谈房地产企业土地增值税纳税筹划

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摘要：当前，我国经济步入到发展的新常态，由过去的高速度发展转变为高质量发展，同时，国家全面推行了新会计准则与“营改增”税收政策，并实施了国地税的合并，而且，为了保证和改善民生，国家还加大了对房地产市场的调控与监管。此外，随着我国城镇化建设进程的加速，土地供给越来越少，导致房地产开发企业之间的竞争越来越大，而利润空间越来越少。在这样的背景下，房地产开发企业要想提高自身的经济利益，就必须对土地增值税进行合理筹划，在遵守相关法律条文的前提下合理避税，降低自身税负和成本，实现经济效益的最大化。

关键词：房地产开发企业；土地增值税；避税筹划；措施

90年代初，国家开放了房地产市场，但最初几年一直处于摸索和调整的时期。到了97年，亚洲经济危机的爆发，使我国出口贸易出现严重的下滑，同时，内需也受到了极大的打击。为了刺激经济发展，从98年开始，国家开始致力于将房地产打造成为支柱产业，房地产开发在国民经济中的重要性越来越明显。据相关部门统计的数据显示，自1999年始，我国房地产开发投资始终占固定投资总额的25%左右，如果算上房地产行业带动的相关产业投资，这一比例已经超过固定资产投资总额的一半。可以说，自千禧年之后，我国经济就逐渐进入到房地产经济时代，经济的增长主要依赖房地产。随着国家对房地产市场监管和调控的力度越来越大，加之在市场经济体制下，市场竞争越来越激烈，导致房地产开发企业的经济利益越来越低。为了保持房地产开发企业的健康发展，应合理筹划土地增值税，为企业节省不必要的税费支出。据相关研究发现，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，由此可见，较高的地价和税费是造成我国当前房屋市场价格居高不下的重要原因。对其进行合理筹划，在当前时代就具有十分重要的意义。

一、土地增值税简介

根据我国相关的法律规定，所谓的土地增值税，就是指单位或个人在转让国有土地的使用权以及该土地上的建筑物与附着物的过程中，取得的一定收入减去法定扣除项目，如开发成本及其它费用之后的差额，然后依法向国家缴纳的一种税赋。在实际生活中，根据我国相关规定，依法继承的房产或者是被赠予的房产，都不需要缴纳土地增值税。而且，根据相关法律规定，当前我国的土地增值税实行的是四级超率累进税率，也就是对土地增值率高的单位或个人征收较高的土地增值税，反之，就少征收土地增值税，如果没有出现差额或土地增值较少的不予征收（税赋征收率见表1），其中在第一级中，如果纳税人修建普通住宅后的利润低于扣除项目金额的20%，根据相关法律规定，不予征收土地增值税。根据我国相关专家预测，当前，我国房地产开发商开发的房地产项目，只要毛利率超过34.63%，都需要依法缴纳土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值纳避税筹划的意义

所谓的纳税筹划，主要是指在国家法律法规以及相关税收规定允许的前提下，纳税人进行科学合理的筹划，在保证合法的基础上，尽可能降低应缴纳的税赋，从而提高自身的经济效益。即纳税人对自身的生产、经营、投资以及理财活动进行合法合理的筹划管理，合理避税，有效降低税赋，帮助企业实现经济效益最大化的行为就是避税筹划。正如笔者在前文所说，目前，我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，这一数额远远高于国外20%的比重，成为我国房价居高不下的重要原因之一。因此，对其进行合理筹划，降低其在房价中的比重，能更好地调控我国的房地产市场价格。同时，这样还能有效减少房地产开发企业的税赋，减少其纳税负担，提高相关企业的经济收益，从而促进我国房地产行业的健康发展。

三、房地产开发企业土地增值纳税筹划的具体措施

1.根据征税范围进行纳税筹划根据我国相关的法律法规，土地增值税征收有三个基本条件：一是国家掌握的所要转让土地的所有权；二是在转让的过程中，土地使用权、地上建筑物及附着物都必须进行物权的转让；三是转让的行为能够获得一定的收入。只有同时满足这三个条件，才会被征收土地增值税。因为，房地产开发商对土地增值税进行避税筹划时，就可以根据收税的范围，在合理合法的前提下，破坏征税的条件，以实现合法避税筹划。在实际操作中，可以采用如下几种方式：一是采用代为改造的方式，改变开发条件。即通过与业主签订合同，受其委托进行房地产开发。因为这种情况房屋产权没有发生变动，只能算作是一种劳务输出，从而有效规避了土地增值税的税收范围。二是采用合作建房的方式。因为根据我国相关法律的规定，如果是两个单位合作建房，由一方提供资金，另一方提供土地，当合作建成房产后，并不进行房屋出售，就可以免于土地增值税的缴纳。三是修建普通住宅。因为我国相关法律规定，如果纳税人购买土地后修建普通住宅，其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度，这样就可以获得免税。因此，相关房地产开发企业，只要将土地增值额控制在扣除项目金额的20%以内，就能有效避税。通过以上三种方式，能无形中帮助企业节省大量的资金，从而提高其经济效益。

2.借助特殊扣除税费项目进行纳税筹划随着我国社会经济步入发展的新常态，由高速度增长转变为高质量增长，加之政府在经济方面的研究日益深入，为了减轻纳税人的纳税压力，提高他们纳税的积极性，保证我国社会经济的健康发展，国家在土地增值税税收方面出台了一系列的扣除税费项目规定。因此，房地产开发商目前可以根据相关规定，借助特殊扣除税费项目进行合理合法的避税筹划。例如：根据我国相关规定，房地产开发期间费用，包括施工企业的管理费用、财务费用以及其它经营费用，都是以利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定的条件，然后，根据房地产开发项目直接成本的一定比例进行扣除的。因此，房地产开发企业就可以进行事前筹划，把期间费用转移到房地产项目开发的直接成本当中。比如，施工企业可以将总部的一部分工作人员安置到项目工程的管理岗位，这样，这部分员工的工资、福利、办公费以及业务招待等方面的费用，就可以分摊到房地产开发的成本当中，以此增加企业房地产项目开发的成本，增加相关可以依法扣除的数量，从而达到节税的目的。此外，房地产开发企业还可以根据相关规定，增加配套设施建设或公共绿化范围，从而降低土地增值税的税率，减少交税的额度，提高自身的经济收益，促使企业进一步发展。

3.利用分散经营收入进行纳税筹划除了上述两种纳税筹划措施以外，房地产开发企业还可以采用分散经营收入的方式合理合法地进行纳税筹划。因为我国相关税法规定：土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。如果房地产开发企业转让的收入越少，就表示土地增值额越小，自然缴纳的税赋就越低。在实际操作中，房地产开发企业可以分次单独签定合同。如：房地产开发企业销售的精装修房屋，市场售价约为1800万元（其中装修费用约为600万元），那么该企业就可以签定两次合同：当建成毛坯房后，可以先和业主签订l200万元的购房合同，然后，再签订一份600万元的装修合同，这样就可以依据第一份合同的金额缴纳一定的土地增值税，有效减少应纳税额，从而达到避税的目的。

四、结束语

综上所述，当前我国房地产开发企业面临着激烈的竞争，经济利润越来越低。为了提高相关房地产开发企业的经济利益，促进其健康发展，相关房地产开发企业可以在遵守我国现行法律法规的前提下，合理筹划土地增值税，减少税赋的缴纳，从而提高自身的经济效益。

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作者：潘凤 单位：甘肃省城市房地产开发有限责任公司