个人地产税税制要素改革问题

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[摘要]房地产税作为我国地方税体系中的重要税种，在增加地方财政收入、引导居民消费和调节收入分配方面发挥着不可替代的作用。随着市场经济的不断发展和完善，推进房地产税改革迫在眉睫。我国个人房屋房地产税税制要素存在征税对象包含范围过窄、税率设计有失公平、计税依据未能与时俱进和征税环节设计存在漏洞等主要问题，改革应当遵循财权与事权统一、“税基从宽、税制从简、税率从低”和“稳房价、稳地价”等原则，并提出扩大房地产税的征税对象、设计因地制宜的累计税率、设计与时俱进的计税依据、科学设定税收优惠政策范围等改革建议。

[关键词]个人房屋；房地产税；税制要素；改革

一、引言

我国目前施行的与房地产相关的主要税种可以划分为财产税类，其征税对象主要为房屋的产权所有人。虽然在我国的整个税制体系中所占份额不大，但是随着我国房地产市场的快速发展和动荡不断，以及居民收入水平的大幅度提升，房屋不仅仅成为人们的必需品，而是投资品，导致房价不断上涨。为调控房地产市场秩序，自2011年以来在上海和重庆进行房地产税改革试点，成效可观。2016年指出：“房子是用来住的，而不是用来炒的”，在全国范围引起强烈呼声，对个人房屋征收房地产税的呼声越来越高，改革势在必行。本文基于我国个人房屋房地产税相关税制要素存在的主要问题，提出应当遵循的原则和改革对此，对完善我国房地产税相关研究和加快改革进程具有一定的意义。

二、我国个人房屋房地产税税制要素存在的主要问题

(一)征税对象包含范围过窄我国以房地产相关的税种主要有房产税、契税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等小税种，而这些税种的征税对象仅在城市、县城、建制镇和工矿区，而且必须是经营性房地产。然而个人的住房和农村集体用房产并不在征收房地产税之列。目前，房地产税急需解决的重要问题在于个人住房房产不在征收房地产税之列，住宅性住房未纳入征税范围是房地产税的重大漏洞，这既不利于充分发挥税收引导消费的积极作用，也有失社会公平。在当今房价疯狂上涨的大环境下，如果能在总体税负可控范围内对高级住宅和持有多套住房的个人征收住宅型房地产税，必将能够有效引导社会消费，也能在一定程度上打击炒房者的投机行为，稳定房价。另一方面，我国仅对在城市、县城、建制镇和工矿区的经营性住房征收房地产税也不太科学合理和公平，随着我国城乡一体化的快速发展和新型城镇化步伐的加快，城乡交界越来越模糊，有很大一部分农村住房用于店面房、出租房等经营性用房，而非单纯居住，加上农村圈地造房、开设工厂等现象较为普遍。依然将农村房地产排除在征税范围之外显然不合理，不仅会造成国家税收流失，还会产生滥用农业用地的现象。

(二)税率设计有失公平针对我国房地产相关的税种，在税率的设计上明显有失公平。比如目前正在实施的房产税，在税率设计上包括12%和1.2%两种，分别对房产租金收入和房产余值征收房产税，但是不难发现，两者之间的税率从数字上看相差十倍。税率的高低标志着课税的深度，是税收负担的重要体现，对房产租金与房产余额的课税税率既然相差十倍，明显对房屋出租的房产极为不公平，例如某人将自己房屋出租，一月租金1000元，则房产税就高达120元，税负率明显过大。另外，从全国范围来看，我国的房产税税率1.2%和12%是在全国范围内适用，没有结合各个地域、省份的社会、经济等差异。没有因地制宜地合理设计不同的房产税税率会导致地方政府的税收自由权缺失。再者，与世界上典型国家房地产税起征税率(2.5%～3.8%)相比，我国房地产税的起征税率明显偏低，如2011年沪渝两地试点仅低于1%。

(三)计税依据未能与时俱进我国目前房地产相关税种计税依据基本未有变动，改革进程迟缓。例如我国房产税，自开征近30年来，始终采取的是从租计征和从价计征两种征收模式。从租计征的计税依据为房屋的租金收入，实际操作难度较大，如“阴阳合同”的存在使得实际租金很难把握，加之各区域之间租金市场的差异性、租金收入的多样性和价值的难以测算性等，使得从租计征的计税依据很难准确计算。再从从价计征看，其计税依据为房屋原值的余额，但是房地产价值会随着经济社会发展而不断变化，由于通货膨胀等因素的存在，房地产价值基本处于上升的状态，用30年前的房地产价值和现在的房地产价值绝对没有可比性，但是其税率依然是1.2%，而且根本没有考虑区域的不同而税率有所不同。

(四)征税环节设计存在漏洞我国房地产相关税种征税环节的比较如图1所示。从图中可以看出我国房地产税在征税环节的设计上存在着一定的不合理性，总体表现为重销售流转环节征税，而轻保有持有环节征税。其中销售流转环节涉及8个税种，所占比重较大，税种庞杂，据相关部门统计，土地增值税就高达28%～62%。而在保有持有环节仅有两个税种，且所占比重很低，这种轻保有环节而重销售环节的征管模式已经不能适应新时代新经济的发展，会造成富人有房不住，穷人无房可住的社会乱象，因此对个人拥有住房房产征收房地产税已刻不容缓。

