高房地产企业的税务管理综合效率，消除房地产企业在税务缴纳中存在的不法现象和问题。切实保证我国税收工作的顺利实施。本文以房地产企业税务管理为视角，分析房地产企业项目开发阶段存在的税务风险问题，并提出完善企业内部组织，明确各方权利与义务、梳理企业交易活动，加大企业各阶段经济风险防控、加大信息建设，提高政策敏锐度等对策，希望对完善我国房地产企业税务工作有所帮助，减少偷税、漏税问题的产生，切实促进我国税务工作发展。

参考文献

［1］段爱平.房地产企业财务管理体系的构建［J］.营销界，2020（37）.

［2］程建娣.房地产企业税务管理与风险防范对策研究［J］.商讯，2020（25）.

［3］李娜.房地产企业税务管理风险管理［J］.纳税，2019（15）.

［4］张玲.房地产企业在城市更新过程中的税务管理问题探讨［J］.纳税，2019（15）.34

作者:欧杰 单位:三亚城市职业学院