税制改革下房开企业纳税筹划思路

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摘要：我国全面实施“营改增”三年多来，房地产开发企业的相关税收政策和税率进行了多次调整，在此背景下，深化对税制改革的认识显得尤为重要。本文从实际出发，通过近年来的数据分析我国房地产开发企业的税负现状以及对行业经济效益的影响，阐明税收筹划的必要性；接着结合当前纳税政策和理论基础，做出合理的税收筹划思路并提出相关建议，为企业创造出更大价值的同时，也便于监管人员准确判断企业纳税流程的合理性，促进房地产开发企业经济的健康平稳发展。

关键词：增值税税制改革；房地产开发企业；纳税筹划

一、增值税税制改革对房地产业的影响

（一）对房地产业税负的影响

宏观税负是指税收收入占GDP的比重大小，是反映一个国家税负水平的重要指标。2015至2018年我国宏观税负率呈逐年下降趋势，平均宏观税负率为17.69%。2018年的宏观税负率为17.37%，同比下降0.08个百分点。相比较而言，房地产业宏观税负率在2015和2016年均处在39%以上的水平，这说明在“营改增”之前，房地产业面临着较为沉重的税负压力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43个百分点，说明“营改增”政策的实施对房地产业的纳税起到了一定的减负效果，并且对降低我国整体税负起着积极的作用（0.43>0.08）。另外中央在2019年4月1日再次调低1%的房地产业增值税税率（10%→9%），从2019年上半年的数据可以看出房地产业宏观税负又有所降低。经过对以上房地产开发企业税负及经营状况分析数据可知，税制改革虽然在一定程度上缓解了税收负担，房地产开发企业的税负率仍然远高于国家整体的宏观税负，在税制改革阶段，房地产开发企业依然存在不小的税负压力。

（二）对房地产开发企业现金收支的影响

从眼前的利益来看，可以直接影响到企业日常的现金收支。税制改革对房地产开发企业的影响基本体现到了其各个项目上的投资情况。房地产开发企业作为以接收建筑安装服务为主要建设成本的行业，需采购大量的建筑材料及机械设备来开发工程项目。“营改增”三年多来的税制改革，相关行业在税目和税率上都有不断地变化和调整，由于采购和建安成本的进项税可以用于销项税额的抵扣，故很大程度上影响了企业在销售环节的现金流出。

（三）对房地产开发企业营业利润的影响

从长远的角度看上来看，可以很大程度地影响到企业整体的营业利润。政府推行“营改增”政策并进行多次的税制改革的主要目的，是能够使房地产开发企业的纳税成本以及纳税负担进一步降低，使房地产开发企业获得更大的利润空间，积累充足的盈余资金，从而可以将这部分节流资本投入到企业其他的项目中去，来扩充企业的发展项目。

二、纳税筹划必要性分析

从国家角度上来讲，纳税筹划有利于整个行业的产业结构调整。通过对房地产开发企业进行系统的增值税税收筹划研究，可以逐渐构建和充实增值税税收筹划理论框架和体系，推动国家税收法律政策的优化与完善，促使税收筹划理论日益走向成熟。另一方面是针对税收监管，通过有效地税收筹划，企业可以合理地降低税负，自然会规避偷税、逃税的行为，对于国家的税收也是一种保障。从企业角度上来讲，现有大多数财务人员都擅长于账务处理，对税务的知识了解不够全面，想要达到纳税人原所具备的专业水平还有一定的困难，因为他们很难将财务、税务、政策统一到一起去考虑纳税筹划方案。通过指导纳税筹划思路，可以为房地产开发企业缴纳增值税行为提供可靠的借鉴和指引，进而规范企业的经营活动和会计核算能力，提高财务从业人员水平，从而降低纳税风险和营业成本，最终为企业创造出更大的价值。

三、纳税筹划思路

房地产开发企业的增值税纳税环节主要在开发建造和销售环节，所以纳税筹划也应从上述这两个方面着手。

（一）在开发建造环节多获取进项税额

在房地产建造环节，企业首先考虑的是如何节约建筑成本以获取更大的利润空间。所以在建筑成本不变的情况下，应将如何在建造环节多获取进项税额作为筹划的目标。例如，在采购工程材料时，一般纳税人适用的增值税税率是13%，小规模纳税人适用的增值税税率是3%。所以在材料采购时，企业应优先选择一般纳税人的企业购进工程材料。再如，在选择建造方式时，企业应根据具体的资金投入数额，权衡多方面的税率，合理利用相关行业的特殊政策，比如采用清包工方式，将工程外包给建筑服务公司，房开企业只负责购买主要材料，这样就可以多抵扣接受劳务所取得的进项税。

（二）与规模较大的企业合作，尽量开具增值税专用发票

从进项税抵扣的角度进行来讲，房地产开发企业在购进货物或者接受劳务时，一定要尽可能取得正规的增值税专用发票，才能在纳税环节进行有效的抵扣，所以企业应尽可能和一般纳税人身份的供应商、建筑企业、劳务派遣企业进行合作。若合作方为小规模纳税人，则应尽量要求其申请代开专用发票，以达到正常抵扣的要求。同时应注意辨别专用发票的真伪，为避免税负加重，一定要非常小心谨慎。

（三）加快销售环节的转型升级

目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的60%，并且该比例处于逐年上升的趋势，这说明广大的消费者群体越来越青睐于购买精装房。根据现行税收政策规定，房地产开发企业开发样板房、精装房的所有费用无论数额大小，均应计入其建造成本，进项全部可以抵扣（建安、设计等成本均可纳入抵扣项目），而装修费用在房产成本中所占比例非常可观。因此为吸引更多的消费者同时拓宽进项税的抵扣途径，企业可以适当扩大精装房的建设比例，逐渐发展成以精装房作为主要房屋销售类型的企业，成功转型升级，从而能够进一步提高企业的产业竞争力。

四、结语

本文基于当前的增值税税制改革背景，探讨如何利用现有税收政策，同时结合企业自身的特点，对房地产开发企业提供合理的税收筹划思路。企业在纳税筹划的同时，也应提高税务风险意识，注意避免进入纳税误区。希望该文章能够给房地产开发企业带来一些参考价值。

参考文献

［1］曾娇益.“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划的思考［J］.纳税,2019（13）.

［2］朱荣丽.房地产业“营改增”的税负转嫁效应浅析［J］.赤峰学院学报（自然科学版）,2017（2）.

［3］迟丽华,郭睿.“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划的思考［J］.中国集体经济,2017（9）.

作者：苏超颖 刘益 单位：北京印刷学院经济管理学院