三、我国个人房屋房地产税改革应当遵循的原则

(一)遵循财权与事权相统一的原则房地产税是地方税种，我国国土面积较大，幅员辽阔，各个省份、地区间经济发展情况不尽相同，如果全国实行一样的房地产税税制则会陷入“一刀切”的局面，不能体现出各地区间的差异，所以应该由中央政府制定统一的房地产税法，由各地方政府掌握一定的立法权。政府可以根据本地区经济发展情况来制定税率、税收优惠政策等，因地制宜。房地产属于不动产，本身有着较好的稳定性，所以，加大地方政府房地产税立法的自主权可以更好的解决本地区实际问题。

(二)遵循“税基从宽、税制从简、税率从低”的原则我国政府在第十六届三中全会上强调了“宽税基、简税制、低税率、严征管”的税收原则，所以，政府在进行房地产税改革时要尽可能的拓宽税基，扩大征管对象，把城镇住宅以及农村用房也纳入到征管的范围内，这样有益于增大房地产税的覆盖面，为日后调控工作打好基础，既能稳定当地房地产市场，打击投机行为，又能增加地方财政收入。实行房地产税要简化现行的税制结构，改变叠加征税的现象，把土地出让金与房地产税进行合并，简化征收流程和手续，积极促进征收工作进行。在房地产税改革初期要保证税率合理，尽可能的降低税率，以免加大纳税人的负担，引起社会矛盾，增加征收工作的难度。征收房地产税任重道远，要循序渐进的推进其改革，切忌盲目。(三)遵循“稳房价、稳地价”功能原则房地产是不动产，有一定的保值、增值的功能，这就导致了很多人把房产当做投资项目，并且确实有一部分人从中获利，引发了百姓投资房产的极大热情，甚至连农民也开始在城乡交界处炒房，这使得供需不平衡，房价居高不下，为那些有刚需的百姓带来了不小的困扰，引发了一定的社会问题，所以房地产税的改革也要解决好这一问题，能为狂热的房地产市场降降温，使房地产价格趋于稳定、合理。房地产税的征收能够加大炒房者的成本，压缩他们的利润空间，这机会使得一部分炒房者自动释放自己手中的房产资源，让有刚需的百姓能买得起主房。房地产税改革不能一蹴而就，它所带来的影响也有一个缓慢的呈现过程，初期只能是为炒房者提供一个警示的信号，打压他们的炒房信心。

四、我国个人房屋房地产税税制要素改革的建议

(一)扩大房地产税的征税对象在国外，居民要对其住宅型住房缴纳房地产税，征收税金会用于所在地区的公共服务建设，提供当地居民的生活幸福指数。我国的房地产税征收范围也应尽可能的扩大，加大征税范围，这样才能更好的支持当地政府对公共服务的投入。房地产税的征收对象应该包含以下范围：性质上分为增量房以及存量房，具体包含：普通商品房、农村自建房、高档公寓别墅、经济适用房、单位集体房等，尽可能的加大征税范围能够更好的发挥房产税的作用。在房产税征收过程中要逐渐将农村地区的住房也纳入征收范围，但是在征收时一定要考虑到农民的实际情况，考虑到他们的收入情况，不要加大农民的生活负担，对农民进行相应的税收优惠政策。

(二)设计因地制宜的累计税率我国国土面积较大，幅员辽阔，每个省份、地区的经济发展情况都不同，有发达地区也有欠发达地区，所以在房地产税税率的选择上一定要结合当地的实际情况，充分考虑当地百姓的生活情况和纳税能力，实施差异化税率。具体的税率可由中央政府通过充分调研和计算来制定，同时给出税率浮动的区间范围，由各地方政府根据自身实际情况来选取。除了各地区的差异外，还应考虑不同类型的房产、不同的纳税群体，中央政府应该给地方政府充分的自主选择权。

(三)设计与时俱进的计税依据以房地产评估价值为计税依据是科学、合理的，只有这样才能够满足房产税实施的需求，能够充分的体现税收的公平性。如果一处房产处于城市中较优越的地理位置，能够更好、更便捷的享受到政府投入的公共服务，使当地居民有更好、更成熟的配套设施，那么这些居民就应该缴纳更多税款，以体现税收的公平性。当地政府也应该使用这部分税款用于落后地区的建设，这样也能更好的促进社会平衡发展。对于房地产评估的维度应该是全面的，例如房屋所处地段、周边基础设施、地价、楼层高度等。用房地产的评估价作为税基，可以起到平抑房价增长过快的作用，让炒房者了解国家对于房地产的态度，同时也能让纳税人更加清楚税款征收制度，提高征税透明度。

(四)科学设定税收优惠政策范围因为房地产税影响面非常大，所以对于其税收优惠政策要把握好以下三点：一是税收优惠对象的选择，不应该对那些提供公共服务的房产进行征收，以免加大享受公共服务人员的成本，例如学校、医院、政府、部队、名胜古迹等；二是税基的优惠，主要是考虑房产所在的省份地区的实际情况，考虑发达城市和欠发达城市，城市与农村之间的差别征税问题；三是特殊人群优惠，在纳税人的选择上要充分考虑孤寡老人、残疾人、军烈家属、低保户等人群的实际情况，以免增加他们的生活负担。

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作者：徐水泉 单位：哈尔滨市不动产登记事务中心平房分中心