房地产税制改革及问题分析

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摘要:随着历年来房价水平的节节攀升，买房成了有钱人投资致富的手段，贫困人口全家背负的重担。在这样一个不平衡的局面之下，我们希望让多房者承担较多的税负，而低收入者可以保障基本的住房需求。于是房产税的改革便成了人们愈发关注的话题。本文将通过分析我国房产税现状，来具体地提出一些相关的完善房产税的建议。

关键词:房价;房产税;税制改革

一、我国房产税现状

(一)房地产税费结构不合理在国外，房产税多是地方政府的主力税种。在我国现行的房地产税费结构中，税轻费重致使地方政府的税收收入不足以抵消财政支出需求。于是多地政府转而通过买卖土地的方式，获得土地出让金来弥补这一收支缺口。但土地出让金是一次性的，具有短期性，不能成为地方财政的长期收入来源。从2015～2018年的数据(表1)来看，我国房产税占全国税收比重约在1．5%～2%。房地产相关税收约占税收总额的11%～12%左右。美国的房产税收入占地方政府财政收入的30%，在税收总收入中占比高达50%～80%，其他发达国家房产税占税收总收入占比也约为40%左右。相较之下，我国房产税收入占比远低于其他征收房产税的发达国家水平。

(二)房地产各环节税负分配不均目前，我国房地产在开发环节和交易环节税负较重，而保有环节税负较轻，存在着税负不均衡的现象。交易环节税负较高容易助推房价，部分投资者趁机炒房，这样无疑加重了中低收入者买房的负担。而房产保有环节税负较轻，则说明多房者无须花费大量的财力即可维持现有的房产，对于收入分配缺乏调节作用，不能体现公平正义，致使贫富差距逐渐拉大。

(三)征税方式不科学目前我国房产税只把经营性房产作为征税对象，这就致使征税范围过小，无法起到在保有环节的调节作用。我国正在实行的从租计征和从价计征方式，因各地区间发展存在差异，若规定使用统一的税率难以适用于各个地区。一线城市房地产泡沫过大，房价本来已是居高不下，再征收巨额房产税，将给普通居民带来更大的生活压力。这种情况下，我们应该考虑是否给其税基以一定的比例优惠。

二、房产税功能预期

(一)引导合理购房面对整个社会愈演愈烈的房价，中低收入人群迫切地想要政府出台一系列政策，来结束“六个钱包凑首付”的噩梦。然而，目前我国房价上涨主要是需求带动的。越来越多的人口向更发达地区集聚，城镇化带来住房的刚性需求、垄断的土地供给制度、物价上涨，都是导致房价上涨的主要原因。房产税所能做到的，是增加房产所有人的持有成本，减少投资性需求。对于住房问题紧张的地区，倘若有人囤积大量房屋，哄抬房价，造成社会资源浪费的行为，我们要适当加重其税负，促使投资者重新权衡投资收益，释放出部分空置房屋，以缓解一部分人的住房压力。所以我们将房产税的出台，定位成引导需求者合理购房。

(二)筹集财政收入在西方成熟的市场经济国家，房产税是地方财政收入的重要来源。它能给地方政府带来稳定的财政收入，在一定程度上能减少地方政府对土地政策的依赖。开征房产税，把一次性收入转变为长期持久性收入，规范地方政府财政收入形式。这样一来，地方政府可以提供更加全面优质的服务，居民又可以从中受益，实现双赢。

(三)调节社会公平调节收入分配是各类税收的主要功能之一，我国基尼系数高，家庭收入存在巨大差距。而财富分配不公严重到一定程度时，将会引发一系列社会问题，不利于社会的稳定和发展。一般情况下，市场机制无法自发的实现收入的公平分配，政府可以采用税收的手段维护市场秩序，实现社会公平。通过开征房产税，让多房者承担较多的税负，并将征收上来的税收收入通过一定的税收优惠，与此同时，也保障市民最基本的住房需求，用以维护社会公平秩序。

三、房产税改革建议

(一)全面登记房产信息。从目前形势来看，对居民非经营性住房征税已是大势所趋，只有扩大税基，才能保障足额的房产税税收收入。这就需要全面登记居民房产信息。我国部分居民因为文化程度较低，缺乏房产登记意识，没有明确自己房屋的产权。还有部分居民是有意而为之，为了钻取法律空子。如今已是互联网时代，我们可以通过网络平台构建全面的房产信息登记库，配合各地方政府宣传，保证“边边角角”地区也全部如实登记完成。这样一来，房产所属信息一目了然，也方便相关工作人员进行动态征管。

(二)改革传统计税依据传统的从价计征和从租计征都无法公平的评估全部类型的房产。具体房产的市场价值如何鉴定，可以借鉴美国的制度，由政府成立专门的评估机构，负责房产税从价值评估到税收征管及争议机制处理等内容。房产的市场价值不是一个固定的数值，会根据时间的推移发生变动，因此，我们需要定期进行重新评估，及时更新当前房产的市场价值。通过比对各国各地区评估周期，笔者认为将评估间隔时间定在3～5年内较为合理。

(三)合理化征收方案结合我国的国情来看，若以3口人为一个基本家庭单位，一个家庭拥有两套房产变得愈发普遍。尽房皆税的政策在开征房产税的初期，肯定是不适用的。可以考虑对个人持有的第三套及以上住房征税，不论是新购入的还是原有的。因为我国各地房价参差不齐，各城市财政需求情况也不尽相同，采用统一的税率显得有失公平。可以由中央规定一个税率区间，各级地方再决定具体的税率。针对多房户，可以适当调高其应税税率，以达到控制房屋销售量、抑制房价上涨和保证税收收入的目的。

(四)完善征管机制地方政府对房屋按年度征收房产税，缴纳周期可以是每半年一次或者每季度一次。对于未能按时缴清税款者，将予以一定的处罚机制，例如，超出规定时间60天以内的，予以3000元罚款，欠税超过60天未缴清的，与个人信用挂钩，以此进一步影响其个人的征信情况，以保证房产税的有效实施。当居民对房产的评估价值存在争议时，建议当地政府部门成立相关机构组织，当接收到居民申诉时，派遣相关负责人对房产价值进行重新评估，并公示评估结果，以解决部分税收争议。

参考文献:

［1］华捷．房产税改革对房价影响及税负转嫁研究［D］．杭州:浙江大学，2018．

［2］胡怡建，范桠楠．我国房地产税功能应如何定位［J］．财政研究，2016(1):46－53．

［3］邓菊秋．论我国房地产税改革的目标小思路［J］．税务与经济，2007(1):93－96．

［4］李美玉．浅议我国房产税改革存在的问题及建议［J］．魅力中国，2014(20)．

作者：黄业晴 单位：安徽大学经济学院